房企沉浮中的财务表现 | 谁是好公司

编者按：这一年，“集中供地”、“三道红线”等多管齐下，在寻求行业可持续健康发展的路上，给企业带来的是利润、转型、创新等多重考验。在挑战之下，不乏具有出色应变与稳健实力的企业指引时代潮流，而这，也是值得我们关注与研究的行业标杆群体。

地产风尚企业表现，正是观点指数研究院以全年影响力的维度与研究体系，对行业进行深入剖析，细数一年来对行业具有深远影响力、形成行业风尚的企业。

影响力指数系列通过长期对企业各种指标数据与市场表现进行跟踪研究，核心关注房地产行业下不同业态的财务运营、发展潜力、对企业及社会的影响力等几大指标，为房地产行业研究与投资提供参考。

在此期间，观点指数研究院策划系列栏目“谁是好公司”，正是为了盘点房地产不同板块的发展态势，寻找备受行业认可的风尚企业，以此作为“影响力指数·2021年度地产风尚企业表现”研究成果发布的序章。

（2021年6月1日）自“三道红线”后，对房企的财务健康状况监管日渐加强。为了顺应“行业改革”的趋势，房企也纷纷将降负债、改善财务状况提上日程。

中资美元债近年来成为亚洲市场不可忽视的组成部分，随之而来的高额利率也挑战着房企的运营能力及财务管控能力。年初，违约浪潮波及至某知名规模房企，让人们再次认识到违约事件并不只限于尾部房企。该规模房企也被Bloomberg认为是三道红线的名列前茅个“受害者”。

对于财务中比较重要的利润率指标，根据市场数据，上市A股25家样本房企中，平均净资产收益率为11.97%，较2019年的平均净资产收益率的17.58%出现了显著下降。而今年一季度报的情况来看，房企一季度利润水平不佳，2021年名列前茅季度25家样本房企的平均净资产收益率仅为0.82%，仅有2020年名列前茅季度净资产收益率1.63%的一半。

而港股47家样本房企的整体表现与A股房企样本房企相当，2020年年末的平均净资产收益率16.40%，小幅低于A股房企。

数据再次印证了行业整理利润率下降的共识。而随着“三道红线”等监管政策的出台，房企对对自身债务结构也积极调整，逐步向稳健的方向发展。

根据市场数据，2020年港股47家样本房企的净负债率为149.88%，相较2019年末的172.77%有着较为明显的改善。

不过，同样的改善并没有体现在A股25家样本房企上。市场数据显示，上市A股25家房地产企业的净负债率在2019年为103.22%，而2020年小幅上升至105.07%。考虑到A股房企数量较少，因此结合内房股整体来看，行业依然呈现出净负债下降的趋势。

一面是整体财务状况的改善，一面是规模企业暴雷，换言之行业也在此过程中经历了一波优胜略汰的洗礼。穆迪在5月末发布的4月亚洲流动性压力指标（针对高收益中国开发商）显示为15.3%，达到了2017年以来未曾达到的低点（数据越低，流动性压力越小）。

可以看到，随着“三道红线”作用显现，房地产行业将逐步摆脱高杠杆、高风险、高收益的固有模式，转向财务稳健，追求经营、管理红利的健康可持续发展道路。

于此节点，2021博鳌房地产论坛将于8月启幕，届时观点指数也将在论坛上发布《2021中国房地产行业发展白皮书》，其中将细细回顾房地产行业财务表现的变化与趋势。

与此同时，观点指数从多维度综合评估房企的财务表现，涉及盈利、偿债、现金管控以及影响力等多重指标，表彰在2021年上半年财务表现优异的房企。