观点直击 | 碧桂园：优质资源会向优质企业倾斜（实录）

仍旧是总裁莫斌、常务副总裁程光煜以及领头财务官伍碧君，搭档出现在业绩会现场。

8月24日，碧桂园举办中报业绩会，上半年录得收入约2349亿元，同比增长27%；净利润约人民币224亿元，同比上升2.3%；毛利约人民币463亿元，同比上升3.1%。

同时，净利率方面录得9.5%，毛利率录得19.7%，并表销管费则下降1.4个百分点至5.9%。

扫描整体经营数据可以窥见，碧桂园保持了近几年的稳健基调，在资金安全的同时保持一定的市场张力。

此次业绩会的关注点还在于，新的融资与土地规则，新的监管力度与深度下，作为头部房企的碧桂园，又会做出哪些改变或影响？

稳定增长

总裁莫斌用“继续处于行业的*水平”来概括碧桂园上半年的销售表现。

据悉，上半年碧桂园实现归属于集团股东权益的合同销售额约3031亿元，同比增长13.5%，权益销售面积约3451万平米，同比增长8.4%。

从上半年销售增速来看，碧桂园基本保持着双位数的增速，而据业绩会传递的信号，下半年或将继续提高销售强度。

据观点地产新媒体了解，上半年碧桂园销售去化率为60%，下半年则新推权益货量约4500亿，加上6月底带入约2100亿货量，下半年权益可售货量达到6600亿。

“预计全年去化率不低于65%。”莫斌说道。

与销售增速一样保持增长的是拿地力度。

据悉，碧桂园上半年共获取了219幅土地，权益总代价约为884亿元，相较去年中期有了近百亿增幅，对应货值约2600亿元。值得注意的是，与以往较低的拿地权益销售比，近两年碧桂园不断提高这一指标。

上半年数据显示，新增拿地的权益比例为85%，2020年全年为88%，而2019年这一指标为70%左右。

与其他房企不同的是，碧桂园新增拿地中通过集中供地方式所斩获的地块并不多。

观点地产新媒体获悉，在上半年首批22城集中供地中，碧桂园共获取了14块土地，对应权益代价是171亿，其中上海、长沙分别拿了三宗地，总体溢价率为7%。

“碧桂园集中供地所获取的土地质量，明显优于名列前茅批集中土地供地的城市平均水平。”莫斌对此表示，预估14宗地全周期利润率在10.5%左右。

按面积计算，上半年碧桂园通过多元化拿地策略所以获取的土地，占总新增土储面积约为51%，但是权益地价则仅占31%，对应的货地比也高达4倍。

这也可以窥探出，在集中供地浪潮下，碧桂园倾向于通过其他多元化方式拿地，这既符合其自身战略布局，同时也能保证利润成本。

不过这批集中供地所摘地块，还是相应使其拿地成本有小幅度上升。据悉，上半年碧桂园新增权益拿地平均成本为3346元/平方米，而2020年全年则为2968元/平米。

同时，碧桂园还披露截至前7月权益拿地支出为1100亿。以拿地销售比计算，前七月碧桂园这一指标也是在近期盛传的40%监管线内。

程光煜强调，碧桂园的投资工作是机会驱动型的，公司会准备好足够的预算资源，但是具体花多少、什么时候花、会增加还是会减少，会根据当期投资机会做相应动态调整。

逐步降档

尽管拿地力度有所提升，但从财务来看，碧桂园仍旧保持着优化的趋势。

一方面是如今碧桂园更多倾向于提高经营杠杆，以达到降负债的同时还能保持增长；另一方面，碧桂园这两年也着重于负债与借贷成本的改善。

从三道红线看，截至2021年中期，碧桂园仍处在黄档，少有不达标的指标为剔除预售账款的资产负债率，这一数据从去年年底的80%下降至现在的77%。

此外，净借贷比率49.7%，相比去年底下降了5.9个百分点；现金短债比为2.15，相较去年底1.9倍有所提升。

对此伍碧君也重申，有信心在2023年中期之前实现从黄档到绿档的调整，目前也严格按照2023年6月这一时间来管控报表。

她还表示，碧桂园从2018年开始已经在做降档的工作，将这三个指标考虑进经营活动中。

“我们是通过资产的运营去逐步降低负债率，靠公司正常的经营自动变为绿档，而不是通过立刻缩表来做的。”伍碧君对此表示，而这也使得其整体公司经营状况没有受太多限制与影响。

据观点地产新媒体了解，在三道红线优化背后，是财报中若干指标的变化，例如有息负债总额较去年底进一步下降至3242.4亿元，且一年内到期有息负债的占比下降至27%。

此外，近两年碧桂园还着重于借贷成本的下降。

截至中期，碧桂园融资成本约5.39%，较去年底下降了17个基点。从早前发债公告可以梳理发现，碧桂园今年以来发行的若干笔票据尤其境外融资优先票据的成本都处于低位，包括1月份发行的2.7%利率的5亿元5.5年期票据、5月发行的3.125%利率的5亿元4.4年票据。

另据财报披露，上半年同期碧桂园还通过提前做一些债券赎回，以更低成本的融资置换相对较高利率的美元债进行置换，降低整体融资成本。

今年以来，碧桂园便相继赎回两笔于2022、2023年到期的美元债，利率为4.750%至7.125%，新发行优先票据的利率区间为2.7%至3.3%。

这在资金收紧同时债市整体并不活跃、境外债券市场波动较大的情况下，更显不易。据观点地产新媒体了解，近期召开的业绩会中，就有房企透露今年发债窗口十分难寻，与投资者多次反复交流。

尽管碧桂园的融资有所优化，但也表示今年相应受到了资金环境的影响。

“确实今年（融资方面）一系列政策对整个行业的影响比较大，对我们公司有一定的影响，但是有好的也有不好的。”伍碧君说道。

其举例，好的方面是在融资端会更加谨慎，因为行业会抱有一个恐惧的心态，银行会更加寻找一些优质的资产、资源进行投放。

伍碧君称，碧桂园一直是银行非常优质的客户，经营情况稳健，加之近两年公司没有计划继续扩表，因此银行对碧桂园的融资需求十分清楚，这也使得公司授信和成本都不会有大的影响变化，整体融资端的影响较小。

但同时，例如按揭收紧等调控也给碧桂园带来一些影响。

“确实整个按揭资源很紧张，我们的回款率由去年91%下降了1%到现在的90%，按揭周期天数由去年35天延长到60多天。”

不过伍碧君仍表示，但是整个回款总额没有变，只是时间会长一点。

“这也再一次体现资源还是会向优质的企业去倾斜。”伍碧君说道。

以下为碧桂园控股有限公司2021年中期业绩会问答实录节选：

现场提问：今年以来公司在降低资产负债率、管控风险方面都做了哪些工作？具体成效怎么样？

伍碧君：我们是严格按照三条红线在2023年6月之前能够达标的要求来管控报表，并将管控的指标分解到日常的经营活动里面。所以大家可以看到我们这半年度的报表，另外两个指标早就达标了，只有资产负债率比绿档要高。

从去年6月份开始这个指标也在逐渐下降，由去年的80%下降到现在的77%。

我们还是会按照之前的计划，在2023年6月份之前成功降到绿档，这也和之前的计划是一致的，每半年的安排也是这样做的。

现在也可以看到我们的报表，有息负债进一步在下降，同时经营状况没有受到很大影响，维持一个比较稳健的情况。

我们是通过资产的运营去逐步降低负债率，而不是通过立刻缩表来做的，所以在资产负债的管控上面是和预期一致的。

现场提问：毛利率下行的原因是什么？大概预计会在什么时间点触底？

程光煜：从销售端来看，2019年下半年之后，尤其是2020年、2021年项目的质量大幅度提升，所以我们可以看到，销售毛利水平在2020年是低点，进入到2021年已经是到了上升通道，这是销售端的情况。

从收入端来看，因为销售端反映到收入端大概还需要一年多的时间，所以我们预计到明年年中和明年年底的时候，可以看到收入端毛利水平的低点。

由于已销售未结转的毛利水平相对比较稳定，在2020年和2021年获取的项目的当期销售毛利水平大概在20%到25%之间，所以我们有信心在后面一段时间逐步改善销售端和收入端的毛利水平。

现场提问：公司要满足三条红线，对盈利和毛利率的提高会不会带来一定难度？还有就是机器人、农业、创投都有不少投资，预估下半年还需要投资多少？何时才能有一个比较好的回报？

伍碧君：三条红线现在是靠公司正常的经营下自动变为绿档，因为我们从2018年开始已经在做这样一个降档的工作，从2018年下半年开始已经在把这三个指标考虑进经营活动里面去。

经过测算，到2023年6月份转为绿档，对利润是没有影响的，因为我们是让它正常下降的。

这个来源于我们以前大量的土地储备和资产安排，对利润是没有影响的。刚刚程博士也讲过，现在的签约销售毛利在去年下半年已经企稳回升，而且2021年新项目利润比之前更好，交楼率在明年下半年也会达到一个企稳回升的状态。

莫斌：关于新业务，我们的机器人、农业都是在大的预算框架体系内投资，而且产品和效果的匹配越来越好。

相信在未来的投入中，我们也是以产品研发为核心，做好投入和安排，包括创投也是。相信新业务的发展会以产品研发为核心的投入过程中，匹配好主营业务，希望能够尽快给公司带来更大的盈利空间。

现场提问：碧桂园在名列前茅批集中供地的权益测算是什么样的？全年的土地预算支出是否会做相应的调整？

程光煜：我们在名列前茅批集中供地情况下，在9个城市拿了14块地，预估的全周期利润率在10.5%左右。

全年购地预算支出方面，上半年884亿，到7月份超过了1100亿，全年会继续按照这个预算安排去推动。

但是我们一直强调，碧桂园的投资工作是机会驱动型的，会准备好足够的预算资源，但是具体花多少，什么时候花，会增加还是会减少，要根据当期投资机会呈现的多少，或者我们能够把握的投资机会有多少，去做相应的动态的调整，但总体现在依然是按照原来既定的计划去推动。

现场提问：从去年下半年国家在三道红线和贷款两集中开始以来，到今年在销售端、客户端端收紧个人房贷，提高贷款利率等一系列的行动，都显示对房地产企业的资金是呈收紧的状态，在这种状态下有没有影响到公司的融资、回款以及成本？对于后续的融资环境是怎么判断和应对的？

伍碧君：确实这一系列政策对整个行业影响是比较大的，对公司有一定影响，但是有好的也有不好的。

好的是在融资端企业会更加谨慎，因为对这个行业会抱有一个恐惧的心态。大家可以看到不停地有企业出事，所以他们会更加寻找一些优质的资产。

我们一直是银行非常优质的客户，而且银行对我们的经营情况非常了解，包括前段时间有银行放贷之前会来看我们的财务系统，系统里可以直接清楚看到每个项目的情况。

这样的情况下，银行对我们更放心，所以授信和成本都不会有大的变化。相反大家可以看到我们的半年报，融资成本是进一步下降的，下降了17个基点。

另外一方面，我们在这两年的计划里没有想过要继续扩表，有息负债保持稳定，甚至是往下走的状态，银行也对我们的融资需求会比较清楚，所以在融资端的影响是比较小的。

按揭这一块，确实按揭资源很紧张，这对我们的影响还是会有一定的体现。回款率由去年的91%下降了1%到现在的90%，按揭周期天数去年是35天到40天之间，现在时间延长到60多天。但是我们的回款总额没有变，这么多钱还是都回来了，只是时间会长一点，这也再一次体现资源还是会向优质的企业去倾斜。

我们按揭的资源在行业的占比，比销售占比还会高一些，所以是再一次在回款上*于同行。