12月8日-10日，中央经济工作会议在北京举行，总结2021年经济工作，分析当前经济形势，部署2022年经济工作。关于房地产的表述如下：
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
提法有何亮点？地产后市走势又会如何？
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地产锐观察
政策表述亮点
其一，从“稳市场”到“稳行业”。
国金证券12月12日发表研报认为，本次中央经济工作会议对地产表述中的*变化是从“促进房地产市场平稳健康发展”转变为“促进房地产业健康发展和良性循环”，这反映了政府工作重心从“稳市场”转到了“稳行业”。
而 “稳行业”的核心在于，维护销售不再加速下滑，允许正常融资重启，进而使得“躺平”房企愿意继续参与土拍，促进整个行业平稳健康发展。
其二，5年内*次提及“支持合理需求”及“良性循环”。
广发证券12月12日发表研报认为，“支持合理需求”及“良性循环”均为中央经济工作会议和政治局会议在过去5年内的*次提及。
而促进行业发展“良性循环”的关键在于，要试图解决目前部分民营房企信用形象的动摇引致的全社会系统性“抽贷”的恶性循环，以防止风险进一步扩大。
中信证券研究认为，良性循环的关键在于企业销售恢复。资金有进有出，总体均衡，企业优胜劣汰，购房需求平稳释放。
东方证券也认为，实现“良性循环”的核心在于支持刚需和改善性住房需求，挽回销售额快速下滑的局面是重建全社会对房企信心的基础。
其三，2015年以来首次在商品房领域提出“支持”二字。
华泰证券12月13日研报分析，此次中央经济工作会议，是2015年以来首次在商品房领域提出“支持”二字（2015年曾经提出房地产行业扩大有效需求），相信在2022年刚需和改善型需求的释放将会顺畅。
其四，重提“因城施策”，这个提法在疫情之后提的并不多。
机构普遍预计，接下来各城市针对当地市场情况，会陆续出台消费端的支持政策，比如限购松动、人才政策、购房补贴、税费减免等。
其五，“探索新的发展模式”，分析有两层要义。
天风证券认为，新发展模式的*要义，依然是坚持供给侧的去杠杆和需求侧的房住不炒，短期政策节奏和力度面临一定逆周期调节的必要性，但是中长期行业出清和结构优化的方向预计保持不变；第二要义是继续坚持多渠道供应的市场机制，通过需求分流引导市场预期的合理回归。
天风证券分析，新一轮保障性租赁住房建设预计以类基建模式推进扩张，对冲明年开发投资的下行。不排除地方政府参与出险民营房企的资产处置，用于保障性租赁住房建设的可能。
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地产锐观察
三大落地关键
在中金公司看来，本届中央经济工作会议关于房地产的表述均为支持性措辞，对于各部委和各级政府在当前时点统一思想、协调共进有着重要指示意义。
但后市，仍需关注部委层面及地方政府的政策端实际动作。总结各家机构观点，后续政策端动作可以归结为三方面：
其一，推动销售市场回温。
在中央经济工作会议落幕次日，12月11日的中国国际经济交流中心主办的“2021-2022中国经济年会”上，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆强调，房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。
业内共识，挽回销售额快速下滑的局面，是重建全社会对房企信心的基础，也是推动房地产业良性循环的关键。
对应的政策端，地方城市因城施策，对限购、限贷、限售等预计会做出实际调整，如此才算是真正的“政策底”。近期，西安缩短限价房的限售年限，衡阳出台新房购房契税补贴、宁波新8条等，被认为是因城施策的开始。
也有机构提醒，此前银保监会“重点满足首套房、改善性住房按揭需求”的表态，其中“改善性住房”相关政策自2017年以后再未提及，预计改善性住房*比例、房贷利率偏高的情况也会有所改善。
其二，推动房企信贷环境持续改善。
11月以来，对于头部优质企业而言，直接融资市场环境在持续改善。
股权融资方面，多家房企实现配股筹资；
债权融资层面，境内交易所ABS融资放行，境外市场绿地控股、厦门国贸近期也分别发行了80亿美元债、3亿美元债；
境内交易商协会方面，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团等多家房企获准注册发行债务融资工具，用途上也获得了突破，不再局限于借新还旧，也可用以偿还银行贷款等。
11月份住户部门中长期贷款（以购房贷款为主）增加5821亿元，为今年4月份以来的新高。叠加全面降准后的信贷投放支持，按揭和开发贷款的投放环境预计将会持续改善。
但是政策端的边际放松，并不代表完全放松地产融资限制，目前，资金端仍是强者恒强的逻辑。
其三，避免预售资金监管过激干扰。
在地方政府“保交付”的核心诉求下，11月份，北京、漳州、石家庄等城市预售资金监管仍呈现趋严态势，业内预计年内这个趋势不会有所改变。
但是，预售资金监管过于严格，会导致项目富余资金调取困难，进而影响房企的流动性，会导致现金储备不充裕而短债到期压力又较大的房企困境加剧，影响偿债及新增投资。
广发证券认为，住建部及地方政府对于预售资金的监管应该统一规范，减少政策执行口径突变，避免预售资金监管过激对企业回款造成干扰。
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地产锐观察
后市不必悲观
展望后市，华西证券研报认为，房地产行业仍旧是国民经济的压舱石，行业过大的波动也背离了政策追求“三稳”的目标，过紧的政策有望纠偏，对于2022年不必过于悲观。
中信证券12月12日发表研报同时认为，地产行业将沿着：
风险外溢停止，稳住基本经营秩序——销售逐渐恢复——投资和拿地恢复——个别公司债务重组顺利完成的顺序演变。
中信证券认为，此前市场对于房地产销售、交付和开发投资可能过分悲观，2022年地产行业将迎来新起点。
但是，只有积极自救的企业才可能被救。积极自救指的是积极销售，积极处置资金，尽全力增加上市主体的资金流入。
- 地产2022：行业新起点，后市不悲观
