简析不动产登记中的公证文书类型

不动产登记与公证是紧密联系的两个行业，无论是在房地分别登记的年代还是在不动产统一登记的当下，不动产登记实务中都使用了大量的公证文书，笔者尝试予以简要分类如下：

一、按文书的产生地区分

从公证文书的产生地来区分，可将公证文书分为境内公证文书和境外公证文书。境外指港澳台地区和其他国家。

而根据所在地区不同使用的规则也不尽相同。国内公证处和中国驻外使领馆的公证文书不用赘述不动产登记机构可以直接使用，而境外的公证文书则需要区分对待。

1.香港地区的公证文书：由*人民法院, 司法部颁布《部关于涉港公证文书效力问题的通知》中明确规定“对于发生在香港地区的有法律意义的事件和文书，均应要求当事人提交上述委托公证人出具并经司法部中国法律服务（香港）有限公司审核加章转递的公证证明；对委托公证人以外的其他机构、人员出具的或未经审核加章转递程序的证明文书，应视为不具有《中华人民共和国民事诉讼法》中规定的公证文书的证明效力和执行效力，也不具有《中华人民共和国担保法》第四十三条规定的对抗第三人的效力，所涉及的行为不受法律保护。”

2.澳门地区公证文书：澳门的公证文书使用可以分成两种，*种是澳门当地公证处出具的，根据《关于内地与澳门相互承认民事登记证明文件及公证文书事的复函》〔94〕港办三字第598号文件的规定“一、承认澳门政府民事登记和公证部门签发的有关证明文件和公证文书在内地的法律效力，无需认证；”

第二种是根据《司法部关于印发中国委托公证人（澳门）名单及签名式样、印鉴的通知》司发通〔2018〕39号的规定“根据有关规定，中国委托公证人（澳门）出具的委托公证文书，需经中国法律服务（澳门）公司核验并加盖核验章后，方可在内地使用。”

两者并不冲突，即澳门自身出具的公证书或者民事登记证明文件可以直接用，委托公证人出具的则需要核验后方可使用。

3.台湾地区公证：根据海峡两岸关系协会与海峽交流基金会(以下简称海基会)于1993年签署的《两岸公证书使用查证协议》中“关于寄送公证书副本及查证事宜，双方分别以中国公证员协会或有关省、自治区、直辖市公证员协会与财团法人海峡交流基金会相互联系”的规定，各省都出台了需进行比对的程序性规定，如福建省司法厅规定“各行政机关、司法机关等相关机构在 使用台湾地区公证机构出具的公证书时，应要求申请人同时提交该公证书正本和福建省公证员协会出具的确认该公证书正本与海基会寄送的公证书副本比对一致的证明。”

二、按文书的内容分类

根据公证文书的内容可以分成委托类、证明类、协议类、权属类。

1.委托类：即登记的当事人委托他人代为办理登记事项的公证文书。而在2017年司法部出台“五不准”的文件规定之后，全委类公证文书被有所遏制。该文件规定“公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照“重大事项一次一委托”的原则，告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。”此类委托在文件出台之前常见于中介炒房或者一次性收齐购房款或者买方不在房屋所在地等情形。

2.证明、声明类：该类公证也是不动产登记实务中使用较多的类型，比如未婚、离婚等婚姻类、涉外自然人和公司的身份证明、死亡证明、放弃继承权声明、监护人证明、遗嘱公证等等。在目前实务中，婚姻类证明、死亡证明随着各地登记机构审查方式的转变和政府间数据共享的使用逐渐减少。监护人证明方面未成年人的一般比较好核实，而对于成年人监护人的认定难点在于被监护人是否属于无民或者限民，公证处在无法院裁判的情况下是否可以直接认定。

3.协议类：在不动产登记中较常见的协议公证有赠与协议、离婚财产分割协议、协商监护、遗赠抚养协议、买卖、运输、保理等商业合同的公证，由于此类公证非法定强制的，一般都基于当事人自身的需求才会办理，比如为了后期赋强的债权合同，为了达到无法随意撤销的赠与合同，基于信任公证的专业而办理的居住权公证等等。

4.权属类：继承权公证是不动产登记明确产权归属的公证文书，其可以直接确定继承类不动产产权的归属，便于登记业务的办理。

三、按是否强制公证分类

目前在不动产登记的公证文书中，可分成必须公证和当事人自由两种类型。

1.强制公证类：根据《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）和《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）的规定以下几种类型是必须提供公证文书的：（1）境内自然人、境外申请人处分不动产的；（2）香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的公证文书以及与我国有外交关系的国家出具的公证文书按照司法部等国家有关规定进行认证与转递。

2.自由公证类：除了上述文件以外的不动产登记申请材料均可以选择非公证类型，比如继承权公证之外还有法院生效法律文书和不动产登记机构直接办理两种途径；外文的文件可用有资质翻译机构加当事人承诺替代；死亡证明、亲属关系证明等由医疗机构、基层组织等有权机关出具证明或提供政府间信息共享机制进行查询。

需要特别注意的是，处分不动产也并非绝对需要公证，如《规范》还规定“自然人处分不动产授权委托书未经公证的，申请人应当在申请登记时，与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书；”

四、按公证文书办理地分类

《公证法》第25条的规定“自然人、法人或者其他组织申请办理公证，可以向住所地、经常居住地、行为地或者事实发生地的公证机构提出。

申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出；申请办理涉及不动产的委托、声明、赠与、遗嘱的公证，可以适用前款规定。”

据此分析可知除了委托、声明、赠与、遗嘱这四类可以自由选择住所地、经常居住地、行为地或者事实发生地的公证机构以外，其他的不动产公证业务，均需向不动产所在地公证机构办理。

扫描下方二维码，关注作者公众号