宁波第三轮土拍什么时候会来？

宁波第二轮土拍让大家失望了，其实这早已是注定的，在开发商情势急转直下之时，宁波居然大幅提高拿地的要求，蜜汁操作必然遭到市场打脸。

为此我写了一篇来分析宁波这样做的动机，我不知道*终的土拍结果是否让决策者满意了。

但宁波的财税部门一定是不满意的。

我们普通老百姓看房地产，是从房价的角度来看的，关心的是买不买得起，是赚了还是亏了。但地方看房地产，是从财政的角度来看的，他们关心的是今年土地卖了多少钱，明年还能卖多少钱。

从某种程度上说，地方财政对于房地产的依赖是刚性的，像杭州这种土地财政依赖度超过100%的城市，不但现在不可或缺，在未来相当长的一段时间内，也无可替代。

有人动辄高呼打倒高房价，打倒房地产，须知房价地产一倒，地方财政就崩盘了。

无论你认为它有多么不合理，这就是个现实。

老司机曾不止一次说过，支撑中国房价长期上行的制度性因素有三个：

1、垄断供地及土地财政；

2、预售制；

3、按揭购房制度。

在这三项制度中，*项土地财政又尤为关键，这个制度把地方利益与房价紧密捆绑在了一起。房价高则地方财政收入高，房价跌则财政收入减少。

这种利益捆绑，让地方有足够的动力去推动房价上涨。

所以我们看到，每次调控都是至上而下的，是中央逼着地方调控；而每次救市都是自下而上的，是地方暗中放松或“曲线救国”。

宁波已经完成两轮土拍，*轮卖了29块地，揽金358亿，第二轮成交28宗，揽金175亿，两轮加起来才卖了57块地，收了533亿元。

去年市六区一共成交了99块宅地，收款1293亿。

也就是说，今年六区的土地收入（宅地），连去年的一半都没到。

如果卖地收入锐减，宁波明年的财政赤字将会显著扩大，那些计划中的投资，可能必须要延后了。

所以，尽管现在已经到了11月，但时间紧任务重，第三轮土拍必须还是要搞滴。

前些年，每个城市都在抢人才，现在，每个城市都在抢开发商。

准确的说是在抢开发商的资金。

但开发商目前真的没钱，尽管金融部门一再表态要放松调控，要支持房地产，但爆雷之声一直都没停。

就在*近，佳兆业爆出10月到期的理财产品有3亿多没有兑付。

一个销售额过千亿的房企，怎么会被3亿的理财逼到角落？

这就是现在民营房企的现状，股价暴跌，债券发不出去，银行融不到钱销售回款放缓。

同时债务陆续到期。

到现在为止，金融部门仍然没有认识到问题的严重性，他们不认为这是一场系统性的危机，也没有具体的动作来为开发商输血。

许多开发商真的要死了，它们已经没有了融资能力，在偿还债务的同时，还面临着“抽贷”、“挤兑”的压力，本来开发就是一个资金大进大出的行业，现在变成不进只出。

所以很多开发商一下子就不行了。

老司机人微言轻，但仍然要大声疾呼，尽快救救开发商！如果再不给开发商提供特别的流动性支持，一场由房企爆雷而引发的金融危机可能很快就要到来。

以前大家都说房地产这个大泡沫不要去捅破，现在看来已经有点捅破的迹象了。所有的压力测试都是做做样子，一旦泡沫破灭，后果是完全无法预料的。

和金融部门一样，地方也没有认识到开发商的困难，他们以为只要地价调低一点，要求降低一点，地还是好卖的，毕竟没地，开发商就要失业了。

的确也是如此，如果没地，开发商在这个城市的存在就没什么意义，但有地一样就活得好吗？

看看现在过得*辛苦的，不都是那些全国拿地*多的开发商么？

老司机曾说，房地产市场是行政干预*深的市场，这些年借着“调控”之名，行政权力对于楼市的干预可以说发挥到了极致，结果不但没有整出个更加健康稳定的市场，反而加剧了楼市的波动，造成了大量投机，增加了行业风险。

比如限价，没什么理由，规定你卖多少就卖多少，无论你产品好坏；

比如延迟备案，房子卖了也不给备案，不备案就做不了按揭，开发商就拿不到房款，但是不管；

比如集中供地，在火爆的时候给土拍火上浇油，在冰冷的时候让土拍雪上加霜，这就跟股市里的“熔断”一模一样；

比如资金监管，开发商有钱的时候不监管，现在开发商等钱救命了反而要加强监管，本来是为了保交付，结果反而让开发商死得更早。

现在开发商不拍地，地方着急了，杭州第三轮土拍就大幅降低了对开发商的要求。比较搞笑的是，第二轮土拍刚刚废弃不用的勾地制度，第三轮又捡了回来。

如果说做生意应该讲信用的话，在楼市里，许多地方朝令夕改，信用肯定是透支了。

不出意外，宁波第三轮土拍应该会在11月内公告，12月进行。这轮土拍肯定会把第二轮流拍的地加进去，还会又很多很好的地新增进来。

毕竟财政还有个大缺口啊。

对于有钱的开发商来说，第三轮可能真是个拿地的好时候：地多，地好，地价便宜。此外，对开发商的要求也会降低不少，比如联合拿地，资金审查，土地款缴付等等，可能都会更加灵活。

市场的库存也不多。

鉴于特殊的供地制度，房企长时间不拿地是不现实的，要想继续在这个行当里混下去，接受并且配合地方仍然是必由之路。从历史的维度来看，当前的开发商的”躺平“，只是周期中的正常表现，后面还会有救市、有繁荣，还会有开发商疯狂抢地的那一天。

中国楼市变天了吗？并没有！

*近宁波很多楼盘都开通了渠道分销，通过老司机购买可以省下一笔钱。

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