趋势已定，宁波这几类房子可以卖了

关于资产配置，江湖上一直流传着一个经典理论——不要把鸡蛋放在同一个篮子里。

这个理论近年来受到了越来越多的挑战，挑战者的观点截然相反，他们提倡把所有资金集中在优势资源上，以搏取超额回报。

那种每个篮子都放几个鸡蛋的做法，*终得到的只会是*平庸的回报。

谁对谁错？

只有小孩才问对错，成年人的世界只有合适不合适。

在老司机看来，不同的阶段应该运用不同的策略：

在楼市刚刚启动的初期，如果采用多篮子策略，可能回报真的很平庸，如果集中投资在优质品类上，回报率肯定要高得多；

但如果楼市处于调整阶段呢？这时候集中资金打一个品类，碰到调整，有可能就会遭受比较大的损失。相反采用多篮子策略，东方不亮西方亮，*终的收益就会稳健得多。

每个投资人都有自己的强项，有人善于进攻，有人善于防守，既想涨得快又要能抗跌，这样的产品很难找。

当前宁波楼市处于一个什么阶段呢？我想共识已经形成了，那就是“调整”。

在调整的楼市中，进攻的机会比较少，防守是需要优先做好的功课。

也就是说，投资人要适度减持不抗跌的产品，择机买入一些相对稳健的产品。对于多套房的投资者来说，更是如此。

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就目前看，宁波哪几类产品*不抗跌？

1、高价次新房。次新房的价格目前普遍高于新房，有些板块还高得离谱。次新房有即买即住的优势，但交易税费比新房要高得多。如果这个板块新房不稀缺，或者整个宁波市场上这类产品不稀缺，那么价格高高在上的次新房，后面就绷不住。

哪些次新房比较稀缺呢？南部商务区和东部新城真正有品牌、有品质的*豪宅。

2、远郊投资盘。在调整市中，远郊楼盘很容易凉透，相信个别板块大家已经看到了。所谓凉透就是有价无市，市场上没有客户，无论新房还是二手房，客户彷佛一夜之间消失了。

这就是老司机常说的缺乏基本盘，以前市场好的时候靠外来投资者，市场一冷外来投资者不来了，本地又没有客户，一下就凉透了。

3、郊县楼盘。尽管宁波楼市已经显现出调整迹象，但余慈楼市火爆依旧，这种火爆经得起时间检验吗？没有奇迹，没有例外，郊县楼盘的调整一定会来，而且比市区楼盘更彻底。

至于郊县的乡镇盘，如果镇上企业多，盘量少，或许问题还不大，如果乡镇上连片开发，*后死得要多难看有多难看。

4、40年公寓。这个二十年都付不起的阿斗，每次牛市都是卖出的好时机，等行情一过，又会陷入要么卖不掉、要么便宜得想哭的境地。

40年的豪宅会不会是个例外？真正的豪宅可能是，但伪豪宅太多了。

5、老破小（大）。前不久老司机专门写过一篇《》来专门探讨这个话题，我认为老破房屋的主要问题是跟不上新时代客户需求的提升，逐步都会进入一个淘汰的序列。

6、*。按理说*是*抗跌的品种，老司机为什么会提它呢，因为*的风险不是来自于市场，而是来自于招生政策。今年以来，决策部门的决心日益坚定，就是要剥离*的投资属性，传统的*可能即将步入一个“多事之秋”。

说完这些不抗跌的品种，是不是手头持有这些品种的都应该卖掉呢？

想得美！

现在要卖掉上述几类房产，难度已经不小了，次新房要降价，远郊盘和郊县盘可能没人接，40年公寓更没人要，老破和*同样面临着价格压力。

不同的投资者心态也不一样，资金紧张的急着要回款，那么肯定是什么好卖先卖什么，以解燃眉之急。长期投资的则可以悠哉游哉，甚至摒牢一个价格等着有缘人上门。

对于诚心想卖的投资客，只要有盈利就可以积极考虑，别说什么前两个月价格更高都没卖，错过了就是错过了。

从调整周期来说，现在可能刚开始，*短也会持续到年底，现在是成交量跌得厉害（二手房），持续低量三个月之后，普遍性的价格松动就会到来。

现在虽然不是*，但还处在一个相对高位，卖掉也是划算的。

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周二老司机转发的《宁波房视界周报》大家可以看到，尽管楼市已经步入调整，但备案价却在创新高，甚至进入了全国前十行列，这是由于众多高价盘延后备案导致的。这种延后还会持续，在市场已经转凉的情况下，备案价格却迭创新高。

这种统计数据与真实市场的背离可能会带来严重后果，那就是明明市场已经降温，但还会招致进一步调控（或者信贷收紧）。

对于地量的二手房来说，无疑是雪上加霜。

*近又有西安等城市实施二手房指导价，宁波目前只在“九大学区”实施了指导价，但效果还是很明显的——九大学区的成交量出现了大幅下滑。

实施指导价可能会成为调控二手房市场的“长效机制”，从而在所有大城市推行。宁波目前还在窗口期，一旦全面实施指导价，二手房的价格更绷不住。

以目前的情势，老司机完全看不到救市的迹象，调整还在进一步深化中。承认趋势，顺应趋势，可能是应对目前困境*应该具备的心态。

至于那些拿着钞票跃跃欲试想进场的投资客，老司机真的不鼓励，在调整中找到逆大势的房子，这不仅需要专业，还需要运气。

把一切交给时间，耐心等待，投资的好机会从来都不是抢出来的，而是等出来的。

以上观点基于目前政策环境得出，如政策有变，本文观点将不再适用，请自己甄别，错了别找老司机负责。

下一篇，老司机将会聊聊二手房中的一个异类——法拍房，敬请关注。

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本文源自微信公众号：房产老司机

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