稳房价 地价要先走一步

楼市又到了一个关口，到底是向左走还是向右走？就市场的三方而言，房企没有什么话语权，购房者空有怨气，因此，楼市往左还是往右并不取决于他们。由于此二者数量庞大，具有集体人格特征，常常并不能形成共识。

等他们明白之后，摆在面前的选项也就只有一个：不参与。房企不参加土拍，地块就要流拍，购房者不参与买房，市场情绪就会崩溃。但利益的错综复杂，也常使得事物的发展从来没有预设的这么简单，关键还在源头。

谁掌控源头？非地方政府莫属。确保市场的预期，地价要先走一步。土地两集中政策的出台，就跟这个背景有关。但从首轮表现来看，稳地价的预期并没有达到。

首轮土拍之后，从房企的角度看，他们拿地成本高了，利润的空间一再被压缩。以至于坊间盛传，未来的房企可能将沦为供应商，只能在楼市挣得微薄的利润，勉强糊口。

一旦利润空间被计划，竞争就不会充分，市场就会走向畸形，从此楼市的游戏也就很难继续玩下去了。我们说今天的房地产又走到了一个关口，就是因为这个。

是让楼市僵死，还是改变规则将游戏继续玩下去呢？

显然后者是*佳选项。利润空间被挤压到相当程度后，房企将退无可退，进无所进，沦为中庸的供应商，进而缺乏创新动力和进取心。要想保持中国房地产市场蓬勃发展的势头，给老百姓带来更好的居住产品，就必须给房企更多的发挥空间。

首要保证的是利润空间。就目前的规则之下，要改变的不是房企，而只有地方政府。他们要改变现有的游戏规则，要么放开市场的限价，任由房企自由发挥。要么，自己吃点亏将土地价格降下来，确保房企有利可图。

放开限价是不可能的选项，高房价作为当下的三座大山之一，绝无可能交给资本继续挑战老百姓的底线。因此，*的选项就是地方政府将地价压下来，确保房企拥有一定的发挥空间。

那么，地方政府会不会这么干呢？

从我的判断看，不光是现在的房企要破釜沉舟，地方政府也要忍痛割爱。割什么？割自己身上的腰梅肉。*近我听说芜湖楼市的传奇地块苏宁环球剩余地块很快要上市了。这块万众瞩目的香饽饽据传要用新的游戏规则出嫁。

*，修改控规，增加服务配套，提升地块的社会价值，从源头限制房企对这宗地块的操作空间。

第二，修改出让规则，取消竞代建自建环节。将以限价+摇号的方式出让，据传限价之后的楼面价也不会低。

第三，提高容积率，限制产品类型，调整后的规划，将直接影响房企在该地块上发挥空间，城北堆砌或将受限。

从我的观感来看，芜湖土地出让方拥有非常灵敏的市场和政策嗅觉，时刻能抓住调控的精髓和趋势。苏宁环球剩余地块的这些调整，几乎呼应了其他一些优秀城市的做法，甚至还走到前面。首轮土拍集中拍卖后，地价并没有如预期的那样稳定下来，反而越卖越高。

机构的统计数据显示，首轮22个城市合计土地出让金达到10530亿，平均土地溢价率达到14.7%，楼面价平均达10002元每平米，相比2020年同比上涨了15.1%。首轮土拍中房企陷入恐慌性拿地，不断冲击地价的记录，这将使得土地集中拍卖政策难以为继，因为越往后，房企越无利可图。

作为企业，房企要养人，要挣钱，而限价政策之下，高价地的前景十分堪忧，如果再继续下去，房企只有躺平。如果运动员都不愿意参加比赛了，尴尬的肯定是场上的裁判。

楼市的裁判是谁？一定是左手拿着红牌，右手握有绿牌的地方政府。

*近宋都股份的尴尬处境，像极了足球场上奔跑后累瘫的，且一无所获的运动员。我想，裁判员在道义上已经不方便再掏红牌了吧。*的选项，是改变比赛规则，让下一轮比赛继续下去。

芜湖苏宁环球剩余地块的做法，可能是一个比较好的规则。但还不够！坊间传闻楼面限价可能达到1.2万，这个价格在实际的拍卖活动中有达不到的可能，但它又有很强烈的“指导性”。从地块的地段价值看，1.2万是极有可能的。但对市场的示范意义却又极其强烈，因而会抵消规则调整带来的效果。

但不管怎么说，地方政府愿意调整土地溢价，降低土地价格的预期。从目前的政策趋势看，在第二轮的集中土拍市场上，我们或将看不到之前的火爆场面了。这个改变，又让我们强化一个印象，稳房价，还得看地方政府。

对于地方政府的“让利”，房企也要且买且珍惜。一些城市的新房市场越来越小，存量房市场越来越大。这个趋势未来还将在更多城市呈现。这将意味着，中国的房地产市场在未来的几年里，很快进入第三个时代——黄铜时代。

真金、白银、黄铜，是中国房地产的三个迭代。从躺着挣钱，到站着挣钱，再到爬着挣钱，每一次迭代都将对房企提出新的挑战和要求。一些逆势而生的头部房企逐渐从神话变成笑话，未来他们还将遭遇更大的困难。概念太多，摊子太大，这种房企在以后，如何挣到长期的，稳定的钱，靠忽悠，靠营销已经不大可能了。

中国的房地产市场更需要一种更为健康的，更高标准的运作模式，这就需要房企不断地实现自我迭代才能跑赢房地产的新时代。

地方政府也不要认为“让利”了，房地产市场从此就会进入一个周期。高房价带来的社会怨气，极有可能导致信心的垮塌，从而对市场产生冲击，就像*近的地产股一样，起伏不平。

调控不但要防止暴涨，也还要防止暴跌。我怎么还听说有个城市已经出台政策，要求楼盘降价不能超过15%呢？这种数字调控到底能产生多大的作用，可能还要在更残酷的市场里得到体现。

地价让利如果做得不够认真，不够细致，不难预见7折，85折的楼市行情就为期不远了。想想就不寒而栗！我是鱼眼，下期再见！

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