入手通州的*后机会

目前的北京市场是什么情况，不必多说，大家都清楚。

3月18日，我发文提醒大家暂停买入东西海、亦庄河西、朝阳望京这几个板块的二手房；31日，又在朋友圈发文提醒——全面停止买入四环内主城。

北京的这一波行情，来得似乎挺出人意料，但一切又都在情理之中。

从2020年9月到现在，全北京ZF*的板块是位于五环外的上地，ZF*的楼盘是“上地东里”，现在小户型单价已经到16万了，上扬幅度几乎达到了50%。

紧随其后的是海淀“中关村”和西城“金融街”，这两个片区整体ZF在30-40%，再然后是望京、亦庄河西及东西海大部分区域，整体ZF在20%以上。

至于那些没涨的，除了通州副中心之外，大都是没有价值的地方。

通州现在涨不起来，主要是因为:

*，目前通州的大部分利好都还只停留在规划层面，并未落到实处；

初成规模的运河商务区，还没有什么企业入驻。它*的挑战，是以后的招商问题。而这又是一个相当漫长的过程，没个十年八年，根本成不了气候。

丰台的丽泽商务区都多少年了，可直到去年，丽泽才引入了华为这种级别的优质公司。

再说交通：

通州目前只有6号线、八通线、7号线三条地铁，规划中的M101、M104、17号线等多条线路暂时还未开通或者还未动工。没个8-10年，通州的交通路网达不到像二环、三环一样的密集程度。

然后是教育：

现在通州虽然引进了一大堆名校分校，但短时期内根本没什么用。优秀的生源也不是一时半会儿就能有的。

副中心是“千年大计”，急不得。

所以，投资通州，一定要做好长持的准备，如果你接受不了5-8年这个时间周期，那除了刚需自住外，尽早远离。

第二，通州缺少领头羊的带动。

一旦行情到来，那些优质板块中的优质楼盘，就会成为领头羊，带动整个区域上涨，比如金融街的“丰汇园”，上地的“上地东里”、万柳的“蜂鸟家园”、广外的“荣丰2008”等等。

但目前来看，通州缺少这样的楼盘。我们之前也讲过好几次：通州能拿得出手的二手房，很少很少，或者说没有。运河边上的几个楼盘价格倒是不低，但自身有缺陷，不足以带动整个板块。

第三，通州限购严苛。

2016年初，通州被定为城市副中心，随后就实行了严格到变态的“双限购”，要想买通州，要么五年社保中有三年是通州的，要么有北京*（工作居住证也可）。

但双限购这个并不是*主要的，一旦行情起来了，资格不是问题，你觉得去年那些南方人是怎么买的望京？

所以，持有通州，也大可不必担心未来会没有人接盘。还是那句话，行情来了，一切都不是问题。

从整个北京市场来看，我觉得通州的投资逻辑是*简单的：选择好楼盘，耐心持有即可。5年之后，一定能看到收益。

但如果你持有的不是优质楼盘，那对不起，将来还可能会贬值。我之前反复强调：2010年之前的楼盘，不要碰。因为：即便是2010年的次新，到现在也有10年的楼龄了，户型、园林绿化和目前市场上的主流产品已有很大差距，如果再持有8-10年，将来出手时，已经是20年楼龄的老盘，在市场上没有一点竞争力。

所以，买通州，当然是越新越好。

但，现在通州的新盘普遍在6-7万，这个价格，我认为是虚高的，特别是老城区的那几个盘。

昨天我盘点了一下目前北京市场上的新盘，400万以下，几乎没什么好的选择了。500万，可选空间也不大。现在的开发商都很膨胀，亦庄河西某盘，开发商要求首套*50%，7天内必须交齐。

400-500万，如果放到通州，二手房倒是有一大堆选择，但也仅仅是上车而已，项目谈不上优质。如果看新盘，选择倒是有，但也就2个项目而已，而且房源不多。我认为，这是入手通州的*后机会。

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