一周楼评：城市更新在即，实施主角原来是它！

刚刚过去的一周，是金九银十的第二个月，国庆期间的连绵秋雨，实际上在一定程度上影响了市场的热度，而持续观望的购房情绪，更是让房企的焦虑情绪进入了一个新的阶段。

而在石家庄，冰冻近半年之久的土地市场，在经历了几个月的城市更新顶层设计后，重新焕发了新的活力，释放了更多的土地资源。但楼市下行趋势明显的背景下，土地市场是否会引来新的方式，值得关注。

同样，城市更新的管理办法出炉后，国企作为城市更新实施主体，将成为新的变化，未来，民营企业的发展路径又在何方？如何参与城市更新？这些问题，都是当下重点要探讨的问题。

1、土地挂牌

新闻背景：

上周，石家庄市公共资源交易中心发布多则土地挂牌出让公告，涉及21宗土地。分别将于2021年11月5日和2021年11月10日进行公示出让。

老杨观点：

根据公告，[2021]053-056号地块预计为地下停车场用地；[2021]057、059号地块预计为西三庄村改造地块；[2021]058号地块预计为西京北村改造地块；[2021]060、061号地块预计为棉五生活区改造等棚户区改造匹配地块；[2021]062号地块预计为东兆通改造地块；[2021]063号地块预计为米氏e家天下补证地块；[2021]064号地块预计为学府名城补证地块；[2021]065号地块预计为华域城补证地块；[2021]066号地块预计为西城国际补证地块；[2021]067号地块预计为金石大厦补证地块。

另外，栾城区两宗地块预计为补证项目，其中[2021]032预计为盛紫中央公园二期项目用地。鹿泉区[2021]024、025位于南铜冶村君乐宝乳业对面。

本次入市的地块中，[2021]057、059-062号五宗地块以及鹿泉区[2021]024、025两宗土地，将采取“限地价竞自持”方式确定竞得人，即当宗地价格达到*限价时，仍然有两家或两家以上竞买人表示愿意继续出价，则不再竞争土地价格，改为竞争自持租赁住房建筑面积，竞争递增幅度为100平方米的整倍数。

从目前已知数据可以看到，10月份将有20宗土地出让，11月份有21宗土地出让。这对于冰冻近半年之久的土地市场而言，可以说是土地市场的井喷期即将到来。

不过，楼市下行趋势明显的背景下，土地市场是否会引来新的方式，值得关注。

*，即便是补证项目，也有流拍的可能，尤其在当下各房企资金链紧张的情况下，其流拍概率很大；

第二，市属国企参与城市更新的个别项目，将成为土地市场的超级黑马和参与主角，而个别项目将由一线房企与本地房企合作的模式出现在土地市场上，这也是解决房地产行业历史遗留问题的有效办法；

第三，个别广受市场关注的热门地块，预计不会出现几家房企激烈竞拍的场景，更难出现新的“地王”项目，一方面是受“限地价竞自持”方式确定竞得人的政策影响，另一方面受市场下行趋势，房企拿地动力不足的影响。

至于两个月的土地流拍比例，是否会大幅上升，还需要随时观察与关注。

2、控规方案

新闻背景：

石家庄自然资源和规划局发布了《关于双鸽食品厂区域、高新区信工学院南校区地块、高新区生物医药产业区部分地块控规方案的公示》。

老杨观点：

三大地块的控规方案调整，*受瞩目的应该是信工学院南校区地块。因为其作为城市更新顶层设计开启的标志性地块，更具有风向标的意义。

从数据可以看出，工信学院南校区地块，变化*的是二类居住用地面积明显减少，从之前的659.4 亩减少至控规后的525.75 亩，减少了133.5亩。居住用地占地块面积的55%左右。而增加的显然是城市的基本配套，如商业、中*、文化设施、医疗卫生、体育、社会福利、公园绿地、道路交通、公共设施等用地，其中，增加*的公园绿地和中*用地。表明，关系市民日常生活、环境改善、基础教育等方面的配套，将成为未来城市更新中，*重要的方面。

再看双鸽食品厂区域地块，将一类工业用地和物流仓储用地全部去除，变成了纯粹的居住生活社区。其中，96.3亩的二类居住用地，从性质上就决定了，将工业厂区彻底转移出主城区，已经毫无悬念，未来其他地块的规划同样如此。

*的居住用地地块，是高新区生物医药产业区宋营分区11单元，郄马分区03、05、07、08单元维护地块，虽然并不是一个整体地块，但其体量之大，同样让市场为之重视。

从数据看，五大地块位于信工路-东三环-南三环路-环城水系围合区域内，用地面积159.46公顷（约合2391.9亩）。地块维护后，居住用地增加至1078.35亩，商业服务业设施用地减少至135.15亩，中*用地增加至131.25亩，公园绿地增加至61.35亩，其他体育用地、文体混合用地、社会福利用、医疗卫生用地均有所增加，而文化设施用地、工业用地、防护绿地、环卫用地和社会停车场用地均有所减少。

另外，目前，石家庄市自然资源和规划局组织编制了裕兴派出所周边地块、新客站区域部分地块、塔北变电站地块、四十中新校区地块、三教堂村地块、槐北公园北区及220千伏国际变电站地块、市环境监控中心环境监测站地块等七个控规方案。

其中，变化*的还是新客站区域部分地块，商务用地减少*多，超过了738.6 亩。但却增加了商业服务业设施用地1005 亩。商务用地和商业服务业设施用地，一增一减，看似性质都是商业性质，但其未来定位却大相径庭。

如果百度两个概念，则可以看到区别很大。

其中，商务用地，也称商服用地，主要用于商业、服务业的土地。包括批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地。在石家庄，商服用地的主要功能是写字楼和公寓。

但所谓商业服务业设施用地，“商业服务业设施用地”指各类商业、商务、娱乐康体等设施用地，其核心内涵是以营利为主要目的商业服务设施，但是不一定完全由市场经营，政府如有必要亦可独立投资或合资建设（如剧院、音乐厅等机构）。

两者相比，商业服务业设施，增加了娱乐康体功能，而且和以往纯商业化运营的商业模式不同，增加了政府投资或合资建设的城市功能，这表明，未来新客站的开发建设中，政府投资建设的力度将大大提升。而从单纯商务办公的定位变成了商业、商务和娱乐康体等综合功能于一体的城市会客厅新定位。

3、城市更新

新闻背景：

上周，石家庄市人民政府发布了《石家庄市城市更新管理办法》的通知。《办法》提出，城市更新要坚持保护优先、产业优先、生态优先；规划引领，补足短板；政府引导、市场运作；少拆多改，注重传承；试点先行，有序推进五大原则。

老杨观点：

《石家庄市城市更新管理办法》，特别提到城市更新的实施主体，主要包括市级或区级国有企业和其他符合政策要求的市场主体。同时，鼓励国有企（事）业单位与行业*企业开展全面合作。

这句话的含义是什么呢？下面，老杨就给大家具体分析一下。

所谓的城市更新，主要包括对城市基础设施、公共配套、环境以及住房进行建设与改善工作。说白了，就是城市提升和开发建设工作。和以往的旧城改造*区别，就是既要做地产开发，又要做基础建设。

让国企作为城市更新的实施主体，不仅考虑到城市更新的公共利益，还需要商业化运作。因此，对于房地产行业来说，民企与国企合作开发，将成为未来城市更新的主要方式。

从目前五大国企集团的定位与分工看，石家庄未来城市更新的实施主体主要是城发投。而从这家国企集团的业务范围看，土地和房屋开发、规划设计、市政建设、清洁运输、智慧泊车等都是其业务范围。所以，这么齐全的国企，如果再与一线品牌房企进行合作，实现商业化运营，那也是分*的事。

而在此次管理办法中，关于城市更新的资金筹措方面，专门提到，政府安排城市更新专项资金，用于支持城市更新工作。根据城市更新项目的实施模式，分别采取资本金注入、投资补助、项目补助、贷款贴息等方式给予支持。同时，鼓励积极利用国家政策性金融对城市更新的支持政策筹集资金。引导商业金融机构创新服务产品，支持城市更新资金筹措。

这意味着，此次的城市更新，将主要由政府主导、国企投资建设，民企参与，也表明，未来石家庄土地市场，将从以往的一线房企同台竞争，变成了民企与国企同台合作实施开发的模式。这对于房地产市场而言，会发生根本性的变化。

4、国庆楼市

新闻背景：

根据相关数据统计，石家庄国庆期间楼市成交总额16.96亿，共计成交新房939套，其中有四家楼盘单盘销量破亿。今年十一国庆楼市整体表现如何？与往年相比有哪些变化？

老杨观点：

在分析石家庄国庆楼市之前，我们先看一下全国市场的情况：

10月8日，58安居客房产研究院公布的数据显示，2021年国庆长假期间（10月1日-7日），15个重点监测城市新房成交套数为8309套，成交面积为92.44万平方米，较去年同期下滑19%，但与2019年基本持平。

业内人士认为，在楼市长效机制调控下，各城市新房市场呈现较明显的差异，三线、二线、一线城市市场对政策的反应程度，主要呈现出梯度下滑从强到弱的特征。个别城市如北京、深圳楼市出现国庆前三天集中网签的情况，造成整个小长假楼市数据同比变化较大，不排除是受前期成交的房源在10月集中网签的影响。

再看石家庄国庆楼市，从新浪乐居发布的数据看，石家庄黄金周期间楼市成交总额16.96亿，共计成交新房939套，其中已有四家楼盘单盘销量破亿，包括龙湖天璞、金地阅峯、润江云璞、龙湖天奕四家楼盘。

由此可以看出，虽然受市场大势影响，成交量有所下滑，但因为各大房企纷纷出台的降价优惠政策及新房源的释放，让市场在国庆期间有了一个小幅的升温。而从成交量来看，刚需和刚改项目成交套数*多，高端项目成交金额*多。

不过，在还未出现新的调控放松迹象的情况下，未来楼市依然不太乐观。如何针对市场下行的趋势，树立市场信心，则显得尤为可贵。而降价也并非去化的*途径，产品品质、施工进度、资金实力和品牌形象，还是房企实现稳健发展的主要方向。

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