遗失补证时收到异议，能否继续补发？

申请人甲因产权证丢失来申请补证，不动产登记部门受理后，发布公告，其工作单位乙提出异议，说该房以前系单位房改房，单位已经与房主签达成一致意见，由企业出面寻找了合作单位进行拆迁改造，房主已经和企业签订了合同，并且收取了拆迁补偿款，甲的不动产证书现由单位保管。目前房屋已经拆除，并提供了甲房屋已经拆除的照片、甲的不动产证书和要求中止补证的异议申请。不动产登记部门派人进行了现场查看，房屋确已拆除，对能否继续补发甲的不动产证书，工作人员异议颇大。

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一、不动产登记簿是不动产登记状态的*权威证明。

不动产登记簿，是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。《民法典》第216条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第217条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

不动产登记簿的概念首次在2007年《物权法》中进行了规定，《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理。《房屋登记办法》第5条规定，房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。《土地登记办法》第15条，土地登记簿是土地权利归属和内容的根据……，虽然《物权法》《房屋登记办法》《土地登记办法》已经作废，但对登记簿的规定条款，在后续的法律法规仍然进行了保留延续。《民法典》第214条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

本案中虽然甲和乙公司签订房屋拆迁改造协议，并且收取了协议补偿款，但甲并未申请注销登记，不动产登记簿并未发生变更，因此在法律上甲依然是该房屋的合法所有权人。从登记簿的角度分析，甲作为房屋的权利人有权声明不动产证书丢失，然后可以申请补发其不动产权证。

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二、申请补发时的异议，能否阻断登记程序

不动产权证书一般由权利人保管持有，实践中难免会出现遗失、灭失等情况，不动产登记簿效力的概念尚未在一般百姓中大面积普及，因此相关法律法规对补发产权证规定了严格的程序。《不动产登记暂行条例实施细则》第22条第2款，不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。补发产权证并不属于不动产登记部门必须现场查看的登记类型，因此不动产登记机构对原权利证书是否遗失或者灭失等情况无法查证，因此规定了公告遗失声明的方式，方便利害关系人及时提出异议，保障不动产权利证书的严肃性。

案例中，甲申请补发新的不动产证时，登记机构在门户网站上了刊登遗失声明，如果在法定期限内没有人对声明提出异议，则推定申请人的申请理由符合事实，不动产登记机构已尽法定审查义务，可以依法予以补发权利证书。公示期间，乙公司作为利害关系人提出了补发的异议，不动产登记部门能否受理异议，异议之后如何处理？

《民法典》第220条，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。《不动产登记暂行条例实施细则》第82条，利害关系人申请异议登记的，应当提交下列材料：（一）证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；（二）证实不动产登记簿记载的事项错误的材料……第83条，不动产登记机构受理异议登记申请的，应当将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明。

乙公司提供了甲同意拆迁改造的协议和收取了补偿款的证明，证明其属于利害关系人，并提供了房屋已经拆迁的照片和甲的不动产证书，证明登记簿记载和实际物权状态不一致，然后不动产登记部门实地进行查看，房屋确已拆除，登记簿记载和物权实际状态不一致。乙公司对甲申请补证的异议，不动产登记部门应予以受理，暂时停止了对甲产权证的补发，甲在补发申请的15个工作日之后，到不动产登记部门申请补发，不动产登记部门出具了不予受理通知书。

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三、案例中值得思索的其他几点启示

（一）单纯补证行为不可行政诉讼

补换证不是一种登记类型，《城市房屋权属登记管理办法》《房屋登记办法》以及《不动产登记暂行条例实施细则》中均未将补换证列入登记类型中。补换证从本质上讲仅仅是对权利证书、证明的补发，并不对当事人以及该不动产的权利义务产生影响，这是其不纳入到登记类型的根本原因。

《*人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第2条第2款规定：“房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”不动产权证书仅仅是由不动产登记机构颁发给不动产权利人用以证明其享有不动产权利的证明，补发证书的行为并不实际改变不动产权利的归属，其只是对原来颁证行为的一种重复，属于重复处置的行为，因此，不具备可诉性。当事人对不动产权利归属有异议的，可以申请异议登记，进而针对原颁证行为提出诉讼，而不能对补发行为提起诉讼。

（二）登记部门能否受理补证的异议亟待明确。

《行政诉讼法》第2条规定“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”案例中，甲补换证行为本身并未侵害到乙的合法利益，乙公司认为的利益受侵害在于甲未申请注销登记，或者甲可能发生的行为，甲的补证行为并不会对乙产生实质伤害。案例中，甲和乙签订了协议收取了补偿款，如果房屋未拆除，登记簿记载并无错误，不动产登记部门不应受理乙公司的异议申请。

实务中，很多人对不动产证书的效力仍处于《物权法》实施之前，重证轻簿。不动产登记部门应加大对不动产登记簿效力的宣传，让大家知晓真正的物权需要依据登记簿记载来明确，而不是靠证书对外公示。

（三）甲的物权已经灭失，登记部门如何处置？

《民法典》第231条，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。案例中，甲房屋的所有权因为房屋拆除，物权已经消失。由于乙公司提出的异议，导致不动产登记部门派人进行了实地查看，确认房屋已经拆迁，已经拆除的房屋，因事实行为导致甲的物权消失。

不动产登记实行自愿原则，当事人的申请没有期限限制。当事人是否申请登记以及何时申请登记，由其自行决定。当事人不申请登记的，登记机构不得给予处罚或采取其他对当事人不利的措施。

案例中，不动产登记部门首先应该告知乙公司，为了避免发生损失，乙应当及时要求甲办理房屋注销登记，不能因为持有甲的不动产证书而放松警惕。在甲方不配合的情况下，要提起民事诉讼或者申请仲裁，依法追究甲的责任，维护自身的合法权益。

如果告知之后，乙公司不通过司法渠道维护权益，不动产登记部门进行了实地查看之后，发现登记簿与事实不符，可否启动依职权更正的程序？《不动产登记暂行条例实施细则》第81条，不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。笔者认为，登记部门可以通知甲方申请办理注销登记，如甲方拒不申请，可在30个工作日之后，公告注销，以维护登记簿的权威性。

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