房产问答NO.204 楼市问答 | 经开和高新，哪个区域更适合投资？

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来源丨新浪微博@郑房有问有答

Q:

1、博主你好，去看了鸿园的洋房，现在2万6千多不到2万7，麻烦请问可以买吗？

A:

整个鸿园片区是北龙湖，龙子湖辐射区，中原科技城，龙子湖云湖智慧城，未来会吸纳30多万的高精尖人才，这里将是产业聚集的地方，未来发展潜力很大。

鸿园的洋房：
产品有优势，1.29的容积率
省实验加持，教育资源丰富

目前已开发到第六期，配套也趋于完善，2.6+的价格可以购买，很适合喜欢洋房的人群。

*的不足是，鸿园开发商不是专业做房产开发的。

如果对品牌和物业有更高的追求，可以再看看康桥香麓湾。预算充足的话，上车龙湖南岸是*的选择。

Q:

2、*60万左右，自住，目前在地铁1号线农业南路站附近工作，想买房用来结婚。倾向于小三房或者三房。对地铁站和*较为看重一些。

由于同事大多在管南购房，之前关注南边的房子较多。看了金尊府，交通和*都可以，但是看您的解说感觉开发商不给力，不敢下手。想咨询您有没有更好的建议或选择，谢谢。

A:

你在东区工作，管南确实也可以选择，可是管南现在在售的楼盘里都没有什么房源可选，再加上南区的*也很一般。

沿着地铁一号线往东走，可以看看金水科教园区的天伦城，优胜路*和郑州一中的学区，现在在售的是二期，二期是天伦出地，绿城代建，品质非常高，容积率只有1.69。

后期地铁一号线延长线开通后，坐地铁非常快的。这是一个可以满足*和改善的楼盘。

至于你说的金尊府，位于老城区，*潜力太小，且这个开发商特别一般。后期交付以后小区的品质你不要抱什么希望。

目前买房还是买在三环和四环之间，*潜力大，住着又舒服。

Q:

3、博主你好，我预算200多万，不在郑州工作，想投资。
我看了几个盘，天伦城，保利海德公园、翰宇天悦城、绿城明月滨河。看完之后，我直接把滨河排除了，感觉太远了，也没啥产业；天伦城感觉潜力很好，但是位置不占优势，想听听您的具体意见。

A:

保利海德公园：单拎单个楼盘来看还不错，但是放在区位里就显得很一般了，中州大道以西，与金水北脱节，不连接惠济核心区域，与金水科教园区有中州大道阻隔，能接受海德公园的价位就不如选择中州大道以东杨金的价值会更高。

瀚宇天悦城：有地铁、有*、配套成熟，刚需都很喜欢这个区域，但无奈上车门槛较高，相反投资就不应该选择这么成熟的区域，有地铁会加上地铁的溢价，配套成熟会加上配套成熟的溢价，目前的价格相对来说又略高，无法匹配自身的价值，金水北就适合有钱的刚需，投资的收益不会很大。

绿城明月滨河：是目前滨河所剩楼盘中价格*的，同样产品也算是*的，改善自住预算充足的情况下绿城就是首选，还是那句话，这里*缺少的是产业支撑，投资并不是*选择，这是片区 的问题。

天伦城：目前感觉有些荒凉，这是城市外扩发展区域的通病，优胜路*和郑州一中是锦上添花的东西；天伦城的*价值是承接了龙子湖和北龙湖的两大价值外溢。另外，你还可以再看看杨金的奥园，这个楼盘胜在位置，一条龙源路直通金融岛湖心，投资价值也是非常高。

Q:

4、广哥你好，我工作地点不固定，女朋友在郑州东站附近工作，工作稳定，*45万左右，刚需，打算做婚房。主要考虑女朋友上班的时间，还有*，附近有地铁口这些。

*近去看了滨河国际新城的信保，滨河春晓，华发等，发现那一片在售小三房的基本上没有可选的楼层了(剩底层，腰线层，顶层，次顶层或者18层这样)，信保还有85平的两室楼层可选，不过户型不太喜欢，纠结该不该在滨河下手，希望能给一些建议。另外泉舜上城的两室可以考虑吗？

A:

泉舜上城的容积率5.9太高了，产品品质不好，周边安置房也多，居住环境太一般了；从区域位置来讲，泉舜位于老城区，郑州目前的发展方向主要是向东。滨河虽然比不了北龙湖周边，但比老城区泉舜强太多了。

你女朋友在东站附近工作，选择东偏南方向的滨河是可以的，毕竟离东站也比较近，环境也不错。真有合适的面积和户型，不要太在意楼层风水什么的，自住肯定是没问题的。

如果实在没有合适的房源，也可以看看龙子湖北边天伦城一期114的三房。优胜路*和郑州一中的*，容积率只有1.99，不过地铁一号线延长线，还要等几年，一旦开通后，坐地铁去高铁东站也非常方便。

Q:

5、广哥，康桥山海云图和朗悦时光之城 ，如果考虑学区和自住，哪个好一点？*40万左右，刚需。

A:

1、康桥山海云图
地铁：公交车B2始发站，距1号线有点远
教育：郑州市创新实验*（北校区），新加坡国际*
商业：距公园茂2公里

2、融信朗悦时光之城
地铁：8号线始发站天健湖站就在家门口
教育：郑州一中+郑州一中附小

这两个项目的优势，是有地铁，规划有*；劣势是位置离主城区有点远， 5年内生活稍微有点不太方便。如果预算够，还是计量往主城区内买吧。

Q:

6、你好，吉地澜花语、康桥悦溪园、有色地质家园哪个值得入手？

A:

因为不了解你目前在哪个位置上班，是自住还是投资？（以后大家咨询，* 说详细点）

从位置上来看，有色地质花园是离郑州城区*近的项目，其次是吉地澜花语位于郑开大道中山路，这两个项目都在万三公路以西。康桥悦溪园位于新城大道与人文路属于中牟。

从开发商品牌上来讲，吉地澜花语是本地开发商，高层洋房要低配，品质一般，均价12500元。

有色地质花园，属于地矿厅家属院集资房，你看的应该是二手房吧，这个家属院还可以。双气房。二手房均价10500元。

康桥悦溪园，河南位居前几的开发商。康桥悦溪园，10栋17-18层的小高层，单气，均价10500元。

如果是自住，就考虑自己的通勤时间，选择*适合自己的。如果是投资，可以再详细聊聊预算。白沙未来会很好，但是现在不还不太适合投资。

Q:

7、你好*40—50万，西边或者北边都行，刚需，总价预算在150W左右，想买个90—100平左右的房子。

尽量还在三环以内，有地铁，考虑通勤时间，*一般就行，有没有什么好一点的盘推荐的呀？我们看了碧桂园西湖，感觉那个铁路有点影响，下半年有什么盘新开吗，看了你说的惠济区的万科翠湾，均价感觉会有多少啊？

A:

惠济区的万科翠湾东城价格应该在2w左右甚至可能超过2w，对你来说，可能有点超预算了。

北边目前在售新房不多，基本没有符合你预算和需求的项目。

150w的总房款，有地铁，你可以重点关注高新区，各方面配套都比较成熟了，教育资源丰富，有地铁。

比较符合你预算和需求的项目如下，你可以重点看看：

1. 朗悦公园府
地铁：距1号线梧桐街站600米
教育：郑州*附属*
商业：距公园茂2公里
面积段在67-88-89-96-117平

2. 和润林湖美景
地铁：1号线西三环站520米
69-80的两房户型全明
有公租房，容积率高，居住品质一般

3. 碧桂园天悦湾
位于主城三环内，定位刚改
地铁8号线9号线
*一般，五龙口*

4. 玉兰先禾
国企开发，准现房，今年年底交房
距8号线银屏路站地铁口200米
*是高新一中以及郑州一中三附小公立划片

建议：
如果资金到位了，不建议继续观望到下半年。下半年也会有几个楼盘面市，但是大概率等待的结果就是，多花几万甚至十几万。

Q:

8、广哥你好，人在外地，投资的话，经开和高新，哪个区域更佳？

A:

投资的话，如果非要这两个区域选择，经开区优于高新区。原因如下：

1.遵循城市发展战略
郑州东强：*个是郑东新区，第二个是经开区区。

2.区域位置
经开区离东站和高铁站比较近，能享受到的这两个地方的人才和价值外溢。

3.经开区本身的产业和人口基数比较大，而高新区毕竟是新区，现在虽然引进部分科创产业，但是在郑州没有金融岛附近的产能大。高新区更适合自住，保值。

Q:

9、您好，我和老公准备在二七区买二手房当作婚房，现在看了康桥金域上郡的两室和升龙城小三室房子。如果买康桥肯定是要贷款和借钱，如果买升龙城压力会小一点。

因为刚工作，资金有限，*只有45万，所以在犹豫两套房子怎么选择，希望能得到您的帮助。

A:

康桥金域上郡2013年的房子，房龄目前8年。绿化率35%，容积率5.00，户型上70和97平两房，107和140平的三房。

升龙城*早的6号院2014年的房子，不知道你看的哪一个院，房龄也有7年之久。绿化率30%，容积率5.6。户型上60和90平两房，125和138平三房。

从开发商的品牌，到小区环境，物业，如果选择的话，选择康桥金域上郡会好些。

另外，年轻人，千万不要排斥贷款和借钱，目前每年M2增速是10%左右，钱越多，资产越贵，所以要学会用银行和别人的钱，来买自己的资产，只要买到正确的位置和品牌，确保现金流不要出问题就可以。

Q:

10、您好，我属于自住，刚需，东区工作，挨着东四环，总价120-140万以内，二手也可以，但是税费尽量能低些，新房也行，不知道优先推荐哪些项目？是否可以排个优先顺序，以及咋分析的。谢谢！！

A:

120—140的预算，想选东四环附近，选择空间不大。正商汇航佳苑，可以考虑一下。这个也是有缺点优点同时突出的盘。

优点：地铁口，正商开发，单价不高，离东区高铁站也很近，*也有，生活相对来说也很便利。
缺点：产品附近厂房多，自身属于孤盘。

【特别声明】

来源：“楼市微观”微信公众平台

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