- 旧念何挽:时代倾城好不好?
- C.yy:对比周边,性价比高
- 约瑟:准备入手一套
- 孔龙飞:时代倾城户型采光好
- 黛子:你买了哪个户型啊
- 小丸子:大家组团去看看呀
在房产投资界流行这么一句话:所有的存量利好已经体现在了价格上。
这种存量利好不仅包括现有的商、交、学配套,也包括已经公布、即将兑现的配套。
那么问题来了:既然价格已经“反映”了配套,那么再去评论“哪个板块有*潜力”是不是多此一举呢?
并不是!
基于接下来的《板块说》要具体评议南昌板块,本文首先系统性地梳理几个观点。后续将以此作为论据进行评述。
PS:下面内容为个人观点,仅供参考。
01.
存量配套跟随人气动态变化
本文*句其实是基于市场学原理:市场环境下,大家自由交易,买房时“追优弃劣”,价格会自动形成对利好(或利差)的展现。
也即房价*终等比于综合配套。
我认同这句话。但真正的问题是:存量配套不是固定而是动态变化的。
配套因什么而发生改变,这才是评析房产的立足点。
而我认为:人气是推动配套变化的*重要动力。
比如,商业配套。如果一个板块过去是消费集中区,商业配套非常好。但后来人气逐渐向其他板块转移。过去商业再好,也一定走向衰弱。
因为人走了,品牌也会跟着转移,产生空置商铺。
比如,*近几年老城人气分散严重,胜利路步行街商业萧条成为一个典型。
(萧条的胜利路)
而反向的,曾经不起眼的商业,如果板块人气不断提升,*终也会“咸鱼翻身”。
比如,红谷滩万达。2012年刚开业时,红谷滩也没多少人,万达广场空空如也。
但5年后,随着红谷滩的崛起,这家万达商业已是南昌*火爆的存在
再比如,学区配套。好的学区是基于好的教师资源和高素质生源。
如果一个板块人气流失,会不会导致教师资源和高素质生源的转移呢?
这是必然的。
所以,有些优质学区可能随着人气流失沦为普通学区。一些普通学区由于板块发展,也会升级为优质学区。
南昌三中高新学区就是个例子。刚建之初,其周边还是一片“荒芜”。当时,谁能想到它会成为排名前三的*学区?
正是因为艾溪湖人气不断提升,更多优质家庭和教师集中到这里,高新三中才有如此跃变。
当然,也有人会反驳:为什么不是配套带动人气,而是人气带动配套呢?
这一点很容易被误导。因为配套概念容易被理解成:一堆挂着牌子的教学大楼或者大型商场。
这就好比把饺子皮当作饺子。而真正有用的却是饺子馅:学区配套在于师资力量,商业配套在于商铺品牌。
不延伸了,回到主题:板块的人气又依靠什么增长呢?
02.
产业是吸引人气的*强磁铁
原因有很多,我认为首当其冲是:产业带动!
人们或许不会为了哪里有商业而过去居住,但会为了工作便利而选择在附近置业。
如果板块产业扩张,公司越来越多,工作岗位越来越多。人气肯定越来越旺。
由此生活性需求会越来越多,商业等配套也会越来越成熟。从而吸引更多的年轻人在附近置业。
整个过程就是一个自循环:产业扩张—人气提升—生活需求增加—综合配套提升—吸引更多人气……
同时,产业扩张给板块贡献更多的税收收入,体现出“强者越强”的特征——
强产业板块一方面可以利用税收支持本地公共配套建设,提升宜居性,另一方面可以通过转移支付,扶持、孵化出更多产业。
因此,越是龙头企业集中的地方越是容易成为城市的产业核心。而后带动人气、配套发展。
03.
基建项目释放发展潜力
产业扩张,基建先行!
无论是什么产业,都必须建立在实体项目上。
比如制造业需要新建工厂、高新产业需要新建研发大楼。而产业运行又必须依赖交通基建。
因此,城市项目对于产业的发展具有引导性和前瞻性。这主要体现在两个方面。
产业类项目——
政府项目对产业的引导几乎是决定性的:哪里规划产业实体,哪里未来肯定是某项产业的集中区
比如,2010年左右的红谷滩。当时已经规划了大量写字楼,很多也在陆续完工。
写字楼主要需求方是金融企业和企事业总部。所以毫无疑问,政府会引导这些企业陆续迁移到红谷滩。
10年后,红谷滩由此成为南昌金融中心和商业中心。其实早期也是可以预见的。
4月2日,南昌市政府印发了《2021年南昌市重大重点项目计划》(点击超链接查看内容)。其中,重大项目较2020年增长29.5%。产业发展项目占比达到77%。
这些项目重点分布在五大片区,是一个长期而系统性的产业规划。未来片区产业增长如何带动周边人气提升,这充满了想象。
交通类项目——
一个观点:交通是经济供求要素对接的通道,对区域发展举足轻重。
内在逻辑正如一个比喻:交通之于经济就像血管之于人体。只有血管通畅,器官才能正常工作,人体才有活力。同样的,只有交通通畅,区域才会有经济活力。
否则,交通落后,经济效率低下,不利于产业入驻和消费释放。
比如,南昌东部老城。其人流密集,但经济却很落后。人气和产业完全不成正比。
稍微分析一下,你就会发现原因:交通拥堵,出行不畅。企业无法入住,没有产业带动;外部人员也不愿来这里,无法带动消费需求。
(青云谱老城)
但反向思考:一个人流密集的 老城 ,经济受制于交通,但这是不是暂时的呢?
因为一旦政府重视,升级城区,打通交通,板块会立马被激活。
毕竟人气在这里。有足够的劳动力,适合产业入驻;也有足够的消费潜力,适合商业发展。
所以,当部分老城交通升级时,我是非常关注的。
或许低洼的房价正随着消费潜力释放而产生红利。
04.
总结语
综上,我的观点是:一些配套的利好短期会影响房价。但真正长期发挥作用的是产业和人气
一个区域产业上来了,人气不断流入,你觉得以后的配套会差吗?
只不过当下流行配套炒作而已(尤其是学区炒作)。
哪里学区有风吹草动,甚至是一次联考成绩,也会成为热点话题。相反,那些宏观的,产业性的发展趋势,没人关注。
这种对待房子的态度让我想到了中国式炒股:每天追逐热点,短期利好被放大,价格扭曲
如果一些区域的房产开始金融化,那么一定会发生的是——
长远利好过度集中在当下,价格提前透支,导致与使用价值不符(价格高,但居住使用性不强)
*后,还需说明一点。一线城市发展成熟,板块功能相对固定,没有评议的空间。但南昌发展不均衡,新的太新,老的太老,一些板块有很大的发展潜力,一些热门板块又充满争议。
PS:这也是我们启动《板块说》的原因之一。
比如,有的觉得向西发展更有潜力,而有的认为东部更好
这是因为目前有两种力量在牵引着南昌发展一种是行政力量,一江两岸,外部产业不断加载;一种是内生力量,东部产业孵化很快,向东劲能很强。
那么未来会倾向于哪里?暂且留个悬念。敬请关注后续《板块说》!
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