不动产撤销登记办理初探

在不动产登记工作中，时有遇到当事人持法院出具的房屋买卖合同无效的判决书及协助执行通知书向登记机构申请撤销登记，也有因申请人提供虚假材料导致登记结果错误，利害关系人申请撤销产权登记，或登记机构行为失当造成错误登记需要自我纠错做撤销登记的情况，如何办理，让一些登记机构难以适从。

相关的法律规定

不动产统一登记制度实施前，住建部印发的《房屋登记办法》规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记。原国土资源部印发的《土地登记办法》和统一登记后的《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）及《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）都没有设立撤销登记业务类型，在《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）中也没有对撤销登记的表述。由此登记机构在根据法律文书做撤销登记时，往往陷入两难境地，按要求办，没有明确适用的登记类型，不按要求办，容易被法院判定为不履行协助执行义务的行为，按照《民事诉讼法》规定，法院可处罚款，拘留负责人，并可提出纪律处分建议。

撤销登记的目的是恢复原权利人对产权的归属，有登记机构采用了变更登记、转移登记或撤销登记等类型实现了登记簿权利归属的变化，但笔者认为以上业务类型均不合适，根据《细则》规定，权利人因姓名、名称等变更申请变更登记并不涉及物权归属的变化，因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等原因申请的转移登记须缴纳有关税费，这也不符合撤销登记的要求，而注销登记则是因产权消灭、放弃权利等办理的业务，办理结果将是涉案不动产物权处于无主状态，显然与撤销登记的要求相去甚远。但如果将撤销登记认定为对登记簿记载错误事项的修正，则可以选择更正登记，根据《规范》对更正登记操作的具体要求，更正登记可对登记簿记载的权利主体予以更正，从办理结果上可实现撤销登记的目的，故有必要对登记簿错误以及更正登记的适用作一分析。

登记簿错误类型划分

不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，是物权归属和内容的根据。《物权法》将不动产登记簿错误表述为“不动产登记簿记载的事项错误”，一些不动产登记机构理解为只有在登记过程中录入有误，造成登记结果与申请材料不一致的方可认定为登记簿错误，如果登记过程操作无误，却因登簿后法院判决登记原因无效，造成登记簿记载事项与新的事实不一致，也不能认定为登记簿错误，但笔者认为，从理论上讲，错误是相对于正确而言的，只要是登记簿记载的内容和实际情况不符的，都应认定为登记簿错误，不应仅限于登记行为瑕疵导致的错误。从不动产登记的法律规定和实践看，不动产登记实为不动产物权的公示方式，登记结果可能与实际不符，如以与群众密切相关的转移登记为例，不动产转移双方当事人意思表示的产权转移合同是物权变化的根本原因，如果法院或仲裁委员会的生效法律文书裁决合同无效，则登记原因无效，登记结果便与实际权利归属不符，将由此导致登记簿记载权利主体错误。

按照登记簿记载事项的性质可以将错误分为权利事项错误和非权利事项错误，权利事项错误包括物权主体记载错误、记载了不存在的物权、权利限制事项记载错误登记；非权利事项错误包括不动产的坐落等自然状况错误以及权利人姓名、名称记载错误等。按照登簿时间前后可分为初始错误和嗣后错误，初始错误是在登簿前存在的错误，初始错误包括权利人名称、身份证号码等录入错误，也包括申请人提供虚假材料导致的登记结果错误等等；嗣后错误是指在登簿时事项正确，但在登簿后因新的法律事实导致的登记簿记载事项与实际情况不符，如前文所述的法律文书导致的登记簿权利事项错误。

对于登记簿记载事项错误的修正途径，在不动产统一登记前，原土地、房屋登记机构都有规定。原住建部《房屋登记办法》规定可依据生效法律文书通过撤销登记恢复登记簿记载权利信息，原国土资源部《土地登记办法》则规定通过两种更正登记方式恢复权利，一是国土资源行政主管部门发现登记簿错误的，在报经人民政府批准后进行更正登记，涉及权利归属的，应当对更正登记结果公告。二是利害关系人可以持土地权利人书面同意更正的证明文件申请更正登记。

不动产统一登记后，相关的法律法规针对登记簿错误设立了更正登记业务类型，但登记簿权利归属事项错误是否可适用更正登记并没有明确界定。自然资源部不动产登记中心《不动产登记暂行条例实施细则释义》举例中阐释了利害关系人可申请的更正登记内容，其中的权利权属状况一项，“某甲认为登记簿上记载为某乙的房屋应当归属于自己，从而申请更正”。《规范》规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，或者人民法院、仲裁委员会生效法律文书等确定的不动产权利归属、内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致的，当事人可以申请更正登记”，据此，利害关系人只要有充分证据证明登记簿记载事项错误，包括权利归属等，均可申请更正登记,通过更正登记业务实现撤销登记目的。

权利事项更正登记的业务办理

更正登记从发起主体可分为依申请更正登记和依职权更正登记，依申请更正登记由权利人或利害关系人发起，由于更正登记请求权在性质上属物权性的请求权，涉及权利主体更正的，只能是实际权利人也就是利害关系人申请。《物权法》和《细则》规定了利害关系人更正登记簿权利事项错误的两种途径，一是登记簿记载权利人同意的更正登记。如果利害关系人和登记簿记载权利人对于物权的归属和登记簿记载的错误事项没有争议，登记机构可以根据登记簿记载权利人的书面同意即可推定登记簿权利主体记载事项错误，受理利害关系人申请的更正登记。二是利害关系人未获得登记簿记载权利人同意的更正登记。当事人对权利的归属存在民事争议，登记机构无法判定利害关系人是否享有真正的更正登记请求权，需要利害关系人申请法院、仲裁委员会或其他有权机关先确认其不动产物权，然后向登记机构提交生效的法律文书等能够证实申请更正登记。

对不动产登记机构依职权更正登记的，《细则》也规定了两种方式，一是不动产登记机构发现并通知当事人，当事人当事人同意并申请的更正登记。二是当事人不配合，登记机构经公告后直接办理的更正登记，此办理模式可理解为依职权更正登记。在实际工作中，按照不动产登记一般程序划分，还有依嘱托登记，即法院、检察院等有权机关出具嘱托文件办理的登记，其中涉及登记簿错误的，也可以理解为不动产登记机构的依职权更正登记。

依职权更正登记涉及不动产物权归属的，将对不动产物权的名义权利人造成妨害，所以有必要严格设置依职权更正登记的适用范围和程序、要件。根据不动产登记簿权利事项错误的原因，笔者认为，依职权更正登记可分为以下两种类型办理，一是申请登记的材料正确，但登记机构的行政行为失当造成登记簿权利事项错误，如权利主体名称、类型、期限等录入有误，错误的记载产权或设定了查封、抵押等限制条件。该种情况，无论是登记机构通过内部质量检查发现的错误还是当事人提出的申请，登记机构依据申请资料充分证明的确登记行为失当造成了登记错误的，通过依职权或依申请更正登记进行自我纠错，是对行政行为的规范完善，并不涉及不动产物权的转移而影响到物权真实权利人的权益。但应当注意，必须要通知当事人申请，只有在当事人不配合的情况下，登记机构才能在公告15个工作日后依法更正。二是申请人提交的产权转移合同无效、提供虚假资料等登记原因错误造成登记结果错误，登记机构囿于实质审查能力难以在受理时审核材料的真实性，也不具备在登簿后通过行政程序认定申请材料效力的权力，尤其是在当前登记岗位准入宽松、从业人员法律素养和专业能力尚需提高的，依职权更正登记的适用范围、登记流程尚需进一步完善的情况下，不易赋予登记机构过多的自由裁量权，否则，将会更多的增加登记风险，损害权利人的合法权益，破坏不动产物权登记的公示效力。故此，在未获登记簿记载权利人同意的情况下，须由司法机关、仲裁委员会出具生效法律文书确定物权的归属，但法院、检察院等有权机关直接出具嘱托文件要求登记机构予以更正的，登记机构可以直接依职权更正登记。

总之，为更好的保护群众的合法权益，维护司法权和行政权的权威，在当前没有明确的撤销登记业务类型的情况下，不动产登记机构在加强专业水平提升的同时，应积极与法院、仲裁委会员等部门沟通协调，争取在法律文书对产权的归属方面予以确认，以更好的适用更正登记业务类型。同时，也建议在制定《不动产登记法》、修订《条例》时，能够考虑设立明确的撤销登记业务类型，以便地方登记机构业务办理。

作者：杨春祥 程祥英 贺兆成

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