芜湖房住不炒：9条新政 3个背景 1个目标

昨天下午，芜湖终于出台了新一版的楼市调控政策。之所以说“终于”，那是因为这是在我预期之内发生的事情，只不过没有那么及时。

上半年，鱼眼的多篇内容都提过新政，但迟迟没有回应。不过，没有新政出台，并不代表官方没有调控监管的动作。所以，当我拿到这版调控文本的时候，*感觉条文很熟悉，网友也表示“没什么新意”。

为何？在我看来，93新政条款是过去一段时间以来，芜湖楼市监管政策的汇编。涉及到的几个维度，土地供应，价格监管，*，强化预售管理等都不是是什么创造性的提法。即便就这次政策的核心亮点限售而言，也是打补丁的。

因此，这份新政不新，市场更不用出现“手起刀落”的反应。故而，我的评价是：怎一个稳字了得。

凡事必有因。新政也不是无缘无故出台的，那么它的出台背景是什么？我的看法有三点：

*，房价因素。按照中国房价网的数据，今年1月份，芜湖存量房的价格是12700元/平，8月份的水平已经达到了14100元/平，涨幅11%。新房价格相对比较稳定，但也还是涨了，7月份是10200元/平，上个月房价是11400元/平，后面几个月，高价盘集中上市，上涨压力前所未有。

房价涨幅，是所有城市首要面对的压力。芜湖一二手房的前后几项数据均表示出“亚历山大”，这就是新政出台的市场大背景。

第二，库存因素。房价上涨压力大的同时，需求还挺强劲。目前芜湖的库存周期不足半年，从市场供给的角度看，一二级市场都要提高供应量。但你发现没有，土市下半年明显降温了，大家翘首以待的地块都没有按计划上市。其次，上半年卖出的那么多宗地块，营销的动作很大，但迟迟不上市。这又是因为什么呢？

不难想象，双方博弈的程度。价格备案是个大难题，房企除了制造稀缺之外，还想搞类似精装的产品附加值，这个趋势如何把控？

第三，政策因素。很多城市就像三四十岁的男人，上有老下有小，还有三胎的舆论压力。他们不但要管好自己的市场，而且还要承担来自上级的考核，同时也得要面对老百姓的风评。所以，近期很多城市都在出台相关的政策。我一直认为芜湖是一个一直走在前一方阵的城市，在房地产市场管理上，保持着很高的觉悟。

在当下楼市政策密集出台的大环境下，芜湖的楼市9条出台了，于情于理一点都不意外。

基于以上三点，芜湖楼市迭代了新一版的调控政策。选择在9月的当口，不光是因为这是楼市的金九银十，更因为这下半程，高价盘就要上市了。鱼眼之前说过，这些盘因为成本的原因，在市场里不断地被拉高预期，吊足了市场的胃口，让房叔房姐们蠢蠢欲动。

顺理成章，我们就要聊到政策的核心要点——限售。这是*一条能对上下游客户产生足够影响的条款。新政第五条是这样规定的：

居民摇号所购新建商品住房（本文发布后新购买的商品住房，以网签时点为准）自取得不动产权证3年后方可转让，非摇号所购新建商品住房继续执行《芜湖市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（芜政〔2017〕23号）中关于“居民购买的新建商品住房自取得不动产权证2年后方可转让”的规定，居民购买的二手住房自取得不动产权证2年后方可转让(本文发布后新购买的二手住房，以不动产权证登记日期为准）。

简要点：*，摇号所得房源，限售三年；第二，常规所得新房，限售二年；第三，二手房纳入限售范围，为期二年。

限售的目的是防止资金在楼市快进快出，导致风险。与新房限售不同，二手房的效率更高。新房本来就是期房，常规情况下，业主拿房需要18个月，加上限售的期限，等于资金要在房子里沉淀4、5年的时间，这个时间的成本，投资客必须要纳入他的风险评估系统里，才会决定要不要干。

但是，芜湖市场的问题在于二手房，今年买今年出，节奏很快。节奏快，意味着效率高，流动性强，因而更容易带动市场的节奏。这就好像身边总有那么几个人一直在你身边跑动，总有一天也就能把我们也带动跑起来。

如今二手房也限售2年了，这样就增加了投资客倒腾起来的麻烦。一排房本里，抛之前总得要看一下期限吧。这个麻烦很小，但确实是个麻烦，就像跑鞋里的沙子，烦！

第三个问题，房子还买不买？对市场有什么影响？每个政策出台后，市场都有一个适应期。这个适应的周期就是政策产生的影响之一，因为观望，所以起到了暂缓市场流动性的作用。适应期一过，该怎么样还是怎么样。新房实施2年限售之后，市场降温了吗？并没有，因为买房人有预期。

有个网友说，*近几天毁约率将会提高。不排除这样的可能，但也不会构成实质的影响。不论怎么毁约，他的这笔资金不会离开楼市，无非不买你家而已。

政策的第二个影响是提供了思考时间。我理解政策的作用，大致相当于化学反应中的催化剂，要么加快反应时间，要么减缓反应时间，而达到它想要的一个平衡。因此新政的作用提供了更多的思考时间，拉长交易周期，进而达到稳定的预期。

至于买还是不买？我更愿意相信越来越多的人会倾向于做价值投资，而不是割韭菜。这也正是新政要寻求的目标之一。

总体来看，一个字，房地产稳就对了！我是鱼眼，下期再见！

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