红色警报！五月宁波二手房成交量暴跌

上周六，老司机在36茶苑举办了今年首季闭门分享会，一个半*的演讲只引用了一个数据：

宁波市六区二手房成交量。

说起来，老司机做房地产市场分析超过10年，期间写过无数市场报告，每份报告里面又包含若干数据和表格。

要说挖掘数据，老司机也算是资深人士之一。

但我知道，那些报告中的许多数据，其实都只是为结论服务的。许多数据缺乏足够样本，或者是统计口径被操纵，为了论证观点，甚至杜撰数据。真正值得相信、并且对判断市场有参考价值的，并不多。

二手房成交量算是其中一项。

所以每当老司机看到大咖分析数据就想笑，特别是新房数据。明明就是个操纵的结果，还那么一本正经干森么！

在分享会上，老司机引用的二手房数据分两个口径，一个是市六区*近四年的二手房成交量，另一个是市六区*近四年前五个月的二手房成交量。

过去四年二手房成交量

过去四年前五月二手房成交量

当时，由于五月份二手房成交量还未出来，老司机参考了第三方统计机构的每日成交数据。乐观估计，五月二手房成交量大概可以冲击6500套。

但昨天宁波住建局发布的二手房成交量让我大跌眼镜，五月份市六区二手房成交竟然跌至4182套。

看来每天一本正经发布二手房成交数据的某平台也不靠谱。

4182套是个什么概念？算上奉化，这个数据差不多和2015年五月持平，是6年来成交量*差的五月。

虽然老司机认为，随着二手房价格的上涨，以及调控的加强，这一轮牛市，二手房成交的高峰可能已经过去了，但如此断崖式下跌，还是让我多了一分担忧。

市场并没有觉察到风险，特别是上周宁波刚刚结束的*轮集中拍地，火爆异常。

在前不久的一篇文章中，老司机对四月二手房成交量的下跌提出了警告：四月成交7077套，当时尚在平均线之上（年度74000套），但已经是四年来*次出现四月比三月卖得差了。

五月的跳水坐实了这个警告，也坐实了老司机两个月前的判断，今年的小阳春可能会夭折——《》。

没办法，预测还是太准了点。

为什么老司机一直执着于二手房成交量？因为这是一个充分自由的市场，供货量足够，买家也足够，中介人员更是足够，几乎没有任何操纵交易量的行为。

新房受到预售证发放速度的影响，还受到备案速度的影响，新房成交量比抖音美颜还假。

有趣的是，宁波申领预售证的标准又变了，原来说好5万平方一批次不知啥时候又取消了。

政策就是这么让人捉摸不透。

二手房成交暴跌，说明前面的调控起到了效果，特别是4月16日的新政以来，在房贷收紧的影响下，二手房率先遭受打击。

为什么是二手房？因为新房被政策保护起来了，*的保护伞就是“限价”。

新房的价格优势明显，产品优势明显，营销优势明显，二手房面对新房竞争时，毫无招架之力。

所以老司机才会一直说，在新房供应量特别大的板块，二手房成交很不乐观。杭州湾就是个例子，尽管二手房比新房便宜，但成交仍然远不如新房。

何况那些倒挂的板块呢。

某些板块，这几年新房供应量特别巨大，大部分是被投资客买走的，未来若干年，这些板块还有源源不绝的土地供应，前面的投资客想把手头的二手房想卖掉，而且还想卖个比新房高的价钱，基本上属于幻想。

五月的成交量一定程度上可以打破这种幻想了，老司机原以为下半年二手房的压力才会逐渐显现，因为下半年开始，2017年入市的大量投资盘限售期就满了。

没想到，二手房市场在卖盘还没放量之前，买盘先萎了。

谁说楼市没有风险？这就是风险。

并不是每个人都感觉到了市场转冷，但*近许多房东肯定是有切身感受的，挂出去的房子看的人少了，愿意出价的人更少了。

但房东要把心态扭转过来很不容易，他们还处在优势心态中，一副爱买不买的样子，甚至有人还想涨价。

但今日不同往日，不调整心态，可能会遭到市场的毒打，特别是那些倒挂、高总价又急于套现的二手房。

一直以来，楼市的投资者都有个误区，他们把主要精力花在了如何买到房，却极少考虑如何把它卖掉。

在他们的概念里，卖房子从来都不是个事儿。

但事实并不完全如此，仍以杭州湾为例，要想以市场价卖掉一套二手房，比买进一套要难得多。

宁波类似的板块应该不止一个。

同样深有感触的应该还包括豪宅投资者，虽然网上每天都在传说，哪里千万级豪宅又成交了，但这种好事总落不到自己头上。宁波每年新增豪宅少说也有5000套（目前市场价800万+），但二手成交可能还不足1000套。

老司机知道的，包括郊县在内，宁波去年成交的千万级以上的二手房才三四百套。

糟糕的是今年二手房成交比去年差。

每个豪宅房东都觉得自己的房子是稀缺产品，其实豪宅从不稀缺，你喜欢的，别人不一定喜欢。何况风水轮流转，有钱买哪不行，一定要买你的二手房么？

或许，只有挂了几个月，这些乐观的投资者才会认真思考该怎么办。

本来，卖出的问题，早该在投资之前就想明白，尤其是谁来接盘，为什么来接盘？如果想不明白，可以多问问别人，比如问老司机。相比卖不掉的焦虑，老司机28元一个问题绝对物超所值。

咨询老司机请留意文末“”。

当然，你也可以认为老司机是在危言耸听，仍可以找到很多理由为自己加油鼓劲。

基于当前的政策环境，老司机不认为接下来的几个月，二手房成交会出现逆转。

在上周闭门会上，老司机曾预言二手房市场即将进入买方市场。说不定这个过程比我预想的还要快，回顾这几年疯狂的投资行为，我不太敢想，接下来几年，二手房市场会上演怎样的弱肉强食。

我并不是说楼市会崩盘，也不是说房价会崩盘，但我预感有些投资客会崩盘。

*后插个广告：老司机聚集了多名资深经纪人，六月起免费为二手房买家和卖家提供咨询服务（非老司机本人）。

如果你有买卖二手房的任何问题，都可以加我微信：FCLSJ2018

重复一遍，咨询是免费的，而且保密。

下一篇，老司机将探讨万象城开业对江北楼市的影响，敬请关注。

喜欢老司机，请把本文分享到朋友圈或者微信群，分享观点是一种美德。谢谢！

付费内容

本文源自微信公众号：房产老司机

长按二维码进老司机交流群