牛市六年，接下来宁波房价依靠什么上涨？

明天，宁波首场集中土拍就要拉开大幕了。

此次宁波一共推出29宗涉宅用地，计划分两天时间集中出让。从前天开始，网上就流传着一张开发商参拍表，其中*为火爆的江北童家地块有33家开发商报名。

是不是真的老司机不知道，我也懒得去求证。

几乎没有悬念，宁波的首场土拍一定是非常火爆的，不仅开发商饥渴已久（土地自去年四季度以来一直偏紧），而且首次拿出来的土地也不如预期的多。

特别是中心城区4个区。

火爆的土拍会催生宁波房价新一轮上涨吗？许多人是这么期望的，但实际情况恐怕没那么简单。另一个衡量市场热度的重要指标——二手房成交量，从4月以来出现了下跌。

据宁波市住建局发布的数据，4月份6区一共成交二手房7077套，从绝对量来说这个数据不算差，但环比3月的7643套，出现了7.5%的下跌。

看上去这并不是一个很大的跌幅，甚至比2020年4月的6030套还多出了1000套，但别忘了2020年是在疫情期间。如果再往前翻，2019年4月是9153套，2018年4月是10323套（不含奉化）。

同样的4月，二手房的成交量从高点至少下跌了30%。

没有对比就没有伤害，大家关注的房价年年在涨，但成交量却年年在跌，套用股市的一个专用名词，叫做缩量上涨。

放量上涨是好事，证明入市接盘的人越来越多；缩量上涨却不一定是好事，可能后续购买力有点跟不上了。

更值得关注的一点是，这是4月份的成交量4年来首次出现环比下跌，也就是说，4月份二手房比3月份卖得差，4年来还是头一回。

说好的小阳春呢？（）

老司机为什么不说一手房（新房）成交量？因为新房数据是失真的：出于控制房价涨幅的需要，许多楼盘的预售证发放，以及成交备案都被人为延后，因此新房成交量的统计无法反映市场的真实状况。

二手市场转冷几乎是现在的一个共识，就在一两个月前老司机提示风险的时候，大家还没有什么感觉。

到现在为止，宁波主城区一些倒挂的楼盘还在哄抢，北仑、慈溪和余姚新楼盘的热度还非常高，这个时候说市场会调整，恐怕没有几个人会在意。

但老司机认为二手房市场的降温*终还是会传导到新房市场上来，这个过程大概需要3-6个月时间。

好在今年宁波中心城区的新楼盘不多，由于土拍断档了好几个月，导致年底前新楼盘的供应都是严重不足的。

但郊县的情况却不一定，大规模卖地后大规模开发，一些郊县的楼盘今年下半年开始会比较困难。

在20年的从业经历中，老司机见证过楼市好几次的大起大落，每次都会裹挟进大批量的投资客，*后又是一地鸡毛。但这轮超级大牛市，老司机也是*次见到。

从2016年算起，牛市已经进入第六个年头了，长牛让人们忘记了风险，许多新入市的投资客甚至不认为楼市有任何风险。

他们只后悔自己进入楼市太晚了。

老司机也认为一部分投资客的确进入楼市太晚了，特别是一些投资盘集中的板块，他们可能已经成了”接盘侠“。

接盘侠意味着他们不得不持有这些房屋超过五年甚至更久，期间涨幅甚微甚至有可能下跌，由于缺乏二手房买家，他们的房屋有价无市。

另一个要焦虑的人群恐怕是投资豪宅的高端投资客了，豪宅投资风潮，几乎是每轮行情走到末端的风向标，锦地水岸、海景花园、长岛花园、泊景廷，每次豪宅哄抢，行情就戛然而止了。

但这轮不一样，前有宁波府、海晏府，后有江山万里、明湖诸盘，豪宅投资一波接一波，历史的怪圈彷佛已经被打破

果真如此吗？老司机认为该来的一定会来，而且积蓄的能量越大，破坏性的结果就越显著。

这是一轮前所未有的大牛市，同时也是一波前所未有的炒房潮，这轮大牛裹挟进来的炒房资金，无论是绝对量还是相对比例，都是空前的。

老司机从未见过这么多人炒房，也没见过这么大比例的炒房，以前我们认为一个楼盘投资占比超过40%就非常危险，现在少有楼盘不超过这个比例，有些甚至接近90%。

但大家仍然认为楼市没什么风险而是充满了机会。

牛市出大神，这轮大牛市出现了很多大神，许多大神连一次调整都没经历过，讲起楼市来头头是道。

说句不客气的，对于宁波楼市为什么会涨，为什么会连续涨，许多大神并不知其所以然。

当然，追随这些大神的投资客就更不知道了，不过这都不重要，牛市中只需要打鸡血就够了。对于投资客来说，信心比逻辑更重要。

大家一起加油鼓劲，牛市就不会停，就像许多业主抱团一样。

本轮大牛市虽然延续了6年，但*少可以分为3个阶段：

*阶段是对上一轮调整的修复，时间是2016-2017，借着”去库存“的政策东风，许多压抑的购房需求得到了释放，量价齐升；

第二阶段是2018年开始的投资热潮，房价的上涨刺激了投资客入市，自2017年下半年开始投资客陆续进场，2018年开始出现疯狂抢房的场面。于是调控开始出台，房贷开始紧缩，按照以往的规律，这轮牛市就该结束了。

但历史没有重复，意外的中美贸易战给了房地产宝贵的喘息机会，为了对冲国际贸易的颓势，中国提出了加大”内循环“的策略，随之而来的是大规模”放水“。

放水叠加上宁波三年攻坚开始大规模”抢人才“，宁波楼市迎来第二春。

到了2020年，更加意外的疫情来了，再次给牛市续命，更大规模的放水让楼市资金极为丰沛。民营经济发达的宁波在经营贷方面特别具有优势，房价再一次出现全面大涨。

由于新房限价，这轮大涨让二手房鸡犬升天，*终形成全面倒挂的格局。

因此，老司机把2019-2020归结为第三阶段，这个阶段的主要特征是各种”意外“带来的政策红利。

如果说从今年开始，牛市开始进入第四阶段，那么这个阶段又该依靠什么上涨呢？

老司机看到房贷在收紧，同时宁波的调控也在升级，如果新房可以通过控制土地供应量以及限价来保证去化，那么累积了近5年、规模庞大且价格倒挂的二手投资盘，它们该如何顺利变现？

本周六老司机将举办年内首场闭门分享会，让我们一起寻找答案。

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本文源自微信公众号：房产老司机

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