从7000到25000+，惠州新房价格阶梯曝光，你处于第几层？

今天，房价君的朋友圈出现了这样一条信息：

字里行间，有没有感觉到唯我独尊的那么点意思？如果房价君告诉你，挂盘的只是联排中间中间位，实际上，同个社区内，有些别墅的总价已经超过了900万，是不是更能感觉出那么点独孤求败的意思了？

讲这个事儿呢，并不是让你们去关注这里。而是想说另一件事：现在在惠州买房，各个区域的圈层感，已经越来越明显了。

惠州房价指南 撕开惠州房价面纱，只做真实报价。 584篇原创内容公众号

01.

圏层感*直接的反应，就是当下主流热点区域以及板块所形成的价格梯队。

简单整理了一下当前惠州的房价阶梯：

奔/超2万档：金山湖湖心岛、奥体、江北中心区、江北滨江区、大亚湾西区万达板块，大亚湾西区石化大道西临深板块、惠阳南站新城板块、惠阳白云新城板块，惠阳秋长。

1.3万-1.5万档：临莞石湾，惠城马安板块，惠阳区政府，大亚湾澳头。

1.0万-1.3万档：惠城北站新城核心圈、惠城水口、龙丰、惠城三栋、惠城江北东区、汝湖、惠城江南新区、仲恺陈江、仲恺潼湖，仲恺惠南科技园，红花湖板块，惠阳镇隆；

8000-10000档：仲恺惠环，北站新城惠博板块，博罗罗阳新城，惠阳经济开发区；仲恺东江科技园；

8000以下：博罗江南新区，惠东县城，龙门；

02.

从以上价格梯队表现上来看，*的区域已经突破2.5万，而*的区域，单价尚在7000+徘徊。

板块不同，所承载的湾区与都市圈时代规划利好、城市发展红利借势，甚至置业客群、都是造成板块之间价差比较大的原因。

但值得一提的是，尽管站在*梯队的一些项目，价格已经是顶端，但从关注以及认可度来讲，这些板块内的项目，依旧是预算充足的购房人群优选。

为什么会有这样的现象形成？也许，我们应该关注一下各板块的一些吸引关注的核心竞争力。接下来，就简短的看一下。

*梯队的板块表现上，主要的带动分为两种，一种是地理位置上带来的优势，比如惠阳大亚湾的临深地带，以及南站新城这样深惠交通便利的地带。

板块价格快速上涨的原因，主要得益于外溢人群的带动，以及投资人群的买入。这样的区域，价格的对标对象是与惠州相邻的深莞区域。

比如，大亚湾一线临深的单价，已经在1.7W-2.4W/平米之间，对比惠州其它片区已经很高。

但如果对比与其相邻的深圳坪山均价已经达到了3.8万/平米，东莞凤岗的均价也接近3万/平米，放到这个维度中再去看，大亚湾的价格优势便又突显出来了。

为什么临深区域的价格预期能够提高到这么高？其中*主要的一点，其实得益于深圳东部交通的建设与推进。

比如房价君亲自体验过，从惠阳秋长的万科万悦花园，前往深圳地铁14号线沙田站车程5*不到，从大亚湾西区石化大道西的锦绣壹号，前往沙田站，同样差不多是这样的时间。

共享深圳交通配套，假如在深圳的坪山、龙岗、罗湖等区域上班，按照14号线的线路规划，2022年通车后是可以实现地铁通勤这样的可能的。

不纠结于行政地域上的问题，临深的房价，显然还是很有吸引力的。

再来看看与临深区域客群完全不同，但同样也站上价格*梯队的另一种代表：受到城市发展红利影响的区域。

*典型的是湖心岛、奥体、江北中心区、江北滨江带这样的区域。与临深板块的外溢客群不同，这样的区域，更多的是惠州本地的高端置业需求。

环境好，整体的区域界面现代、城市配套倾斜，同时享受到自然资源，是这些区域价格以及价值快速崛起的核心原因。

正如东莞有南城、松山湖这样的区域一样，金山湖、奥体、江北这些区域，就是惠州本地置业需求在预算充足情况下的*选择。

03.

看完*梯队的板块特征，其它板块的特征，其实也可以简要的概括，比如第二梯队中，多以利好较多的规划新区或者配套成熟的区域为主，第三梯队中同样包含一些老城区，第四梯队中，产业密集但城市界面一般，第五梯队处于偏远的县城等等。

那么假如你的预算有限，又想挑选到相对后劲较足的区域，应该如何做选择？就需要对于各区域楼市的情况进行一个简单的盘点了。

可以参考以下几个指标：潜在供应量、土地市场表现，以及板块可改造性。

以处于第二梯队的几个板块为例:

临莞的石湾，受到东莞当前房价上涨影响，土拍的热度变高，楼面价甚至登上了榜首，虽然地块不大，但依旧表现出了企业对于临莞板块的看好。那么石湾有没有可能走出和临深板块一样的发展轨迹？也许可以期待。

再比如第二梯队的马安，供应量在未来至少五年时间里，都会持续保持热度。而且定位又偏本地刚需以及改善，交付之后，能否实现板块价值的再次提升？还有北站新城，三栋，依靠高铁拉动，有没有希望通过城际轨道的带动，将板块价值提升？第三梯队的仲恺，因为城市更新再加交通轨道拉动，有没有可能跃升第二梯队？

这些都是买房需要思考的问题。

当然，如果钱多任性，你大可以选择*梯队的项目，然后独孤求败。反正失手的概率也不会大。

好了，今天的文章就是这样，看完记得点赞点在看，我们明天见。

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