430土拍大战在即 芜湖有楼盘低调降价？

以我对市场粗浅的判断，楼市变天的时间点尚未到来。

*近有文章说，芜湖城南一个高端盘搞变相降价。大致看了一下支撑降价的证据和逻辑，不够严谨。仅从业内的角度看，这样的说法权且当作是一种市场声音，而不必当真。

板 块 价 值

奥体板块与滨江板块均属城南区域，两者一路之隔但价差明显。奥体板块目前的在售均价大约1.4万/平，而滨江板块作为芜湖房价*先轮动的板块，目前处于市场的*位。2万左右的样子，城中区域甚至更高。

这大概就是滨江板块的价值。如果房企能在芜湖滨江板块谋得一地，则必然要打造稀缺产品，堆砌附加值，将滨江价值发挥到极致。这样的做派实际上就是要做标杆，做稀缺，做高端。而这样的产品无一不是高价盘，芜湖的*价。

做标杆，往往是需要勇气的。首要看市场，市场分为两种，一种是城市的市场，一种是房企的市场。城市的市场主要看城市的能级，什么样城市支撑什么样的房价，以及能撑起多高的房价。

芜湖的*房价能支起多高的海拔呢？两万是一道线，是否越过可以作为一个参考值，来判断产品和地段的价值。

房 企 价 值

房企的市场看什么？看房企的资源，它能在芜湖调动多大的资源，支配什么样的话语权，以及因此带来的品牌议价能力。这样的房企要么是本土房企，比如伟星；要么是规模房企，既有资本运作的能力，又有产品方面的优势，这类如融创，绿城之类。

换言之，有足够的品牌影响力和相当的话语权，才有“能力”做芜湖市场的高端产品。因为只有这样才能支撑它的销售渠道，并且还能打持久战。

善于高周转的房企往往做不到，他们把利润放在*位，追求的是资金周转的效率，只能做一些快消的刚需产品，深度的高端产品他们一般是没有耐心做下去的。

从成本的角度看，不论是资金的成本还是时间的成本，芜湖这样的三四线城市根本不值得他们做高深的高端产品，产生不了影响全国的口碑和号召力。因此，以我的这个标准来判断这类市场的产品是真高端，还是为了拔高售价就比较清晰了。

楼 市 逃 兵

没有拥有好的地段，就宣传有好的产品，基本都是骗人的，那不过是为了卖个好价钱。但这样做，实际上的风险也是成比例上升。因为房价越高，在市场遇到的冲击就越大。尤其在市场行情跌宕的时候，就更加明显了。

就目前的楼市行情来说，市场肯定是上半年要好于下半年的。这个趋势就意味着，楼盘如果能上半年甩货的尽量甩掉，能甩多少就甩多少，尤其是周转性房企，只有这样才能既争取到更多的回笼资金，又能减轻下半年的销售任务。

对他们来说，他们的征程永远是在下一个楼盘，去化效率越高，获得流动资金越多，才能将更多的精力和更多的资金用于新项目的开拓上。

所以，很多市场上的房价逃兵都出自高周转房企，一看形势不对，在政策允许的空间里，立刻降价跑量。这个在芜湖市场上并不少见。但影响往往是深刻的，甚至是惨痛的。

实际上，从市场行为上看，这很好理解，但有时候并不代表市场能理解。因为它有可能在市场上，传递成一个错误的信号。它传递出的降价信号，可能会结合到当前楼市大环境而产生更大的影响，造成草木皆兵的心理恐慌。

降 价 不 宜

这个影响可能会让购房者对市场失去信心，甚至是失去预期。高价楼盘毕竟属于芜湖楼市的翘楚，属于高处不胜寒。只要市场稍有风吹草动，所有的高价盘就会首当其冲。届时，他们是要护面子，还是要护金子呢？

护金子，就是要甩卖，那就会置房企的品牌于不顾，将来想再开拓这个市场就更难了；护面子，就是高价坚守，那就是为竞品站岗。芜湖的现在和未来肯定会有更多品质相当的楼盘竞品，只要价格稍稍降那么一点，口碑再好那么一点，那么，*房价营造的高端面子就变成了挨揍的胖子。

房企是春江的鸭子，要比购房者更懂得楼市气候。眼下楼市行情到底有没有发生变化，我是感觉到了那么一点，房企的感觉是不是更深一点呢？这要取决于他们的实际行动了。毕竟网络上有句俚语：嘴很硬，但身体一般都很诚实。

眼下的市场处于机变的关键时期，往左拐还是往右拐，可能只是瞬息之间的变化。在芜湖这样的市场上，那些保持高房价的楼盘千万不要在这个时候动促销的念头，否则就会引火上身，一场大众期待的情境就幻灭了。

市场一旦下行，搞降价的楼盘必然就是背锅侠，就是始作俑者；如果市场继续火爆，降价的房源就成了感恩大回馈，幸运大*了。芜湖土拍在即，老区新区的大量地块集中上市，或许还有一场烟花正在绽放呢！我是鱼眼，下期再见！

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