土地出让金改税务征收之后，楼市的下一步走向！

正文：

这几天*的热点是土地出让金改税务征收，网络上一片“楼市快崩了”的声音，而我还在海边度假，练习潜水。很多朋友问我怎么看这个新闻。其实中国楼市从来不缺看跌的新闻，无论是过去，还是现在，人们总是期盼来一次大事件，彻底扭转楼市的走向，然而这些都是一厢情愿：

特朗普贸易战，房子白菜价

租售同权，房子白菜价

疫情来了，房子白菜价

人口下降，房子白菜价

土地出让金改税务征收，房子白菜价

……

现实生活中哪有那么多大事，人们所谓的“土地财政终结”只是一种过度解读，这次仅仅是改了征收部门，但是土地出让金的分成、使用仍按现行规定，归地方政府所有，楼市还是那个楼市。

那么这次更改征收部门，缘由是什么？普通购房者应该怎么办？要搞清楚这个问题，我们先来回顾一下土地财政的前世今生：

众所周知，我国在解放前土地归个人私有，拥有土地的叫做地主。

1949年的“土改”运动，把土地收归集体，其实也就是收为国有。

1982年在《宪法》中更是明确：城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。

而1994年的“分税制”改革正式将土地收入划归地方。

1998年中国正式提出住房制度改革

可以说随着当年这些政策先后出台，直接奠定了之后房地产行业的兴起以及房地产行业在中国经济腾飞中起到的关键作用，也推动了中国的城市化。

从1994年“分税制”改革施行以来，有很长一段时间，我国财政收入的增长速度几乎都是GDP增长速度的两倍。其实，自古以来无论政府或企业还是整个社会，一系列的矛盾产生到*终解决，说来说去都离不开一个字——钱！

那政府的钱从哪里来？

*直接的途径就是——税收。而分税制改革，说白了就是中央政府和地方政府的一场博弈。

我们从2019年政府公布的数据中可以看出：地方政府财政赤字，也就是财政亏空10万亿。而中央政府财政不但没有亏空，相反还有5万亿的盈余。

在今天，我们可能很难想象在上个世纪末，中央政府财政曾经极度困难，反而很多地方政府如江浙长三角和南方珠三角地区，随着改革开放的兴起却富得流油。

为什么会出现这种情况呢？

这是因为从1978年改革开放到93年之前，当时的财政体系，尤其是中央和地方税收分配上，采用的是包干制。

也就是中央和地方政府谈判，商定一个固定金额上交中央，其它超过这个金额的部分全部归地方政府。

而这么做的问题就是：操作方式繁琐复杂，统计和计算数据又不准确，未来经济增长带来的财政收入增长很难预估。

所以往往某个年份金额定高了，地方政府表示完成不了；定低了，钱又都跑到了地方政府手里，中央财政反而出现财政困难。

因此直接导致当时一系列的中央投资项目，如全国性的粮食收购补贴、跨地区的交通建设，甚至是国防支出都出现了困难。

而更严重的一个问题就是：

我国上千年以来政治文化，一直遵循“强干弱枝”。

伟人说得好:“枪杆子里出政权”，但枪杆子里的子弹是需要花钱的。

所以当一些地方政府财大气粗后，就出现了一系列“不可描述”的问题。

分税制就是要解决这个问题，在这次改革中，国税将占税收收入的大头税种，如增值税、大型企业的主要税种、产生高税收的主要税种（如金融、铁路、能源）和带有宏观政策调控的如关税、消费税等全部收入囊中。

而地方政府的地税，只能剩下“其它税种”，用于地方财政支出。

但地方政府承担着所辖地的公共基础建设和公共服务提供，如治安、医疗、教育、文化、环境等等，很多关系民生的必要支出是无法缩减的。

所以，中央在经过认真研究，并与地方政府反复“沟通”后，*终在分税制推出的同时，将地方土地出让收入划归地方财政所有。

这一下子可就开启了一个新的时代：中国房地产蓬勃发展与地方土地财政的黄金时代。而后“住房改革”政策的出台，更是令地方政府在土地出让金方面赚得盆满钵满。

2003年更是加速楼市腾飞的关键一年

2003年之前，各个城市的土地采取“协议出让”的形式卖给开发商，价格多少，全凭领导一句话，滋生了很多腐败现象，也导致了国有资产流失。

于是在2003年国家正式明确规定：政府是土地的*供应商，所有城市土地出让必须一律采用“招、拍、挂”形式，任何开发商要想获得土地，必须通过公开拍卖的形式。（ 垄断供应+竞价拍卖）

这个政策的出台，直接填补了中国房地产行业*后一个漏洞。也使地方政府的“土地财政”真正的形成了一个完整的闭环。

为什么这么说呢？

地方政府土地部门根据相邻房价作为标准，折算出拟出让土地的价格，作为起拍价。拍卖嘛，只能往上加钱，不能往下减，*多没人要也就是流拍，那大不了我不卖了，以后行情好了再拿出来。

而这块土地*终的成交价，作为下块相邻土地的起拍价。政府又是土地的*供应商，这代表着什么？

肯定是：在垄断供应之下，土地一定是越来越贵的。（人为制造供不应求）

开发商获取土地成本越来越高，势必会带来它所出售的房价也越来越贵。但他不用担心价格竞争，因为下个开发商成本一定比它还高。他只需要考虑，如何将房子卖出去就好了。所以，就开始逐步有开发商研究为房子的“增值”附加品质。从位置、户型、质量到幼儿园、绿化、物业等等数不胜数，以提升其竞争优势。

而另一方面，政府的土地财政。闭环虽然完成了，但是想让这个大环转起来，越转越大，就还需要一个推动助力。

这个助力叫做土地财政的“催化剂”：基础设施与公共服务。因为我国当时基础设施和公共服务非常落后，而地方政府通过土地出让获得的收益，不仅没有少于分税制之前，反而大大增加了。所以地方政府开始有钱大力发展基础建设和提升公共服务。

随着城市建设得越来越漂亮、越来越现代化，同时医疗、教育、文化、商业等公共服务品又更加完善。因而吸引更多的企业前来，直接带动了外来人口的提升，扩大了购房需求，进而推动了土地价格。

土地越来越贵，政府靠卖地挣得钱越来越多，甚至逐步超过了税收，还甚至远高于税收。政府又拿卖地的钱不断的进行基础设施与公共服务的投资，更好的基础设施与公共服务品又直接推动了土地卖出更高的价格。

至此，在加上基础建设与公共服务这个催化剂后，地方政府土地财政这个“资产循环”正式开启了高速运转。

而这一转，就是将近20年。

目前这种形式，已经产生了一些负面的影响，国家已经及时发现，包括以下几种：

1、地方融资和债务问题。地方政府以未出让土地、或者以土地整理为名，把土地资产装入城投公司进行融资举债，加剧了地方的隐性债务，一旦偿还不起，就会引起债务爆雷。

之前网传西部某个城市的政府以土地为抵押，用城投公司的名义在银行借了数百亿出来开发新区，大搞基建，但是由于这些项目回报缓慢，城投公司还不起利息，于是这数百亿就成了坏账、呆账。

大家想想， 银行是国家的，利益你拿走，风险归国家，万万不行。

2、土地出让金自取自支，形成了地方政府的小金库，因为没有纳入一般公共预算，久而久之就无法监管了。土地出让金收上来之后，国家没有直接监管，地方政府就把一部分钱用于公务员的超额福利支出，甚至出现贪腐现象，也就是人们所说的“先征收，后返还”。

某些开发商会与地方政府串通，先在公开市场10亿的价格把土地拍卖下来，事实上土地出让之后，地方政府会返还2亿或者通过工程代建的形式把钱又还给开发商，做得不露声色。（拍卖中的串标抬轿现象）

3、地方政府搞“土地融资循环”，先卖地，资金回笼了，又拿钱去其他地方的搞基建，继续卖地，疯狂开发新区。据国土资源部统计，全中国各个城市开发的新区已经足以装下地球一半的人口，即34亿人。光是成都一个城市，就规划了23个新区。

中国很多新区有名无实，没有人填充、没有产业落地，这些新区卖了很多地，貌似土地收入挺高，但带来的是以后要偿还的高额债务。

4、很多城市的土地出让金都被用于“面子工程”，例如博物馆，大广场等等，而关系民生的保障房，人才住房则资金紧张。

5、卖地收入占GDP比例连年上涨

随着房地产市场快速发展，我国土地出让收入快速上升。2009年土地出让收入规模为1.4万亿，相当于GDP的4.1%，2020年达到8.4万亿元，相当于GDP的8.3%，占比较十年前提高1倍多，卖地就像吸毒一样，越卖越上瘾。

近年来我国减税降费取得较大成绩，一般公共预算收入/GDP快速下滑，但是土地出让收入快速上升使得广义宏观税负下滑速度较缓，一定程度上对冲了减税降费的政策效果，企业没有得到实惠。

6、地方政府支出高度依赖土地财政

2019年土地出让金总额数据来看，江苏（8564亿元）、浙江（8260亿元）、山东（6086亿元）和广东（5529亿元）位居前列，也就说这四个省份的土地是*值钱的。

（黄线代表土地依赖程度，数值越高，依赖性越强）

从对土地出让金收入的依赖度来看，浙江、安徽、江苏、山东、江西等省份的财政高度依赖于土地出让金收入，其土地出让金收入与一般公共预算收入的比值分别为1.17倍、0.98倍、0.97倍、0.93和0.92倍，换言之，这些省份发展经济某种程度上是依靠卖地。

广东、北京、上海等地对土地出让金收入依赖度相对偏低，其土地出让金收入与一般公共预算收入的比值分别为0.44倍、0.35倍和0.31倍，也就说这些省市已经成功实现了经济转型，不依靠卖地也能可持续发展经济。

对于国家而言，既然土地依赖短期难以戒掉，那就把土地出让收入弄得规范一些，该收的收（“先征后返”）、不该收的不收（新区无序卖地）。

收支两方面的问题是规范财政秩序的问题，有收后有支，管住了收入，才能控制地方政府漫无边际的支出，高度举债。这是健全现代财税机制，防范地方财政风险，规范中央和地方关系的问题。

地方所有隐性的债务，都是靠土地担保的，钱你拿走了，暴雷却要国家来救，这是没有道理的。

该收的收了，不该收的不收，未来的支出就能合理，就有保障。比如，用于保障房的支出，5%的约束性指标一定要到位；比如，新开发项目，该地方政府搞的配套设施（水电管气路等），一定要到位。不能出现地卖了，钱被拿走了，*不到位、断头路接不上的现象。土地收入规范了，才能将无序的卖地约束住、控制好，进而在用途上实现规范。

因此，土地出让金改税务征收，不是完全没有影响，未来几年，楼市会有如下几个变化：

1、地方政府疯狂卖地的现象会得到一定程度的遏制，更多资金将用于民生问题的改善，而不是过度投资，乱搞新区开发。

2、土地出让金的征管效率和规范性进一步加强，因为税务部门的强制性比其他行政主管部门高很多。这样可以避免地方政府先征后返的行为，国税地税合并后，税务主要是垂直管理，不受同级政府辖制，实质上强化了中央集权，高层更清楚掌握地方财政实力的底数，暗账变成了明账，一目了然。

2020年，卖地收入是8.4万亿元，同比增长15.9%；今年前4个月是2.1万亿元，同比增长35%。这是个什么概念呢？

2020年，全国税收收入是13.68万亿元。因此，卖地收入相当于税收的60%，这是个巨大的比例，也是地方财政收入*重要的来源。现在中央要把这部分钱逐步监控起来。

3、打通了各省市，各部门的信息孤岛，统一由于税务、财政掌握，并由央行的国库体系经办，任何一笔收入和支出都通过国库进行，有利于对比试点城市的存在问题，寻找解决方案。

4、地方政府依靠土地抵押融资的城投债发行，将受到约束。以前有些城投公司做一级土地开发从中获利，更规范透明后，确实会受到部分冲击，但这种冲击和阵痛是从不规范走向规范必经过程，有利于防范风险，地方政府想不断举债比较难了。

5、《通知》从2021年7月1日就开始在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南试点，但是深圳、广州，北京、重庆、武汉、珠海、厦门等一些热门省市仍然有相当的自住权，资金还是自取自支，那么这些省市的基建不会停止，地方政府会继续砸钱下去，以后楼市前景看好是预期之内的事情。

说了这么多，土地出让金改税务征收，对普通购房者有什么影响呢？

没什么影响，不买还涨。

人们总是被短期利空吓得魂不附体。却忘了优质资产长期*的必然因果关系。过去几十年，中国的楼市从来不缺看跌的新闻，几乎所有告诉你房价以后不涨的媒体，*终都会打脸。

因为房价上涨的根本原因是：

国民经济持续增长

通货膨胀，货币贬值

轰轰烈烈的城市化进程

三个原因，没有任何的变化，无论出什么限购限贷政策，还是土地出让金归谁来征收，中国楼市都不改原定走向，继续保持三年不涨，一涨吃三年的态势。

大部分人对世界的认识是在情感、习惯和偏见的共同作用下得到的。人们看到的东西是他们所期待的东西，是他们的阅历、情感和知识促使他们去看的东西。

“我们不是先看到事物，然后给它们下定义；而是先下定义，然后再去看它们”。每个人都在为自己制造符合个人经验的“现实世界”，这实际上是一种“认知幻像”。如何摆脱这种幻像，认清真实的世界，是决定你投资成败的关键。

一个人如果还没买房又或者希望房价下跌，那么他就会选择性地相信一些看跌楼市的文章，但是事实恰好相反，房价非但不跌，反而暴涨了，于是他就付出了代价。

记住， 踏空比套牢难受，毕竟踏空是永久的，套牢是暂时的。哪怕你在2008年高点买房被套牢了，事后你还是能赚几倍的收益，如果踏空了呢，一分钱捞不到。

站在2019年看今天，房价是高点

但是，站在2025年看今天，房价却是低点

（买早不买迟）

所有怀疑房价不涨的人，*终都是踏空的命，成长是要付出代价的，踏空过了，才知道原来自己一厢情愿的看法一点也不重要，现实世界的走向才是关键。

我不是劝你买房，教人赚钱是世界上*难的事情。因为要完全建立一套新体系，新逻辑。做不做什么事情，是一种复杂的判断，是认知达到后的理所当然。

有些道理，等我们明白了，人生已经过半。不过不用绝望，我们可以这么安慰自己：这些道理，很多人等到人生已经过去了，还没明白。

*后，赠大家一句话：开始攒钱吧，不买还涨。

更多精彩文章：

欢迎加入楼市团长2021年会员社群，我们会持续分享投资经验，您可以与各地买房高手交流心得，同时赠送百万信用卡申请攻略和买房投资内部资料，会员永久有效，还可以微信或电话咨询购房问题，名额非常稀缺，立即扫码报名！

扫描下方二维码，关注作者公众号