一个有点悲伤的故事：TA七年前贪便宜买的房，现在还是原价。

现在看文字是不是费眼晴？所以今天的文章，先说重点：

当下优惠遍地，但切记贪便宜买房，否则，事实会用数据告诉你，你买的房子，也许就算七年过去，也都不赚什么钱。

先来看一张贝壳找房某盘的二手成交情况：

再来看看同一个楼盘，当年新房的备案价格。

以成交的90平米中间楼层户型为例，2021年10月成交单价56万。但在翻看当年备案价格，同样中间楼层同样面积段户型，备案价格在54万左右。

而这个楼盘，能查询到的信息显示，取得预售时间在2014年。也就是说，7年的时间，这套房子，买入与卖出价格，基本相同。

有人也许会说，另外一个110多的户型不是赚钱了吗？其实也并没有。

因为表面看起来成交价格高出了十来万，但这样的价格，还没有计算期间买入时所投入的税费、如果按揭，以二十年等额本息为例，这七年期间产生的利息费用，已经远超十余万。

换句话来讲就是，好的户型，买入与卖出价格只能达到持平。而卖出价格与买入价格持平的户型，亏损10余万以及期间的机会成本。

所以，看到价格便宜冲动购买一时爽，但等到有二手转手需求时，真的会欲哭无泪。

以上的案例，还只是成功将二手房售出的情况，更惨的另一种情况是：哪怕你想原价卖，但也许也卖不掉。所以，挑对楼盘，真的很重要。

看到这里，也许有人要问了：怎么样才能挑到对的楼盘？

房住不炒时代，我们暂且先把涨幅这样的概念放一边。我们回归到大方向一直强调的：住。

从这个角度来看看，哪类楼盘是值得关注并入手的楼盘？

*为简单的一点，看入住。入住率越高的区域，越值得关注。

道理很简单，支持高入住率背后的，一定有生活配套完善、交通方便等条件支撑，好一些的，也许还有自然资源等锦上添花。

高入住率背后是由什么支撑的？人口。那么对于惠州，尤其是惠城来讲，人口分布情况如何？

如果你想知道你所关注片区更为详细的人口情况，可以自行查看热力图。越靠热力图深色区域，人口居住密度越集中，入住率相对越高。比如惠州金山湖片区，周边3公里，几乎全是红色区域。

而相对应的，我们再来看一看当前所谓的房价洼地区域，以惠博为例的人口热力图显示：

很明显就能看出对比了。

另外，@惠州房价指南还统计了一份惠城区部分片区的人口情况，给大家做个参考：

从这份表中我们可以看到，居住人口统计中，居住排行靠前的几个片区分别为江北、河南岸、东江新城。片区办公人口比较靠前的，分别为江北，河南岸，麦地。

按照置业过程中的几个常见原则：地缘情节、通勤方便、配套齐全进行叠加考虑，便能判断出这些区域向外辐射区域的价值。

比如江北，当前外扩过程中，就带动了江北西区、江北东区的发展。但再远的惠博，属于更远的范围圈，发展起来就相对慢一些。

再比如，河南岸的发展，带动了东江新城和金山湖的快速发展，而东江新城发展完成后，又进一步带动马安的发展，所以像马安这些片区的发展就很迅速，因为背后确实有居住需求和置换需求在支撑。

当然，并不是所有入住率高的区域，房子都是值钱的，只是相对来讲更为稳妥一些。

看到这里，也许有人要问，有些新区，入住率需要时间，但规划看着很好，如果单看人口密度，判断如果不准确怎么办？

还有第二点：与大型商圈的距离。

大型商圈的运营，需要的是人口支撑，往往在选址上，更为慎重，这相当于替我们筛选了区域。

在惠州，大型商业中心的数量并不多，各片区加起来约有20来个，但每个区域运营成功的商业中心，其实就只有3个以内。

按照商业中心3KM的范围去进行楼盘筛选，成功率也很高。像仲恺的天益城商圈、金山湖的金山湖购物中心和印象城商圈，大亚湾的万达商圈，江北的华贸商圈，河麦的港惠商圈。

*后还需说明的一点是，购买房产，有一部分人确实是困囿于预算，因此只能选择价格相对较低的区域，关于这一点，自住需求的，其实这样子考虑是完全没问题的，有房住总比没房住好。但如果是投资需求，钱放入袋中，其实更安全。要不然，你冲着优惠买的房，不住也卖不掉，妥妥的变为不动产。

好了，今天的文章就是这样，点赞点在看，下篇见。

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