观点直击 | 中海毛利率续跌与拿地未过半 颜建国传递乐观态度（实录）

中海的中期业绩，可以说是一份优等生的答卷了。

8月23日下午，中海在线上举行2021年上半年业绩交流会，中海集团董事长颜建国、中海行政总裁张智超等携众管理层出席，介绍这份半年业绩。

据了解，报告期内，中海收入上升21.7%至1，078.8亿元；公司股东应占溢利为207.8亿元。扣除税后投资物业公允值变动收益15.5亿元后的股东应占溢利为192.3亿元，同比上升10.9%；每股基本盈利为1.9元。

值得注意的是，当大部分同行在为“三道红线”政策担忧时，截至2021年6月30日，中海的资产负债率60.2%，净借贷比率33.8%，未触“三条红线”中的任何一条，继续保持在“绿档”。期内，其加权平均融资成本3.6%，继续保持行业较低区间。

行业普遍下跌的毛利率水平，在中海这里也有所体现，在上半年，其经营溢利为314亿元，毛利率为28.5%，净利润率为19.3%。其中，毛利率同比降2.1个百分点。

只是在投资者眼中，他们关心的核心，是这样的业绩表现是否可持续？是否只因为企业一贯谨慎的风格，才让行业普遍现状在中海身上延迟体现？

毛利率跌破30%大关

虽然中海依然保持着行业中较高水平的盈利能力，但不得不承认的是，其盈利能力确实在一步步下滑。

据观点地产新媒体查阅，在2019年、2020年半年度以及2020年，中海的毛利率分别为33.7%、30.6%以及30.5%，而来到2021年半年度，这个数字跌破了30%大关，来到28.5%。

中海副总裁郭光辉向投资者坦承：“我们判断行业利润率的下降会趋于社会的平均利润率。”他指出，中海研究过A股整体平均利率率水平，在2020年是7.6%，如若计算2018年及2019年，三年平均是7.66%。“趋势是存在的。”

郭光辉亦表示，在下降或者趋于接近社会平均利润率的情况下，企业分化是剧烈的，波动也是大的。“去年有些企业已经低于社会平均利润率。”他指出，在这个过程中，中海更看重销售净利润率，这个指标更能反映企业核心综合竞争能力，对财务费用的费率、息率的控制，资源获取的能力等等。

中海在2021年上半年，平均融资成本3.6%。典型的案例如6月16日，中海成功发行30亿元公司债券，其中，3年期20亿元，票面利率3.25%，利率创行业同期新低；5年期10亿元，票面利率3.55%。

6月17日，中海成功发行18年期21亿元CMBS产品，期限为3+3+3+3+3+3年，票面利率3.6%，成为国内房企首单绿色+碳中和债券产品；8月9日，中海完成发行利率2.75%、3.25%的20亿元公司债。

但投资者的担忧不限于对个体盈利能力的担忧，因为每一个成功的企业都只是大时代里的小企业，乘的是时代的东风。所以，中海管理层对未来房地产市场的判断，也是投资者所关心的。

“中海对房地产行业始终抱有乐观的态度，”颜建国称：“短期有波动，中长期始终有信心。”

他指出，一是房地产行业始终是个很重要的行业，不论在哪个国家，在经济的宏观比例都占有十分重要的地位；二是城镇化率和人口原因，中国2020年达到64%，发达国家一般70%左右，城镇化的发展至少还有10年左右时间，生育政策放开也会为房地产发展奠定基础；三是房地产政策始终是维稳，是有利于长期发展；第四，从市场实践，房地产行业增速还是不错。

“从上述理由来看，对房地产市场中海还是充满信心。”颜建国表示，“中海认为坚守房地产行业，坚守主业，未来公司一定能够得到很好的发展。”

颜建国强调，中海2021年的目标没有改变，无论是销售目标还是投资目标，公司继续按照既定目标全力完成。

这个目标事实上也并非具体数字。在年初的业绩会上，中海公布，“未来5年，销售规模肯定会按年实现两位数的增长，商业收入、物业出租的租金也应该会按照两位数增长。”

站在半年度的时间点，颜建国信誓旦旦表示，“目前为止我们有信心完成这个目标。”

目标完成度

对于中海而言，或许更重要的是怎么把钱花出去。

在年初的业绩会上，虽未定下营收目标，但中海唯独透露了具体的土地投资目标：“将继续保持主动进取，全年新增土地权益投资额预算1650亿元，同比增长25.2%。”

半年过去，中海于中国内地14个城市合共新增20幅土地，新增总楼面面积为489万平方米，实际权益面积446万平方米，总地价513亿元，权益地价458亿元。如此看来，尚未完成目标的零头。若包含中海宏洋，新增土地储备49宗，权益购地金额达778.2亿元，尚有逾半额度尚未使用。

对此颜建国表示，“投资的目标*终还是要看它土地市场的竞争情况，中海很重要的观点，不赚钱的地不会去买。所以主要是看看较后集中供地的城市，到底竞争情况以及政府的新的规则。”

“但是我们指引里面有（投资目标），会努力按照这个去完成预算目标。”颜建国称。

据接近中海人士与观点地产新媒体交流时表示，上半年拿地力度较弱的原因一是行业处于政策应激期，企业恐慌期；二是名列前茅批土地年底预收可能遭遇价格回调；三是大区与总部意见不统一，投资额度有限。该人士表示，“对中海而言，比拼的是企业的‘战略定力’。”

颜建国指出，“在投资策略方面，中海继续坚持三个主流的发展策略，更加重视高能级城市，核心地段的土地获取，坚守投资刻度，要求合理的回报。”他表示，上半年总的来看拿地比预期稍微少了一点点，但是投资纪律重要过拿地本身，不会为买地而买地。

针对如今集中供地一些新政策，中海亦将做出调整。“中海会优化完善集中供地政策下的投资决策流程，包括一些产品的标准化，因为如今涉及比如高标准方案等，需要决策过程添加很多技术因素。”

不过，颜建国表示，中海会发挥资金优势，在公开市场以频率和概率获取优质土地。“上半年在22个集中供地的市场当中，中海参加了400多次竞投，在行业内投资数量很前面的，我们希望在市场里面用勤奋来获取一定成功的概率。”

另一方面，中海也会在非公开市场推行蓝海战略。据了解，中海在上半年分别通过产业资源整合、城市坐标、棚改、城市更新等模式，获取了苏州中泰项目、苏州超塔项目、长春润德项目以及深圳龙岗南约项目等。“下半年和明年我们也在追踪一些大型的项目和政府共同合作。”

此外，中海管理层提及，公司在商业物业2023年实现年收入100亿港元，2025年实现年收入120亿元的目标不会改变。

数据显示，在2021年上半年，中海商业收入25亿元，同比增长23.3%。2021年内新入市商业项目预计达21个，新入市项目建筑面积合计101万平方米，推动商业在运营总面积增长20.7%。

据投资者转述，中海管理层表示，“今年也是开局之年，从整个业务铺排来讲，还是希望能跑过自己的‘十四五’的节奏。”“‘十四五’落实的这几年面积增长比例大概年均复合会达到20%的水平，整个节奏大概还是双位数的高速增长。”

以下是中海2021年半年度业绩发布会现场实录：

现场提问：公司对房地产行业未来发展趋势怎么看？

颜建国：关于市场的问题，*近市场的确有一些波动，我们从公司发展的角度来看，从中长期来看，我们对房地产行业始终抱有乐观的态度，短期有波动，中长期始终有信心。

名列前茅房地产行业始终是个很重要的行业，无论是在目前的中国还是美国，房地产行业在经济的宏观比例当中都占有十分重要的地位，包括带动的相关产业的发展，整个来看占的比重相当大，所以无论在正在发展的社会当中还是在一个发达的社会当中，房地产行业始终是可以做的。从中国目前社会的阶段来看，我们认为房地产行业是没有太大问题的，到发达国家这个过程当中，生意还是成立的。

第2个理由是从城镇化率跟人口的原因来说，中国2020年城镇化率达到64%，发达国家一般是70%左右，*发达国家80%多。从这个意义上来说我们至少还有十年左右的时间能够实现达到先进国家的或者发达国家的城镇化率水平，在这个过程当中大量的人员从农村搬到城市，从小城市到中等城市，中等城市到大城市，人口迁移还会持续发生。只要人口迁移发生，城镇化率提高对房地产始终提供一个发展的空间。

同时人口问题随着这段时间我们的二胎政策以及三胎政策的放开，原来我们担心人口高峰期很快会到来，目前来看到2030年甚至包括2030年以后，人口高峰才会到来，因为三胎的生育政策目前来看对中国社会还是起到一定作用，人口还会持续增多。城镇化率跟人口的问题为中国房地产发展奠定了坚实的基础。

同时从宏观经济层面来看，今年上半年GDP12.7，下半年可能会下来，但是维持全年6-8的增长不成问题。对未来几年中国经济发展充满信心，内生动力很充足，韧性很强，我们预计中国整个宏观经济在未来几年之内还是会保持一个持续稳健的增长。基于宏观经济的发展一定会为我们居民人均可支配收入奠定一个基础，经济发展的好，购房的需求也是会更加实实在在成立。

第三个理由，大家知道从政策层面来看，无论是房地产调控宏观的行政调控政策，包括今年上半年土地政策也好，金融政策也好，一切的政策出发点都是希望房地产市场在房住不炒的前提情况下能够使房地产市场平稳健康的发展，所以政策的调控指向还是希望持续的稳健的长期的发展。

我想这个政策的调控意图应该说也是房地产市场长期发展奠定了基础，所以短期政策出台对市场都会有一些影响，但是中长期来看，我们相信这些政策都有利于房地产事业较长时间平稳的发展。

较后从市场实践结果来看，上半年应该说在土地市场里面，大家也知道上半年总体来看名列前茅批的集中供地市场很热，应该说竞争也比较激烈，回报也比较低。

第2从销售来看也创了历史较高记录，增长速度相当惊人。如果从两年增长来看，销售额是14.7%的增长，所以这个数字应该也比较大，因为面积增长两年复合增长8.1%，销售金额14.7%，从面积指标来看，原来判断基本上已经到了顶峰，在高位盘整相当长一段时间，目前来看继续还在增长。土储价格有一定的增长，在这个情况下销售还是可以的。

从这个趋势来看，我们认为原来中国房地产市场16万亿高位上盘整期会持续相当长的时间，三年五年都有可能，目前来看这个趋势继续成立。从市场实证的数据也证明中国房地产市场相当庞大，还是有一定成长性的。

从上述理由来看，对房地产市场我们未来也是充满信心，我们认为我们坚守房地产行业，坚守主业，未来公司是一定能够得到很好的发展。但是短期来看，的确也存在一些波动的因素，包括中国经济今年上半年比较快一点，因为去年上半年基数比较低，下半年增速有可能会适当的降低，因为GDP增速引导是6-8，下半年降下来也正常。

从政策的一些调控的角度来看，上半年土地政策问题也好，包括金融端的政策也好，金融端政策包括对公司各项公司贷款，同时也包括小业主个人的按揭贷款等等都在收紧。

应该说对违规的一些资金进入房地产行业现在查的也比较紧，所以这些因素应该短期内来看，会对市场产生一些局部的波动。同时我们也看到市场分化在加剧，上半年来看。一线二线市场应该来说都不错，一线城市销售额增长去年同比增长80%，二线城市增长40%，相对来说三线四线城市弱一点，因为整个增长39%左右，跟去年同比，总的来说一线市场优过二线市场，二线市场优过三线四线市场。从区域来看，长三角地区，粤港澳地区优越过西部地区和东北地区，这两个地区增速比较好，市场在进一步分化，或者市场有一些因素在里面。

较后一部分是企业的分化。高杠杆企业在今年上半年遭受比较大的困难，去年无论是金融端也好，包括下一步集中供地对土地资金来源的进一步要求等，从这些方面要求来看，下一步对于我们的企业分化行业还是会有比较大的变化。所以这些政策，包括这些分化的情况存在，短期内对行业都有一些影响，所以我们想总体表达一个观点，从中长期来看是保持乐观的，短期市场有波动。

这个波动当中应该说从下半年来看，我们预计政策还会保持一个持续性，给个别涨的比较快的行政调控政策会延续，同时金融端的政策会继续收紧，因企施策继续延伸，同时对小业主的贷款会进一步收紧。今年上半年增长率比较快，下半年因为基数去年下半年比较高，今年下半年整体增长率会显著下来，全年达到稳健增长的地步。

土地端预测下半年会更加理性一点，不会像上半年这样，土拍政策也在调整，行业会更加理性的发展，我们这些企业机会会更多一点。对整个市场我们都是一个中长期的判断，确实今年下半年有一个简单的预计。在这个过程当中公司策略也说的比较多，对公司来说机会还是蛮多的。目前这个市场对我们稳健型的坚持长期主义的这些公司我相信有更多的机会。

现场提问：公司的周转率如何？

罗亮：从周转方面来看，周转的效率应该说过往我们公司的周转率是高于同业水平的。大家也知道我们在近些年有一个行业当中比较*的一个数字化管理的平台，依靠这个平台，公司的运营管理也不断的提升效率。

今年上半年的平均开工的时间提升了36天，开盘的时间提前了48天，所以相当一部分的项目较近期率先回笼，周转速度也在进一步加快。在这种情况下，相信我们的ROE水平会维持一个行业较好的水平。同时我们也通过维持一个行业*的周转效率和利润率来保持这么一个水平。

现场提问：公司全年目标是否有调整？

颜建国：2021年的目标没有变，无论销售目标还是投资目标等等，我们现在还是继续按照这个既定的目标全力完成它。到目前为止我们有信心完成这个目标。

投资的目标*终还是要看它土地市场的竞争情况，不赚钱的地不会去买，所以主要是看看较后集中供地的城市，到底竞争情况以及政府的新的规则。但是我们指引里面有，我们会努力按照这个去完成预算目标。

现场提问：传闻“三道红线”监管企业新增土地不能超过销售合同销售40%，公司是否有应对策略？

张智超：去年也是我代表公司到住建部和央行参加相关的会议，其实你问的40%的购地比的指标在当时就有，应该是属于三条红线以外的参照，不是属于强制性的要求。要求房地产企业连续三年净现金流不能为负，更多是针对房地产企业在未达到三条红线绿档的情况下，且在投资上表现比较激进的情况下进行规范和的管理，更多是辅助的约束和管理。

在会上我们也把意见跟相关部委进行了反馈，也得到了他们的理解和认可。在40%里面是不含持有类物业的投资额，把这部分不含以后，我们基本上也能达到或者接近于这个水平，所以我们感觉这个指标一方面不具备强约束的指标，另外对我们的影响总体影响不大，我们觉得没有太大的问题。