12月10日晚间，一年一度的中央经济工作会议公报如约而至。这个确定来年经济工作重点、政策手段口径的会议，地产界历来十分关注，攸克君及时“交作业”，和诸君谈几点学习体会。
有两点非常直观的感觉。首先是务实。公报里提到了当下和来年经济运行的三重压力，即需求收缩、供给冲击、预期转弱，在务实的基础上，正视困难，坚定信心。其次是明确。明年是党的二十大召开之年，会议公报里提到了“三个环境”，即平稳健康的经济环境、国泰民安的社会环境、风清气正的政治环境。
三重压力，三个环境，构成了明年经济工作和局势的大背景和大环境。房地产行业自然是在这样的大环境下求生存，谋发展。“三重压力”提醒我们，不能完全乐观，只有正视困难方才有解决问题向前发展的可能；而在“三个环境”中，平稳健康的经济环境排在*位，说明明年经济工作和政策工具的主基调，仍然是“稳’字当先，这些背景与环境，请地产从业同仁务必铭记在心。
在这样的大背景、大环境之下，攸克君有一个总体认知，那就是，房地产在2022年会迎来“归位之年”，即回到满足公众住房需求这个本位之上，房地产行业会迎来去金融化、去杠杆化、风险出清后的平稳生存之年。以下是六个方面的解读：
一、房住不炒。正如攸克君之前在*近一次政治局会议后的分析文章中所料，这句话重新出现在中央经济工作会议公报当中。这很重要，同样重要的，是涉及房地产内容出现的位置，这一点信息，比货币政策的描述，更加重要。
在此次会议公报中，涉及房地产的内容，出现在了“结构政策要着力畅通国民经济循环”部分。这是一个容易忽视的变化。如果攸克君没记错的话，之前的会议公报中，涉及房地产的内容，要么单列，要么放在民生保障领域，此次出现在“结构政策要着力畅通国民经济循环”部分中，传递出非常明确的信号，那就是，房地产政策的思考纬度，已经不单纯是房价高低，市场冷热的问题，而是放在国民经济体系整体健康运行，长久发展层面来考虑了。
出发点和纬度达到了这个层面，政策定力就会加强，也会更加持久。房地产的问题已经不是房地产自身的问题，而是国民经济循环的问题。我们应该统一到这个高度上来。
二、房地产在公报中的位置和接续“上文”的内容，也很有讲究。在“结构政策要着力畅通国民经济循环”这部分中，前半段讲的是供给侧结构改革、提高制造业核心竞争力、打造专精特新企业，后半段是房住不炒，从公报结构上看，整个第三部分，主体就是这两项内容。
攸克君个人理解，这充分体现了经济结构“去房地产化”，将房地产推回到满足住房需求这个本位的“基本精神”。回想之前央行、银保监部门负责人在不同场合提到的“房地产过度占用信贷资源问题”，其实也是和这种总体精神是一致的，也就是说，国家经济结构的重心，要回到合理的经济结构、健康可持续的社会消费，以及具有核心竞争力的制造业和生机活力的企业上，房地产将在完成去杠杆、去金融化后，将拉开和经济周期的“强关系”，回到“居住”这个本行上来。
不得不说，决策层的态度之明确，定力之强大，为中国经济和产业结构的长久稳定的发展，指明了科学、可行、可持续的长久路径。房住不炒在这里不仅是事关房地产行业本身的问题，也是事关社会经济发展路径与模式的问题，靠房地产拉动经济增长的模式，会逐渐退出历史舞台。
三、在涉及房地产行业本身的公报内容中，有关商品房的单独一句表述，值得关注。会议公报中说：支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。这个表述，应该会让房地产从业者感受到某种暖意。
这说明从政策制定者的角度，有较为明确的“分层次解决问题”的思路。攸克君个人认为，某种程度上，对商品房市场、对特定住房需求的满足，表达了某种认可，“更好满足”也明确了市场中存在对于商品住房的需要，从这个角度而言，来年会有较为针对性的措施涉及到这一精神的落实。
但是，一定要注意这句话的*后四个字“合理需求”，再划一个重点，就是合理。无论是房地产从业人士，还是市场上的购房者，都请仔细理解“合理”这两个字。攸克君理解，其核心要义，在于居住本身，无论是刚需首置，还是改善型购房，都是以住为核心的需求，才是合理住房需求，因此，万万不要觉得，房地产市场又有了投资、投机的空间。如果借机大兴炒作之风，到头来，受害的一定是市场和行业自己。
四、在涉及房地产的部分中，特别有一句“探索新的发展模式”。这将作用于住房市场的供给一侧。中央应该是希望，具备条件的地方，企业、市场主体，根据自身的情况，在房地产领域探索出一些的新的、可行的模式，来解决当前住房领域的一系列问题。在这句话之后，就提了租购并举，这是一种住房供给侧结构的调整。
可以预料，供给层面上，住房租赁会是明年政策落地的一个着力点。长租市场采用了“加快发展”的说法，如果不出预料，会有具体的政策手段予以对应。相信明年一定是一个住房租赁市场发展的“大年”，即便是在保障性住房领域，租赁都会扮演越来越重要的角色。
五、这次会议公报，除了三重压力、三个环境之外，还提出了五个“正确认识和把握”，其中，隐藏着一个与房地产有关，却容易为人忽视的内容，即，在第四个“正确认识和把握”中，有“正确认识和把握防范化解重大风险”的表述。
在这部分中，有一个十分关键的表述，即“压实企业自救主体责任”。这一点非常非常重要，反复强调多少次都不过分，这表明了中央政府的一种态度。
近年来，房地产企业面对各类债务危机、兑付危机的情况多有出现，如何化债，如何渡过危机，是房企面临的生死问题。这句表述暗示，出现债务危机的房企，不要有“死给你看”、“逼出政府出手救援”的想法了。“压实”、“自救”、“主体责任”，说明面对危机和风险的房地产企业，要从自身想办法，该卖资产的卖资产，正确处置债务，这才是正途。从目前已经出现的若干房企债务危机的处置方式来看，政府的定力很强，都坚持了市场化手段化债的总体思路，基本没有出现“政府施加救助”的情况出现。面对债务危机的房企，请一定做好准备，一切靠自己。
如果还不能理解这其中的要义，那么，就请看一看央行在某大型房地产开发企业美元债违约之后的表态，其中有一句“风险主要源于自身经营不善、盲目扩张”。攸克君相信，政府的态度很明确，不允许大而不倒，不能“绑架”全社会共担风险。
六、每一次中央经济工作会议公报，货币政策和财政政策也都是房地产企业关心的重点。这次会议公报中的货币政策、财政政策的表达，与之前的政治局会议的一致，攸克君在上一篇文章中，也做了分析，在此就不多言了。值得提醒的是，不会有大水漫灌，但也不必悲观，合理的涉房信贷规模会有相应的保证。
补充一句，会议公报中说得非常明确——就在货币政策的部分：在“稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕”，这个表述之后，紧跟着就明确指明了“引导金融机构加大对实体经济特别是小微企业、科技创新、绿色发展的支持”的具体方向。
综合以上六方面看，都是促使房地产回到满足居住需求的这个本位，因此，2022年的“归位之年”是大概率的事情。归位的过程，也就是去金融化的过程，房地产开发商经历这个过程，会卸去类金融和高杠杆的属性，回到开发商的“本位”，这是一个刮骨疗毒的过程，但之后将迎来一个稳定持久生存环境。
*后，说两句看似和房地产无关，又有点关系的内容。
首先，这份会议公报，回应了“共同富裕”重申以来的一系列社会关切，明确了“通过全国人民共同奋斗把‘蛋糕’做大做好，然后通过合理的制度安排把‘蛋糕’切好分好”、“坚持按劳分配为主体，完善按要素分配政策，加大税收、社保、转移支付等的调节力度”这两个基本精神。也就是，对共同富裕的实现路径、方式等，有了一个更加明确的回应，让一些疑问、忧虑得以厘清。这一点，从社会心态的角度，对于“有产者有恒心”的房地产而言，是个好消息。
其次，在“社会政策要兜住兜牢民生底线”一部分中，提到了“推动新的生育政策落地见效”，落地见效这四个字是重点，如果这方面出现明显的效果和变化，那么，这对于对人口增量十分敏感的房地产行业来说，也是个好消息，*直观的，就是多个孩子总会产生一部分改善需求。
回归本位，来年可期。在整个会议公报中，“稳”出现了25次，“稳”也会是来年房地产市场的基调与态势。
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