房产问答NO.206 楼盘评测 | 两个大佬争相出手，一条河引发的战争？

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来源丨新浪微博@郑房有问有答

碧桂园天玺湾

千呼万唤始出来，碧桂园天玺湾怎么样？

2020年7月拿地，2021年5月底拿到*个预售证，鸿宝片区的碧桂园天玺湾入市之路稍显漫长。鸿宝片区这两年的热盘不少，天玺湾隔壁的康桥香麓湾首次开盘价1.8万左右，到现在已经2.6万了；天伦城一期基本卖完，在售为二期，价格也有所提高。

天玺湾目前只有5号楼拿到了预售证，总共128套房，据说搞了员工内购，消化一部分。项目着急推广是真的，目前楼盘附近只有个小板房展厅，沿途举着牌子拓客的人员不少。

1. 优点：

1、 生态环境。紧邻贾鲁河，高层可观河景；片区主打低密、宜居。

2、 区位价值。区划上属于金水区，规划上金水区优质教育资源会有倾斜；片区为鸿宝片区，属于金水科教园，紧邻北龙湖与龙子湖，产业集聚，核心居住人群相对优质。

2. 劣势：

1、 交通路网不完善。杨金路、金城大道、博学路等主要道路还没有开始修建，公共路网稍差；公共交通也相对缺乏，只有几路公交车，地铁落地时间较晚。

2、配套不完善。区域成熟度还有点差，商业配套、教育配套、医疗配套都在逐步完善中。

3、产品规划不纯粹。区域定位改善，但碧桂园天玺湾产品规划面向人群比较广泛，76-143平、各面积段户型都有，客户群体稍显杂乱。

3. 现状：

1、 目前处于认筹阶段，交2万订金享开盘优惠，价格未出，置业顾问透露会参考康桥香麓湾和天伦城综合定价，预计小高层价格2万以上。

2、 总占地约65.87 亩，总建面约14.9万方，容积率约2.5。共规划6栋小高层、6栋洋房总户数不足一千户。首开楼栋为5号楼。

4. 总结：

1、鸿宝片区主打改善、低密、宜居，区域内的鸿园别墅、康桥香麓湾洋房、天伦城洋房等都置业热门，区域的产业、商业、教育、医疗规划较为充足，不过落实还需要时间。区域楼盘的价格不算低，但价值的凸显需要一定时间。

2、天玺湾由碧桂园操盘，交付安全性有一定保障；精装交付，不是碧桂园的强项，所以品质不要期待过高。

3、76平的小户型，拉低了本片区的购入门槛， 刚需首套也能上，不过项目的居住人群层次有参差是一定的了，介意的改善请绕道。东区、金水科教园区工作人群及地缘客户可以考虑。

建业河畔洋房

建业，河南的TOP1，继建业天筑、建业海马九如府，君临大院后，市场的声音越来越弱。该项目位于中州大道与贾鲁河交汇处东北角，南侧跟贾鲁河一路之隔，因此得名。

小区占地180亩，容积率1.49（超低），规划42栋7-11层洋房产品，该块地原为富力、建业合作开发，是尚悦居的后续地块，现由建业主导开发。定位品质改善。

1. 基本情况：

1、整个小区只有一个户型——143㎡的3+1室户型，1梯两户，四开间朝南，阳台超长，得房率80%。

2、为了追求小区的品质和统一性，均为标准层设计，无院子、露台、阁楼和地下室等赠送 。

3、售楼部在北龙湖南岸的九如府，无形中提高了该楼盘的档次。据介绍，景观设计跟九如府是同一家，除了位置的差异性，其实就是一个低配版的九如府。

2. 劣势：

1、对面是污水处理厂，可以看到水排到贾鲁河里。虽然排的水是清的，周边也并无异味，但是对品质人群来说，多少有点各异。

2、军用机场的噪音。杨金是位于机场的南边，该楼盘是位于机场的西北边。关于这个机场，我说过很多遍，机场噪音的辐射范围很广，甚至北龙湖南岸的豪宅、龙子湖也能听到，因为环境太过安静。另外，军机场是周一到周五飞，如果遇到天气不好就停止训练，周日不飞，每天飞5——7次，一次持续大约十几秒。

如果实在担心，就找个风和日丽的一天，在贾鲁河钓钓鱼，深切感受一下这两个不利因素，如果能接受，就可以考虑。

3、户型不完美。南边次卧卫生间是暗卫；客厅餐厅部分，不是真正的南北通透。

3. 现状：

目前售价是2.2万—2.5万，精装交付，中间主轴线景观的价格稍贵。他们负责人表示，该楼盘也不急着回款，等到卖临河的那一排，3—3.5万，也是能实现的。

Ps:我看过他们的景观规划，果然是豪宅景观，发挥得淋漓尽致（下沉式会所、乌桕大道等）。

4. 总结：

目前容积率1.49，绿化率45%，只有一个户型的纯洋房的社区，这在郑州还是*个。可见胡总带领的团队，对该楼盘的信心，后期的产品应该是值得夸赞的。

只是现在看来，目前周围的环境，配套，道路，呈现的效果不佳。刚需自住不推荐，家有二套，三套以上，上车南岸费力的改善者，可以重点关注。

End

【特别声明】

来源：“楼市微观”微信公众平台

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