通州楼市调查：楼市有没有投资价值？哪些板块更具价值？（下）

文｜叶书利

在上一篇文章《》中，壹书生主要分析了本轮北京房价上涨背后的驱动力以及通州房价之所以拖后腿的原因。本文将进一步延伸讨论：通州楼市到底有没有投资价值、目前是否是上车良机和哪些板块更具投资潜力。

通州楼市到底有没有*价值？

本波楼市中，通州房价的表现并不佳，那么从未来5-10年的角度来说，通州楼市有没有投资价值呢？

这么讲吧，如果未来8-10年内，非要让壹书生选择一个北京区域内房价*有可能翻倍之地，壹书生会首选通州，下面咱们从规划、配套、产业、人流、资金流等角度来剖析一下通州的区域增量空间价值。

A,从规划的角度来说，通州副中心是央府规划，而且是北京政府所在地。

因此从政府动力的角度来说，发展通州时的政府动力非常足。此外，通州背靠北京这座一线城市，也具备极强的造城能力。

B,教育医疗等公共配套正在扎堆而来。

目前五道口金融学院、人民大学东校区、人大附中等一批优质**通州。在医疗层面，包括北京妇产医院通州院区、友谊医院通州新院二期、安贞医院通州院区、潞河医院四期、东直门医院东区二期等等医院均已在规划或建设中。

这些教育医疗配套，在短期内可能不一定会对区域或房价带来立竿见影的拉动作用，但在五六年的沉淀后，必会逐渐成为通州的主要核心竞争力，就像东西海，教育医疗等优质配套资源已成为他们的区域名片。

以教育为例，因为目前通州的相关名校，或在建，或规划中，或投入使用不久，所以尚未形成*，但这些名校，伴随时间的沉淀，其周边区域大部分会逐渐成为*，从而对当地区域价值和房价带来越来越大的定价权。

C,产业的角度，未来10年，北京产业增量空间*的地方就是通州。

到目前为止，通州的产业加法尚未真正开始。

以运河商务区为例，目前的运河商务区，高楼林立的办公楼，基本上还是空的。但是，据运河商务区管委党组书记林正航透露，明年开始，将加速产业导入，到2023年，运河商务区的核心起步区674万平方米的产业体量，将会集聚一批高品质的外资外贸企业，集聚一批具有创新活力、具有非常大的影响力的国内外的高端总部，打造成对年轻人具有吸引力的活力空间。

此外，通州产业名片的环球影城，也将于近期投入使用，启动产业集聚，而台马板块，近期已完成区划调动，将联合亦庄，合力打造另一处产业高地。

据悉，目前北京银行、华夏银行、农商银行三家北京市属银行皆在副中心设立一级分行，首家持牌公募基金管理公司——汇泉基金、首家国有银行设立的科技子公司——农银金科在通州完成注册。全球*的金融信息服务机构路孚特中国区总部、央企三峡集团旗下15家二三级子公司总部、北投集团、首旅集团、五道口金融学院、北京财富管理研究院、北京绿色金融和可持续发展研究院等纷纷落地通州。

D,人流角度，在北京控制人口的背景下，通州的人口正在加速集聚。

目前尚查不到*新的2020年人口变动数据，仅以2019年为例，2019年，北京城六区的朝阳、海淀、丰台、石景山、东城、西城等城六区，常住人口皆在减少，其中朝阳和海淀、丰台成了人口减法的主角，分别减少13.2万人、12.1万人和8万人。与此形成逆反行动的则是，2019年的通州以增加9.7万人和人口增长6.15%,两大指标皆位列北京各区榜首。

按照规划，到了2035年，通州常住人口量将在2016年的基础上上涨近50%，除亦庄外，涨幅*。与此形成对比的是，到2035年，城六区的东西城海朝丰石等，常住人口量将逐渐下降，且比2016年时人口量的降幅皆在10%以上。

当下的通州，不管是教育医疗配套加法、行政机构搬迁和产业加法，背后都涉及到一个共同的话题：人流增加。

E,未来五年，近万亿投资加持。

“十四五”期间，城市副中心将每年保持千亿元以上的投资规模，投资总额8000多亿元。

如此巨量的资金聚集，背后反映的就是想象力和城市增量空间。

所以从可预见的未来10-15年，通州作为一座城市，其背后的规划高度、人流和资金流的集聚，都是肉眼可见的。而房价则是一座城市的股票：城市向上，股票则涨。城市向上的增量空间越大，这张城市股票上涨的空间也越大。

哪些板块更具价值？

在讨论通州购房的具体板块推荐前，先聊下当下的通州房价，适合不适合入手的话题。

在壹书生看来，目前是入手通州较好的时机点，主要原因如下：

A,目前这波北京行情中，五环内或东西海朝等区域，已处于上涨末期，而通州房价还基本上处于上涨的初前期或酝酿期。

以壹书生的观点，目前北京各大区域内，房价上涨超过25%以上的区域，上涨空间已不大，现在已逐渐错失上车良机，谨慎上车，以免冲高。

B,通州目前的绝对房价，与周边相比较，确实基本无泡沫了。

*典型的例子就是运河东板块的通州房价，如月亮河系、武夷系、京贸系、百合系等小区，房龄10年内的次新房，差不多在5.5万左右，与运河商务区西边的朝阳区双桥板块相比，如远洋系、新天地系等，真心不贵，甚至有点便宜了。甚至在武夷系，房龄在15年以上的二手房，成交价在4.5万左右，以这样的区域位置来说，真的不贵呀。

C,通州的城市造城，今年才刚刚开始。

一方面，在这波楼市行情中，正处于上涨的酝酿期，且房价已几无泡沫，另一方面，未来的城市增量空间，才正式开启，于是，在壹书生看来，现在是入手通州的极佳良机。

不过对于投资通州的人来说，壹书生也附加一个建议：不要期望短期内获得暴利，做好持有5-8年的思想准备，因为造城中的产业加持、教育医疗等配套加法等，皆需要时间沉淀，不可能一夜造城成功。但对于这样的城市，如果放弃短期暴利化的幻想，保持耐心，5-8年后，可能会获得更大的投资获利。

换句话说，如果想短期获利，壹书生可能还是更建议中关村、上地、望京、金融街、国贸等学区或产业较成熟的区域。

目前壹书生*推荐的通州楼市板块是运河东板块，具体来说便是运河商务区以东、东六环以西、通燕高速以南、城市副中心站以北的三角洲板块。主要楼盘包括月亮河系、京贸系、武夷系、百合系等。

目前这块区域的新房，单价在6万以上，二手房单价在4.5-7万左右。

之所以*推荐这块区域，因为从投资风险度来说，这块区域兼具稳健和成长性；从城市基本面的发展空间角度来说，兼具现在和未来。

该板块西接通州产业想象力空间*的运河商务区，北连友谊医院和安贞医院，东临东六环发展带和北京行政区，南挨通州*的交通枢纽和商业中心的城市副中心站，再南一些便是环球影城。此外，目前通州*重要的交通线，如通燕、广渠路、6号线地铁、八通线地铁，以及未来的主要交通线，如停靠城市副中心站的平谷线、京唐线等，皆环绕周边。可以这么说，该板块几乎把整个通州副中心*优质的资源串连在一块了。

目前该板块的投资，几乎无风险，下限会随着北京城市的发展和通州的教育医疗、交通的改善而逐渐拔高，而上限则是运河商务区的想象力。

除运河东板块外，投资通州的第二首选地，壹书生可能会相对推荐八通线沿线，主要原因是交通托底，八通线交通的背后，则是通勤价值。

之所以提的是八通线沿线，而不是6号线或7号线沿线，主要缘于八通线串连了北京内城和国贸CBD区域等就业区，利于在通州居住的上班族的上班通勤，尤其在1号线和八通线实现贯通运营后，更是如此。

此外，壹粉们比较关注的环球影城板块和台马板块，其投资的特点：具备极强的产业想象力空间，但也有一定的不确定性。这种不确定性主要包括两方面：时间沉淀层面带来的不确定性和产业集聚层面带来的不确定性，比较适合风险承受力偏好较强和持有时间偏好较长的投资者。

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