置换套房赔了30万？如何避免买卖房踩坑？

准备置换房产了，一般都是先把房子卖了，再拿卖房的钱去买房。但也有二般的情况。

比如看好了新的房子，担心会售罄，然而自己的房子还没成功出手，这种时候，该怎么办？

瞭望君前两天就听说了一个类似的例子。

郑州市民陈女士一家三口住在一个房龄超过18年的小区，房子在6楼而且没有电梯，考虑到自己年龄大了之后爬楼梯会比较困难，而且附近有一套合适的二手房，就决定换房。

陈女士找到中介，想置换房产，中介让她签了两份合同，一份卖房一份买房，同时进行，中介告诉她，这样能更快住上新房子，而且自己也操作过很多次，完全没问题。

很快，陈女士就看中一套房子并且交了定金，期间中介每天都带人来看陈女士的房子，很快也找到了意向买家。

但是买家既没交定金也没签合同，没过几天，买家反悔了。

不到一个月，中介也辞职了，陈女士的房子仍然没有卖出去。

没收到卖房的钱，自然也付不起新房子的*。于是陈女士被新房的房主按照定金合同起诉毁约，赔了30多万违约金……

本来打算置换，结果新房还没买到，就赔了30万，问题出在哪了？

01

这个问题其实很常见，几乎每一个换房的人都会纠结：换房，究竟是先卖还是先买？

如果和周姐的情况类似，资金不算充裕，换房需求没有迫在眉睫，当然是先卖，拿到钱了再买。

其余的，就要视情况而定。

咱们不说废话，直接分析现实情况，主要分为以下几种：

有房无贷有资金

正所谓无债一身轻，对于有房子、没贷款，而且手里还有闲置资金的人来说，卖掉旧房子完全可以以后再说，先买下中意的房子好好住着才是正事。

至于把旧房卖掉，可以等楼市行情好的时候出手，不过前提是要有买二套房或多套房的资格。

有房无贷无资金

对于名下有一套房子，贷款已经还完，可是并没有闲置资金的人来说，先卖再买才是*的选择。

先把房子卖了，然后等拿到卖房款之后再购入新的房子，以达到改善需求的目的。

多套房无贷款

如果你的名下有多套房产，而且都已经还清了，那么，先买还是先卖完全可以任性。

不过瞭望君还是建议先卖房，让自己获得购房资格，再去买想要的房子，毕竟现在郑州的限购政策依然很严。

有房有贷有资金

如果你有套房子，但是还没有结清贷款，一旦选择了先买房的话，根据“认房不认贷”的贷款认定铁律，你的房子将会被认定为是二套房，不但税费会多出不少，而且*比例也会提高。

不过，若你手里有闲置的资金，便可以先将房贷还清，然后再把房子卖掉来获取现金购买新的房子，还能够申请到优惠利率的房贷。

02

情况基本就是上述几种，接下来咱们讲讲具体操作。

一般分为以下几种，大家可以对照自己的情况选定合适的方案。

1.先卖后买

优点：

卖房时可以充分地挑选客户，可在签约时给自己争取更多的有利条件；

自己的房子成交后，房款收到的时间和金额都能确定，有助于控制换房周期和成本；

收到部分或者全部购房款后，在购房谈判时更有优势，容易争取到价格优惠。

缺点：

卖房后长时间没有买到合适的房子，就需要租房居住，增加租房成本和搬家麻烦；

卖房后如果房价上涨，自己想换的房子总价就会超出预算，总成本增加；

在没有买到房子前，容易产生“居无定所”的不稳定感，产生心理压力。

建议：

先卖后买的方案，适用于以下情形：资金紧张，对换房成本控制严格，或者想换的房子选择范围广，有目标房或目标地域。同样也适合房价平稳或有下行趋势的市场，或者在换房期间能找到其他居住地，能按时腾房。

同时，建议在房子售出后，尽量多看房，筛选意向房源，有合适的*时间成交，不要犹豫，毕竟缩短换房周期就能降低换房风险。

2.先买后卖

优点：

在自己心仪的房子出现时，先定下来，抓住优质房源，满足换房的心愿；

能控制腾房时间，不需要中途租房过渡；

缺点：

先定房后，付款时间合同总会确定，对于自己的售房周期受到严格限制，选择客户的范围缩小，需要加快售房速度；

如果未来房价下降，自己的房子价值减少，换房差价增加；

如果市场波动大，房价下降过快，自己房子出售有难度，有违约风险。

建议：

先买后卖的方案，适用于以下情形：

资金宽裕，对未来的居住品质要求高，而且只在某一区域内换房，对所购区域很熟悉。同时市场环境是房价平稳或有上涨趋势，而且在自己房子售出前，可以通过其他途径解决资金缺口。

同时，建议在买完房子后尽快处置自己的房产，心理预期与市场一致，如果对方在付款周期上有保证，那么价格可以适当下调。

3.买卖同时

如果让卖房和买房这两笔交易同时签约，当然是安全又稳妥的换房选择。

但是，这种情况很难遇到，因为各方事宜很难在同一时间协商一致。通常是有合适的购房人，但没有自己想买的房子。

或者有自己心仪的房子但自己的房子又没有合适的客户，选择这种方案成功的概率很低，一定要谨慎，不然可能会面临和陈女士一样的遭遇。

03

然后就是大家*关心的问题了，换房时，如何将房子卖出高价？

置换房屋，是一场一对二的持久战，不仅要和卖家讨价还价，争取更多的优惠；还得和买家打心理战，守住底价的同时，尽量卖出高价。那么，怎样让自己利益*化？

以下几个纯干货，建议收藏：

重新搞搞软装

这是一个看颜值的时代，尤其对于年轻客户来说，*印象几乎是决定性因素。如果房子脏乱差，看房的人*眼就pass掉了。

卖房前，打扫干净是*基础的，其次要花点心思去包装，性价比*的方法就是把墙漆重刷一遍，换一下灯和窗帘，款式就去某红书的高赞回答里找，房间立刻高端一个level。

重点是做到这些，花几千块就能搞定，而房子却可能多卖好几万，何乐而不为呢？此外，带家电家具通常是加分项，但如果家具太老破旧，请直接扔掉，还可以显得房间空间大。

利用从众心理

有传闻称某连锁网红奶茶店在刚开业的时候，会雇人在门口排队，一排就是半个月，刻意制造一种很热闹很抢手的氛围。

其实，卖房也是同样的道理。

你可以跟中介协商，将看房的人安排在同一时间，营造出房子很抢手的氛围。在郑州当下的市场环境下，同一天有很多人看房的情况或许很难出现，但你可以像X茶一样，找托儿……

在中介带人去看房的时候，让托儿也一起去。另外，小区楼下这么多中介，记得把房源都挂上。

越多的人看房，竞价者才会多，才能找到出价*的人。

想一个高大上的卖房理由

为什么要卖房？这是很多购房者会问到的问题。这时候，可以适当美化一下理由。

例如家里小孩考上好的*要过去陪读，工作升职被调去别的城市等等。暗示这套房子会带来好运，可别小瞧这个加分项，*起码不能说自己急用钱，那样对方一定会狠狠砍价。

虽然这样做不够诚实，但是这种“white lie”也不会损害对方的利益，属于无伤大雅。毕竟托儿都找了，编个卖房理由又有何难。

总之，随着存量房市场的日渐发展，交易更复杂，更严谨，但目前现实存在的种种交易纠纷还是令购房者不胜其烦。

建议在换房时，委托正规的经纪公司完成交易，除了能够保证比较多的客源外，*重要的是能够保证交易的安全性，*限度的规避交易风险。

*后，祝大家都能安居乐业！