观点直击 | 三盛控股首秀 林荣滨称有利润的规模是未来发展方向（实录）

繁忙的中报业绩会中，头次出现了三盛控股的身影。

8月23日临近中午，三盛控股董事会主席林荣滨、行政总裁程璇以及财务管理中心总经理牟谦端坐在屏幕前，这是这家闽系房企名列前茅次召开业绩会。

因三盛控股是由三盛集团于2017年收购香港上市公司利福地产并更名而来，且根据港交所规定有两年的资产解禁期，所以这个地产上市平台前几年一直处于规模较小的阶段。

自2019年起期间届满，三盛集团先后对该地产上市平台注入两次资产，使其资产规模和盈利能力有了不小提升。

如近日中期业绩显示，公司营业收入51亿元，较2020年同期增长199%；净利润6.5亿元，同比增长394%；归母净利润为6.3亿元，同比增长294%。

随着三盛控股这个平台的日渐完善，其也将更多承担对接资本市场的作用。然而，资本市场显然期望看到更加确定的增长预期。

对此，行政总裁程璇也在头次业绩会上表示，目前三盛控股对资产注入依赖性在持续降低，未来内生增长将越来越显著和明显。

规模不是首要目标

与营收利润数据一样，三盛控股的销售增长幅度也受资产注入所影响。

观点地产新媒体梳理过去几年的业绩可以窥见，三盛控股签约销售从2018年的11.42亿元，迅猛增长至2019年的113.22亿元、2020年的241.28亿元，增长速度以几倍数呈现。

近日中期数据显示，2021年公司已签约但未确认销售的金额约311.62亿元，按此计算同比增长113.8%。

以签约销售来源看，这些已产生销售的项目中大多都是由此前所注入的土储项目。

如上述所言，两年解禁期过后，三盛控股便在2019年、2020年获得了母公司两次资产注入。程璇在业绩会上便表示，这两次注入盈余估值折让率相当大，名列前茅次是83%，第2次是68%。

而从目前三盛集团的销售业绩看，其仍有不少地产资产尚未注入。如观点指数2020房地产企业销售表现指出，2020年三盛集团全口径销售金额为484亿元--接近三盛控股上市平台的两倍。

母公司的资产注入，一方面帮助三盛控股平台快速成长，但一方面或也让外界对这一平台自身的发展能力有所存疑。

程璇对此称，目前三盛控股对资产注入依赖性在持续降低。

“比如签约额，未来两年资产注入项目的贡献率将降低到20%以内，像土储、签约额、营业收入等各项指标对资产注入的依赖也会处于较低的水平，三盛控股正在实现内生增长。”

其还强调称，2021年上半的业绩还与三盛控股自身精准的投资、营销能力、财务运营能力密不可分。

除了资产注入情况，事实上近几年整个三盛集团的发展速度也颇受关注。

数据显示，2016-2018年，三盛销售额从138亿元升至350亿元，年复合增长率达60%；因此在2018年底，董事长林荣滨也提出了“双千亿”战略，即“要在2021年实现双千亿，即总资产千亿、销售额千亿”。

但从目前行业的发展环境变化以及三盛自身的销售表现来看，这一目标或将短暂搁浅。

对此林荣滨也袒露，双千亿是根据当时的外部资源和正确的判断，在综合外部环境拟定的阶段性目标。

近两年，政策与监管的加强，让林荣滨认为行业的发展模式和生意逻辑已经发生深刻变化，通过加杠杆的增长方式其认为不再有效。

“在新的市场环境下，我们也对双千亿目标进行了适当调整，规模不是三盛控股的首要目标。”其称，三盛不会盲目追求规模，而是坚持有质量的增长、有利润的规模。

尽管规模快速增长不再是军令状，但于一家房企来说，拿地仍然是发展之本。林荣滨称，三盛将严格执行区域聚焦和深耕都市圈的策略。

截至2021年上半年，三盛拥有56个物业发展项目，土地储备规划总建筑面积1063万平方米，其中股本权益计算应占741万平方米，权益比70%。

观点地产新媒体获悉，土储分布主要围绕三盛目前“福州+上海”双总部展开，如其中有20个项目位于福建，19个项目位于江浙，另外主要有8个项目位于环渤海经济区，三个区域土储面积占比超过80%。

值得注意的是，上半年三盛控股仅新获取项目4个--而去年同期，三盛控股合共收购13幅新土地项目的权益，收购的合同总代价约为99亿元。

很明显，三盛今年放缓了扩储步伐。同时，三盛所获取的4个项目均为勾地所得，并未参与集中供地。

业绩会现场，林荣滨虽未直接解释拿地减少的问题，但其表示目前名列前茅批集中供地拿地的项目大概率整体的利润率跟毛利率都不会非常好。

通过三盛测算，勾地、收并购获取项目的单位土地平均成本明显低于招拍挂，这也将保证安全边际更高，利润空间更大，实现中而美公司的保证。

林荣滨称，目前拿地遵循“4-3-3”的投资结构，即通过勾地、收并购、拍挂拿地的比例分别为40%、30%、30%。

“（拿地）这个事情是我一直在亲自抓的。”林荣滨称，房地产企业接下去容错机会非常少，这使得精准投资非常重要。

因此，拿地方面其认为更要平衡利润空间，有利润规模是三盛未来发展的方向。具体到下半年，林荣滨称要根据土地市场的变化，结合资金的情况，更加稳健跟谨慎地拿地。

两到三年实现绿线

拿地的减少也给三盛的财报带来一些变化。

如因为拿地支出的减少，三盛控股的经营性现金流净额数增多，且程璇表示预计2021年全年都会保持比较大的净额。此外诸如现金及现金等价物为80.95亿元，同比增长近10%。

但同时诸如总资产等数据也因此呈现增长放缓。截至2021年中期，三盛控股总资产为601亿元，虽突破600亿元但仅在去年年底的基础之上增长了6%。

管理层对此则十分坦然。牟谦表示，“虽然只是小幅增长，但是我们并不担心，公司的首要目标不是追求更大的资产规模，而是改善资本结构，实现更稳健，更安全的经营。”

从资本结构及负债水平来看，上半年三盛控股计息负债的规模182亿元，相较2020年底降低约20%；短期债务48亿元，相较2020年底下降约39%，负债结构有所改善。

放到三道红线指标上，截至上半年剔除预收账款的资产负债率从去年83%降至78%，净负债率从去年的208%下降到现在的126%，现金短债比1.7倍，踩中一条红线。

“自去年8月份三道红线出台以来，三盛控股也制订了一系列的积极措施，在保持增长和安全的前提下，我们进行了若干降杠杆的动作。”牟谦称。

至于剩下尚未达标的净负债红线，牟谦表示有信心在未来的两到三年之内全面的实现三条绿线。同时其强调，目前三盛控股的流动性没有任何问题。

值得一提的是，尽管三盛控股积极优化资本结构，降低负债额，但从整体的发展情况来说似乎还不能完全说服资本市场。

今年7月，三盛控股成功发行一笔2022年到期、1亿规模的美元优先票据。据悉，该笔美元债获得超额认购。

观点地产新媒体了解，从2017年4月份上市之后，三盛一直希望打开资本市场进行直接融资，发挥上市公司的融资功能。

资料显示，上市之后三盛共进行了三次融资，包括2017、2018年分别发行1.35亿美元债券，以及此次发行的1亿美元票据，发行利率也从4.3%、11.21%递增到此次FPG为13%。

业绩会现场，牟谦也袒露，从今年的房地产市场的债券情况来看境外债券市场波动非常大，也有同行出现了风险的事件，所以说这一次发行难度相对比较大。

“因为投资者对于民营发行主体更加谨慎。”

据悉，该次发行三盛从4月份开始准备，过程当中因市场窗口期非常少，与投资者进行了多次沟通。*终，三盛把握住窗口期，且因逐渐改善的资本结构和运营情况，在7月份完成这一美元私募债的发行。

牟谦还透露，于8月份三盛还获取了外债常年期额度，可进行直接融资。而针对近期频频暴雷的商票融资，牟谦则表示公司现在没有使用商票融资，因为在整个融资活动中还是强调稳健和安全。

“未来随着资本结构的逐步改善和融资渠道的打开，我们将在资本市场进行更多的直接融资。”牟谦称。

以下为三盛控股(集团)有限公司2021年中期业绩发布会现场问答实录：

现场提问：三盛控股连续四次发布盈喜公告，*近几个财报周期都实现了收入利润的较大增幅，管理层可否解读其中的核心原因？

程璇：公司在登录资本市场以后，无论是在资产规模还是业绩指标方面都大幅度地增加，这也是公司资产的注入和公司内生增长的结果。为了解决三盛控股规模较小的问题，我们在2019年和2020年两次进行了资产注入，这两次注入的盈余估值折让相当大，名列前茅次是83%，第2次68%，这反映了大股东对三盛控股的重视和投入。

目前三盛控股对资产注入依赖性在持续降低，内生增长越来越显著和明显。比如说像签约额未来两年资产注入的项目贡献度将降低到20%以内，像土储、签约额还有营业的收入等各项指标对资产注入的依赖也会有较低的水平。

三盛控股正在实现内生的增长，特别要强调的是，我们在2021年上半年实现良好业绩，应该跟三盛控股自身不断的创新的营销策略，还有精准的投资，还有高效的财务运营能力密不可分。

我们现在好几个区域的核心项目，像苏州的项目、杭州的项目、绍兴的项目、常州的项目，这些都是在1-7月份已经超额完成了全年的销售目标，而且有好几个项目已经超出了全年的销售目标。

随着运营能力的不断提升，我们整个运营周期也越来越短。比如今年新拿的山东威海项目五个月开盘，开盘当天实现整盘70%的去化率，这些都显示了内生能力的不断增长。

三盛控股会一直坚持三精策略，精干的团队，精准的投资，精细的产品，这个发展策略会接下去为三盛控股持续稳健的发展提供良好的支持。

现场提问：注意到公司前一阵子发行了一笔2022年到期1亿美元的优先票据，今年债市整体并不活跃，公司逆势成功发行美元债，对此怎么看？未来公司在利用资本市场赋能发展方面将有什么样的动作？

牟谦：从2017年4月份上市之后，公司一直希望打开资本市场进行直接融资，发挥上市公司的融资功能，但从今年的房地产市场的债券情况来看，境外债券市场波动非常大，也有同行出现了风险的事件，所以说这一次发行的难度相对比较大，因为投资者对于民营发行主体更加谨慎。

这次发行从4月份准备，过程当中相对来说沟通比较多，因为市场窗口期非常少。但是我们也跟投资者充分进行了交流，大概三个月的充分交流和沟通，投资者也非常认可现在三盛控股逐渐改善的资本结构和公司良好的运营状况，所以说把握住窗口期，在7月份成功发行了1亿美元的美元私募债。

8月公司获取了外债常年期额度，可以进行直接融资，未来会在资本市场进行更多的直接融资。可以从公开披露的财务报表看到，公司现在的境外债存量相对较少，这是我们的优势。未来随着公司资本结构的逐步改善和融资渠道的打开，我们将在资本市场进行更多的直接融资。

现场提问：从三道红线的出台到三道补丁的出台，行业对于房地产融资和杠杆使用上逐步收紧，对此公司有什么看法？在融资环境收紧的背景下将对公司融资产生什么样的影响？

牟谦：去年8月份出台的三道红线是国家长效调控机制的一部分，有利于降低整个行业的杠杆率的水平。从今年7月份三道红线继续加码，反映出监管层对整个市场风险的零容忍，有利于降低我们的系统风险。

从去年8月份三道红线出台以来，三盛控股制定了一系列的积极措施，我们在保持增长和安全的前提下进行了若干的降杠杆的动作。从数据可以看到，截止到今年6月份，我们的现金短债比1.7倍，是非常安全的区间，净负债率从208降低到126%，这个相对来说未来一到两年之内把净负债率降低到监管的红线以内。至于说剔除应收账款的资产负债率，现在的指标是78%，未来会在两到三年之内将这个指标降到监管的红线范围之内，这是上一个阶段的应对措施。

从近期的情况来看，三道红线也出现了一些加码的情况，比方说核心房企投销比按40%控制，经营性现金流要求三年内不允许出现负值，商票也纳入监管范围。从三盛控股的情况来看，今年买地支出不会超过40%。经营性现金流上半年是非常大的净额，预计2021年全年会保持比较大的净额。而且三盛控股现在没有使用商票融资，因为我们在整个融资活动中还是强调稳健和安全，我们现在没有任何商票融资。

这次三道红线的加码对三盛控股没有特别大的影响。未来坚持底线思维，积极改善公司资本结构，在保证安全的前提下会不断降低杠杆率水平，把公司回到三道红线监管范围之内。

现场提问：据了解过去三盛提出2022年达到双千亿的发展目标，随着时间的临近，房地产相关调控政策密集发布，行业发展环境变化较大，公司是坚持目标还是有所调整，公司如何看待规模与发展质量的关系？

林荣滨：我们2018年底提出了双千亿的目标是根据当时的资源，外部资源跟正确的判断，我们在综合环境下拟定的阶段性的目标，我们内部也经过详细的分析铺排，应该达成阶段性的一些成果。

近两年随着政策的密集发布，监管方式更加具体和穿透，行业发生模式和商业逻辑发生了深刻变化，通过加杠杆增长的方式不再有效。在新市场的环境下，我们也对双千亿目标进行了适当的调整，规模不再是三盛控股的首要目标，我们不会盲目追求规模，我们坚持有质量的增长，有利润的规模。在多元化拿地的模式下，严格执行区域聚焦和深耕都市圈的策略。

面对行业存在的不确定性，三盛控股会快速迎合和响应市场变化，始终坚持正确发展方向，坚持规模适度增长，发展效益并举的增长路径，以良好的业绩回馈股东和投资者，我们坚定会做一家中而美的公司。房地产没有一定的规模也是不行的，但是一个企业如果没利润是耍流氓的企业，我们一定会坚持我们定位，中而美的公司，各种指标比较美，有一定规模的一家长期发展的房地产企业。

现场提问：注意到公司上半年在招拍挂市场拿地较少，请问背后的原因是什么？目前多城第2批集中供地按下暂停键，公司如何看待第2批集中供地政策的变化？下半年拿地怎么参与？

林荣滨：中国房地产做集中供地目的是为了把地价限下来，但是从名列前茅次供地的情况来看，效果不好，所以按暂停键。第2次供地发生了很多政策变化，更倾向于有品质跟各方面对房地产有一定的空间，这对房地产行业整体是一件好事。

名列前茅次我们当时就讲，我们跟很多行业交流，推倒重来你会不会拿名列前茅批地，现在来看名列前茅批供地应该达到政府的目的，甚至把地价推的更高，所以名列前茅批拿地的大概率整体的利润率跟毛利率都不会非常好。政府看到这个问题，所以第2次供地调整，调整了招拍挂的模式，包括摇号，竞配建竞品质。

我相信这是未来的方向。如果一个行业是没有品质的产品，提供给客户，我认为这是不应该的。我们今年上半年也坚定自己的433投资逻辑，40%是勾地，30%收并购，30%招拍挂的投资方向，包括今年上半年有85万平方米，基本上都是通过勾地的模式来达成的。我觉得第2批集中供地对政府提出稳地价，应该对地产商来讲大家参与度相信会更高。

对下半年拿地，三盛控股不会盲目冲规模，致力于有利润增长，像我刚才讲的，核心会去强调多布局、调结构、重深耕、广合作。我们聚焦深耕，房地产要长期行为，要聚焦深耕，这是我们的确认。我们也在要求上把很多风险要排除，通过划清集团区域项目三级责权利，从整体上控风险。

整体来说下半年我们还要根据土地市场的变化，结合资金的情况，实行更加稳健跟谨慎拿地的模式。

现场提问：面对如今市场环境，作为中型房地产企业，在未来的市场竞争中，三盛如何找到自己的发展之路？

林荣滨：房地产阶段在调整期，大家都非常关注自己的发展模式。不可否认未来房地产的调控我认为会更加严格，行业的难度越来越高，但我们也看到十几万亿的市场，容量非常大。

市场上不可能一家独大，以前说集中度越来越高，我认为这也是没错的，但是在行业中包括40%拿地金额限定了再大的规模也就在现有集中度徘徊。随着市场的变化，精细化管理应该是必经之道，向管理要红利，我们说企业要从做大做强到做厚做强，不管是利润的厚，管理能力的厚，从粗放式的管理导向转向精细化管理导向，其他房地产行业未来可能利润承压，但是依然有精细化精进的空间。

房地产行业规模非常大，每个企业都几百亿，一两千亿的规模，房地产行业管理还是比较粗放的，三盛是一家做制造业出来的企业基因，每增加一个点的利润增加几个亿的利润，所以努力一下，精细化管理一点，我认为它的空间还是非常大的。房地产行业只要大家精细化，能回归到制造业成本低一点，产品好一点，效率高一点，我认为还有很大的利润空间在。

在土地获取方面多元路径上我们进行了精准的投资，这是我们一直在强调的发展的保证。房地产企业接下去容错机会非常少，精准投资非常重要，这是我们一直坚持的，433的投资原则，更是要平衡利润空间，有质量的增长是非常重要的。有利润的规模是三盛未来发展的方向，在土地投资措施上会更加地投入，更加地努力跟精准，拓展更优质的合作伙伴。这个事情是我一直在亲自抓的，房地产不能出任何的差错，包括我们现在对投资合作方也是在进一步梳理，有些合作方是我们愿意合作的，有些认为是不应该合作的。

三盛有一点很好，就是并表率和权益率还是很好，我们坚持两点，70%的权益，90%的并表，这是我们一直在强调的。所以在拿地上面会更加坚定三盛一直的433原则，历史数字来讲，60%、70%都是通过勾地和收并购来的，安全边际更高，利润空间更大，实现中而美的公司的保证。这一点我们还会坚定坚持，而且把制造业的基因植入三盛进来，更精细化的管理，在成本控制各方面，房地产成本控制不等于降低品质，这是我们经常讲的，不是划等号，所以这一点还会把制造业的基因发挥得活灵活现。

总之拿地上面我们会拿对地、拿稳地，这是我们管理团队长期面临的挑战。我相信在投资上面坚持的好，做中而美的公司是顺其自然。