- 董董:谁来点评下时代倾城这个盘?
- 小石头:地段还行
- 七七妈:性价比高
- 春暖花开:未来升值空间还是有的
- 阿霞:周末一起约看房呀
- 大头明:售楼处美眉不错,哈哈
卖房子之前,我们要自行评估自己房子的价钱,才能对市场公布。如何评估呢,要从以下几个方面综合考虑。相关数据显示:房子在挂牌的*初2-3周内是*容易成交的,21天之后,潜在买家的兴趣和购买诚意开始直线下降。所以,想要成功顺利的卖出房子,就需要在上市的前3周吸引到合适的买家。叫价过高可能会导致真正的买家流失,叫价过低可能会造成周边卖家恐慌,导致大家纷纷降价,引发恶性竞争,*终谁都不能卖出。
作为卖家,总想着将房子卖出一个很高的价格,但是问题是,房子不是你想卖多少就能卖多少。决定房子市场价值的因素很多,甚至房子*终的成交价也不一定就是其真正的市场价。很多人认为政府会对房屋有一个评估价,但是,政府的评估价主要是政府用来征收地税的依据,无论实效性还是准确性,都是要大打折扣的。
一、估算房价需考虑四大因素
1、 周边房价因素
参考周边房价其实就是参考所在城市周围地段的均价,以及相同位置类似房屋,包括户型、楼层、装修,以及挂牌价和成交价。
2、 户型因素
好户型向来比不好的户型价格要高,这也是旧房为什么无法媲美新房的原因,如果在房屋的布局中,卫生间和厨房面积较小,房价则可能会扣减10%。
3、 房龄因素
按照通常的情况来看,国家目前的房屋建筑耐久年限为50年(房屋竣工开始计算),所以每年的折旧率为2%,这也是估价时需要考虑进去的。
4、 楼层因素
所在楼层不同,价格自然也不一样。将一、二层视为基准,五、六层则扣减3%,七层减5%,顶层减5%,而三、四层则加3%。
除此之外,房屋的朝向,周围是否有违规搭建,小区周围配置等因素也会影响房屋的价格。若房子没有朝南的门窗,则会扣减5%,所在小区没有独立封闭,再扣减5%;如果房屋所在位置属于地产的话则加15%,小区环境配套齐全再加10%。
二、估算房价可使用四大方法
1、市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确的指数对比调整,得出估价对象房地产的价值。
2、收益还原法
首先要估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本,计算方法一般为房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。