人口负增长下的天津，如何投资购房？

文｜叶书利

七普数据下的天津，城市化已开启了近郊化。

至于房产投资，在壹书生看来，如果纯投资，天津已不是一个好的标的城市。

2020年天津人口流失175万？

全国第七次人口普查数据显示，2020年天津常住人口为1386.6万，而天津官方自己公布的数据显示，2019年天津常住人口为1562万，所以2020年天津人口一年流失了175万？

对于这个问题，壹书生觉得，需辩证看待。

A,这是两种统计口径下的数据，不能简单地加以混合在一起来加减。

“2020年天津常住人口为1386.6万”，这是央府主导下的全国人口普查数据，相对来说更客观、中立些。而“2019年天津常住人口为1562万”，这是天津官方作为地方政府自己公布的数据，很容易因为相关“不可明说”的原因，导致“自说自话”。

B,两种统计口径下催生的“2020年天津一年流失175万”的数据，充分说明了一件事：此前天津官方自己对外公布的人口数据，存在较大的“被高估”的水分。换句话说，天津应该较早就开始人口负增长了。而“2020年天津一年流失175万”的数据，只是一次性清账后的结果。

C,自2018年5月“海河英才”计划以来，天津已累计抢人近40万。在这种情况下，天津的常住人口仍然在负增长，背后的原因让人深思。

5月21日下午，天津市副市长周德睿在当天举行的天津市十大产业人才创新创业联盟新闻发布会上透露，自2018年5月，天津市推出“海河英才”行动计划以来，共引进各类优秀人才38.4万人。

与此形成鲜明对比的是，至少在2020年以前，天津的常住人口却已经在大幅负增长。

在壹书生看来，背后可能主要原因有三：

首先,通过“海河英才”计划*天津的人，基本上没有多少人真的来到天津。

这不是空穴来风式的推论，因为通过“海河英才”*天津的人，中间不少人就是奔着天津高考而来的家长。这些*天津的家长，*后并没有来到天津安家工作，而是仍在原地上班，所以即使*后，也没有相应地由此增加天津的常住人口量。

其次,部分*天津后的人，可能来到了天津，但因为天津就业环境不吸引人，后来又走了，并没有留下，所以并没有增加天津的常住人口量。

第三,近年来，天津向外流失的人口量巨大，这才导致了*抢了近40万人后，天津常住人口量仍大幅负增长。

第三种应该是主因，否则天津近三年怎么会抢了近40万户籍人口后，常住人口量却大幅负增长呢？因为正常情况下，一个城市的户籍人口量增长，会导致常住人口量相应地上涨。

天津城市化进入近郊化阶段

世界城市的城市化，发展到今天，主要可分为三个阶段：

*个阶段为中心化：即城市人口向城市中心区集聚；

第二个阶段为郊区化：即城市人口在中心区交通拥堵、房价高涨等压力下，开始向郊区集聚。

第三个阶段为再中心化：即在郊区化完成后，人口再次向中心区集聚。

目前中国城市的城市化，绝大多数仍处于*个阶段，只有少数大城市开始了第二阶段。

不过鉴于两个原因，天津目前的郊区化是近郊化，而不是整个的郊区化。

A,天津面积量大。

天津的面积高达近1.2万平方公里，差不多相当于6个深圳，2个上海或7.5个伦敦。

B,天津自身的经济能量不是太强。

天津目前人口流动层面的近郊化，而不是郊区化，这在七普数据中体现得非常明显。

（数据来源：全国第七次人口普查数据）

（天津地图）

根据七普数据，壹书生发现，2010-2020年的十年间，天津中心城区的六个区，即和平区、南开区、红桥区、河东区、河西区、河北区，除了和平区，因为强悍的教育资源，导致人口在全市人口中的占比提高外，其他五个区的人口占比皆出现下滑，且分别下滑了1.45个百分点、0.63个百分点、0.45个百分点、0.8个百分点、1.42个百分点，其中南开区和河北区，人口占比下滑*为明显。

与此形成鲜明对比的是，围绕天津中心城区六区的环津四区东丽区、西青区、津南区和北辰区，2020年在全市人口总量中的人口占比皆出现了上升，且分别上涨了1.77个百分点、3.33个百分点、2.11个百分点和1.39个百分点。

相应地，天津远郊区，除了武清和静海区，其余的区，如宝坻区、宁河区、蓟州区、滨海新区，过去十年，他们在全市人口总量中的占比皆出现了下降，*值得关注的是滨海新区，过去十年，作为天津重点打造的新区，其人口占比竟然从2010年时的19.18%，大幅下降4.27个百分点，降至14.91%。更为可怕的是，在天津所有区中，滨海新区的下滑力度*。

所以说，过去十年，在天津内部，人口流动正在近郊化，越来越多的人口流入环津四城和近京的武清区。

七普数据清楚地揭示了天津内部这种近郊化的人口流动趋势：与2010年时相比，2020年，天津中心城区六区的人口下降了4.3%，近郊区的环津四城则上升了8.6%，远郊五区轻微下降了0.03%，而滨海新区则大幅下降了4.27%

目前，天津内部，越来越多的人离开天津中心城区，而天津内部流失人口*严重的区则是官方重点打造的滨海新区。

写到这里，是不是觉得现实非常魔幻呢？市场走向不一定会按照政府规划的方向走，因为滨海新区打造的主要力量是政府之手，如国企，央企等，而不是更亲民的市场之手民企力量。

在壹书生看来，老百姓用脚投票逃离天津滨海新区，难道不是南北分化的缩影吗？而那些还在以“XX央企要来安安”等新闻作为利好看待的人，该醒醒了。

因为不管南北分化的事实还是滨海新区的窘境，皆再次佐证了一个常识式道理：市场之手终会战胜政府之手。

天津如何购房？

对于天津的购房建议，壹书生提几点自己的宏观性看法，仅作参考。

A,对于一个人口正在负增长和在二线城市竞争中，经济排名不断下滑的天津，宏观层面，天津已不是一个纯投资的好城市。

放眼全国，还有不少人口正在增长，经济排名也在上升的好城市，为什么非要在天津投资购房呢？所以说，如果纯投资的话，壹书生已不建议选择天津，包括天津的教育王者和平区在内。

B,高考性投资，想明白三点。

首先,这是教育刚需，首要目标是孩子高考，房产投资仅是实现孩子高考的辅助式手段；即使房产后来贬值了，就当是给孩子高考时交的学费。

其次, 为了保值需要，建议购买强学区的低总价房源，因为流动性强，保值性也不差，以便将来出售时，避免贬值。

天津强*源，中心城区的六区，尤其和平区，以及津南区的海教园，值得重点关注。

第三,教育高考式功能结束后，建议赶紧抛房走人，然后去其他地方寻找一个更好的城市进行投资，切勿在天津楼市过度恋战。

*后附上天津各区*近一个月的二手房价趋势表，以作参考。

2021年近一个月天津各区二手房价走势

（数据来源：全国房价行情）

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