2021年7-8月合肥房价分析及购房建议

本文所采用数据为某平台的实际成交数据，板块划分如下图：

成交量变化

从2021 年3-8 月合肥二手房成交量变化表来看，3 月份达到成交高峰期，成交量为3050 套，4 月份合肥限购收紧，此后成交量逐月下滑，8 月份成交为769 套，仅是高峰期时的1/4

分板块来看，受限购影响*小的是瑶海新站区、肥东、北城、肥西县城、蜀山区长江路北、包河区二环路内、庐阳东、蜀山区蜀山东，这些区域成交量较高峰期减少比例都低于均值，但基本都是相对劣质的板块，换句话说，限购之后，合肥需求开始往劣质板块收缩。

4 月份之后，限购区和非限购区成交量都发生了大幅下降，限购区8 月份成交量仅为3 月份的14% ，非限购区则为30% 。限购区成交占比则由3 月份时的31% 降到8 月份的17% 。限购政策对合肥房地产市场的冷却作用是显而易见的。

分板块来看，38 中因为8 月底才纳入限购范围，所以减少量相对不多。庐阳区的45 中橡树湾、45 中森林城和六安路*中铁校区本来就不属于真学区，在限购区域内相对弱势，轮动靠后，受影响相对也小一点。滨湖整体受影响相对较小。传统真学区45 中、42 中、48 中、168 西、50 中西和新校受影响较大。

此处*所指的学区是：45 中本校区，42 中本校区，48 中本校区，50 中东校（西园校区），50 中西校，50 中新校（天鹅湖校区），46 中本部，38 中本部，168 玫瑰园*。

因为限购政策针对的主要是合肥重点学区，所以我们看到*成交受影响还是比较大的。4 月份限购出台时*成交占比下滑还不是很厉害，而4 月份之后一直都低于9% ，要知道去年这个数值*也才14%

我认为*成交量的下滑是由多方面原因造成的，主要有*政策导向（比如多校划片、教师轮岗等），*进入成交低谷期，合肥房地产市场整体进入下行周期，*前期上涨过快面临阶段性回调等。

房价变化

从安居客合肥房价走势来看，去年10 月以来，合肥房价就一直呈上涨趋势，同比涨幅已经达到13.14% 。从变化趋势来看，11 -2 月份是启动期，2-4 月份是快速上涨期，4 月份至今是涨幅回落期，预计马上见顶。

从8 月份全国50 城房价同比涨幅来看，合肥在过去一年来的房价涨幅排在第四名，远超全国绝大多数城市。全国下跌城市基本都集中在北方。

从8 月份全国50 城房价环比涨幅来看，上涨城市为20 个，下跌城市为30 个，全国房价整体呈下跌趋势。

分地区来看，除了长三角的核心城市及珠三角的大部分城市还能保持上涨外，其余区域大部分都在下跌，其中环渤海湾下跌幅度*，充分说明房价上涨跟区域经济基本面有很大关系。

从2020 年5 月-2021 年8 月合肥二手房成交均价走势来看，11 月份至3 月份是合肥房价的高峰期，都维持在1.8w 以上，3 月份以后，合肥房价跌到1.7w 的区间，但仍高于房价上涨之前水平。

从之前成交占比上我们可以看出，限购区在政策出台之后，成交占比迅速下滑，已经从3 月份的31% 降至17% ，而限购区成交均价（27182元/平米）比非限购区（15446元/平米）高出76% ，这是高价房成交占比下降导致表观房价下跌，因此难言合肥真实房价是下跌的。

实际上我们可以看到，3 月份以后，限购区房价甚至还在缓慢上涨，8 月份较3 月份涨幅达到7.9% ，非限购区较3 月份下跌-2.4% ，但4-8 月份表现相对平稳。

尽管国家出台了许多不利于*的政策，也造成*成交量出现大幅下滑，但从*实际成交均价来看，上涨趋势并没有发生根本改变，8 月份甚至还创下新高。检验*成色的关键节点在今年11-12 月份，这是每年*成交的*峰期。

从2020 年3 月-2021 年8 月合肥各板块二手房均价涨幅来看，瑶海区瑶海东的长江路北和长江路南板块终于在7-8月份开始了它们的轮动，较*早的政务区基本迟了一年左右，毫无疑问是市区*劣质的板块。

下一步合肥房价分析及购房建议

限购后，二手房成交量连续5 个月出现下跌，目前只有高峰期的1/4 ，合肥房地产市场毫无疑问是凉了，而且越来越凉，这不禁又让人想起2017 年的合肥楼市。2016 年限购之后，整个2017 年合肥房价就一直呈下跌趋势，直到2018 年才逐渐平稳。

俗话说买涨不买跌，楼市下行期，买房并不是好的时机，这是二手房成交量大幅下滑的原因，但从另一方面讲，现在正是卖房的好时候，这也是合肥二手房挂牌量激增的原因。我认为现在正是房产优化配置的好时机，卖掉劣质资产，留足子弹，适机购入优质资产，这才是*佳策略。

当前市场，即使是优质资产，也承受着较大的下跌压力，这些优质资产主要特征是：前期上涨较快，往往是区域的排头兵，涨幅远远超过大多数其它优质资产。在我看来，即使面临回调，这些资产在这轮大周期中的*终涨幅，也超过了绝大多数房产。

其实从去年初开始，我就关注到小户型*，尤其是学区公寓，涨幅惊人，远远超过其它类型的优质房产。后来通过一些渠道，我从侧面了解到合肥市面上有一部分群体在炒作这种标的，于是从去年11 月份开始，我在圈子里就不再为粉丝提供小户型*的购买建议。

*本身是一种优质房产，尤其是小户型*更是稀缺品，但东西再好也要满足基本的经济规律，那就是价格一定要与价值相匹配。当一种稀缺品被市场上某一部分人垄断时，就会慢慢造成价格与价值严重背离，买卖就变成一种击鼓传花的赌博游戏。

这其实就是炒房。关于房产投资，我不喜欢风险，所以讨厌赌博，也反感炒房。我为粉丝提供购房建议，一定是从我认为*的风险系数出发，努力使方案可靠，确保万无一失，毕竟一套房产可能关系到一个家庭的*财产。

当小户型*变成市面上少数人的游戏时，这场投资盛宴就逐渐变味了，房价不可能一直上涨，终会有调整的时候，大家都在期待自己不是*后的接盘侠。如果我给粉丝在购买小户型*时提供建议，本身不就是鼓励他们参与炒房，为炒房者抬轿子吗？这不符合我的初衷，我必须考虑其中的风险。

尽管zf已采取多种措施来均衡教育资源，但必须还要承认，合肥各*之间的实力差距是客观存在的，好学区和差学区也是客观存在的，对于很多家庭来讲，对好学区的需求是客观存在的，所以市面上*还存在很大的需求，这种需求某种意义上是刚性的。

学位制实施以后，优质学区绝对学位数实质上是减少的；公民同招使得民办*失去筛选优质生源的“特权”，更多学生开始回归公办*；校外培训被打击，学科教育未来将更加依赖*；合肥近几年*在校生每年都以10% 左右的速度增加，重点**率逐年下降。

无论从哪一方面因素来讲，市面上对优质学区的需求都在增加，*供需矛盾短期并未发生根本改变，而对于大部分家庭来讲，不管*价格如何，为了孩子上学，他们可能还是会去买，这也是小户型*价格之所以能够被炒高的一个重要原因。

目前小户型*还在快速下跌，我认为很大程度上是价格的合理回归，因为前期涨幅已远远超出理性范围，但应该还没有调整到位，对于有学区需求的家庭来讲，我觉得入手时机大概在11-12 月份左右，那个时候价格预计会相对平稳。

对于其它购房者来讲，不要为了蝇头小利追鱼尾行情而购入劣质板块，当前买房策略仍然以优质板块打新为主，不过今年以来市面上没有多少优质地块出让，目前能够打新的楼盘也越来越少，努力抓住*后的机会吧。

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