调整来了，杭州湾会率先跳水吗？

自从老司机预告过要写杭州湾后，这两周以来一直在被人催问：杭州湾的点评啥时候写？

周末，又有两个老友问我，杭州湾的房子是否应该卖掉？看来，在宁波楼市步入调整之后，杭州湾的投资者开始焦虑了。

我觉得这篇文章不能再拖了，毕竟是自己吹出去的牛，含着泪也得写完。

老司机之所以拖着不写杭州湾，是因为前段时间绿城杭州湾项目在宁波刚刚撸过一波，各种关于杭州湾的价值分析眼花缭乱。老司机如果说杭州湾值得买，那不过是炒他们冷饭；如果说不能买，绿城可能又要给探长打电话。

探长一直在给老司机拉广告。

在具体说杭州湾之前，我想重复一下对于投资新区的一贯看法。

一般来说，投资新区有两个很好的机会：*个机会是新区刚启动时，这时候房价*为便宜，介入的成本无疑是*的，但首批投资者*考验的是眼光和勇气，当然也需要一定的运气；第二个机会是新区房价出现大规模调整，即新区二手房价格下跌、前面的投资客信心崩盘的时候，这个时候冲进去“解救”前面的投资客，是一件功德无量的事情。

对比我们就会发现，绝大部分的投资客其实都不是在这两个时点买入的，他们买入的时机往往是新区上涨*快速的时候，而卖出又是在房价滞涨、下跌的时候。

像杭州湾这种绝对涨幅不大、二手房价格和交易量都不稳定的新区，如果没有精细化操作，投资者*后可能竹篮打水一场空。

所以，相比于在宁波主城区成熟板块的投资，杭州湾的投资需要更好的心态，更专业化的操作，以及更加全面和长远的眼光。

但事实却是，因为房价低，杭州湾的投资者往往是*不成熟、*不专业的一群人。

这就像股市里的低价小盘股，本来操作难度很大，但小散却*喜欢买，结果可想而知。

今天，老司机重点就讲一讲如何全面、长远的看待杭州湾。

前两天，遨游太空的天和核心舱发回了一张长三角夜景照片，可以清晰的看到江浙沪的要城市。

其中，宁波的城市格局呈现出清晰的“双核”格局，一个是三江片，另一个就是杭州湾。

在宁波的若干新城中，杭州湾是*为特殊的一个，老司机想说的并不是它级别有多高（国家级新区宁波就有七个），而是因为它承担了一项特殊的重任。

再造一个宁波。

在宁波所有的新区中，唯有杭州湾新区，有资格被称为“副城”。

undefined 历史上，依山傍海的宁波，发展的主要腹地是以三江片为核心的一小块平原。这个平原的北、西、南三面都是天台山余脉，东面是大海。

在农耕时代，这样的腹地足够宁波发展，但在后工业化和全球贸易时代，这样一片平原就远远不够了。

这两年，在宁波开厂的老板应该深有体会，工业用地、厂房的价格涨得特别厉害，一些园区招商的条件特别苛刻，不仅对污染、能耗有严格要求，对于企业的科技含量、亩均产值、亩均税收也都有清晰的指标。

宁波产业用地紧张已经是个不争的事实。

在这方面，杭州湾具有独特优势，地处宁绍平原，大多数土地由海涂淤积而成，不仅腹地广阔，更为重要的是土地便宜。

土地是重要的生产资料，对于产业布局的影响甚大。

放眼整个长三角，像宁波这类工业城市，有如此广阔且廉价的发展腹地的，唯有杭州湾一家。

因此宁波必然会把这一优势发挥到极致。

宁波为什么不向南，重点往奉化布局呢？原因有两点：

奉化的土地比杭州湾贵得多，且土地指标没有杭州湾多。奉化虽然地处平原，但以农田为主，从审批角度，难度比杭州湾的滩涂要大得多。

另外一个原因，是杭州湾的地理位置更为优越。整个长三角的核心是上海，长三角的主要城市也都分布在宁波北面，如果往奉化发展，无疑是距离长三角的核心越来越远。

目前，浙江与江苏正在积极筹建跨越杭州湾的高速铁路，这条铁路首次把苏南与浙东直接串联起来；未来*上海的第二铁路通道也在规划中；连接杭州湾与绍兴、杭州的超级高速公路正在建设。。。无论是铁路、公路还是航空，杭州湾在宁波所有板块中都*具优势。

老司机认为，宁波应该加快的，是连通杭州湾与北仑港的铁路货运通道。

undefined 正是因为独特的地理位置，杭州湾成为宁波产业布局*重要的基地，现在我们看到的，还只是它的一个雏形。看看杭州湾新区的扩大版——前湾新区的产业规划，我们就能感受到宁波的”野心“。

人们在抱怨宁波这些年变化不大的时候，其实是没有注意到杭州湾的发展。

所以，我们不能以一个普通新区的前景来看待杭州湾，更不能以此来评估杭州湾的潜力。

*后，老司机想说一说杭州湾的房价。

经过这些年的快速发展，中国地级以上城市的房价已经普遍迈入万元时代，浙江、江苏、广东等发达地区，县级城市都已经跨过万元门槛。作为宁波的副城、规划人口超过普通地级市、未来产值可以匹敌部分省会城市的杭州湾新城，一万元出头的房价有泡沫吗？

我认为没有。

临近杭州湾的余姚、慈溪，城区房价已经在2万元区间，哪怕同为郊县的象山、宁海，房价也比杭州湾明显要高。

整个大宁波能找到这么便宜的板块，恐怕只剩下北仑的春晓、梅山了。

但杭州湾有产业，大规模的现代制造业；杭州湾新城按照地级市建设；杭州湾地处长三角核心，这些优势都是梅山、春晓无法比拟的。

所以，如果你已经投资了杭州湾，并且对于杭州湾的发展前景颇为焦虑，或许老司机的这篇文章能够适当缓解你的焦虑，但是，现在就是投资杭州湾的好时候吗？

下一篇老司机接着聊。

下一篇，老司机将重点分析杭州湾房价走势，其中大部分属于预测。

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本文源自微信公众号：房产老司机

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