郑州三轮土拍战收官，“躺平”或为自保！

12月27日上午，备受瞩目的郑州第三轮集中土拍逐一揭晓答案。

与第二轮集中土拍相比，本轮集中土拍未开拍前，共有11宗地终止出让，数量相当于二轮集中土拍的总和。

撇开终止出让的11宗地，三轮土拍共出让14宗地，共计成交面积约940亩，起始总额缩水至82亿。主要涉及高新区4宗、金水区6宗、二七区1宗、惠济区1宗、中原区1宗、管城区1宗。

其中，公开地共计6宗，主要为高新区郑政高出〔2021〕14号（网）、15号（网）、16号（网），金水区郑政出〔2021〕76号（网）、77号（网），管城区郑政出〔2021〕78号（网）。

01

公开地成交情况

从竞拍情况来看，第三轮集中土拍*的看点是管城区78号地和杨金片区76号地。

这两宗地均为政府储备公开地块。其中，管城区78号地块位于果园路南、豫豪路东，从位置看位于二轮土拍电建竞得地块的南侧。这个地块没有电建竞得地块大，但角逐*为激烈，*终被郑州国投置业有限公司以27920万元竞得，折合单位地价1491.74万元/亩，楼面地价7459元/平方米，溢价率14.8%。

郑州国投置业有限公司股权穿透图显示，背后股东为郑州投资控股有限公司。

土地性质是城镇住宅（地下交通运输设施），规划容积率＞1.1，＜3，建筑密度＜20%，建筑高度＜100米，绿地率＞30%，出让年限70（50）年，土地开发程度七通一平，后续应采用装配式技术建设。按照规划指标，地块后续所开发的产品会相对高端，与电建地块会成为直接竞品。

杨金片区76号地 位处杨金核心片区，地块方正，周边楼盘分布有马林新村社区、大贺庄社区南院和北苑、小贺庄社区、水投壹号院、万林貮号院，整个片区目前在售楼盘有鸿宝鸿园、康桥香麓湾、碧桂园天玺湾、天伦城、广汇湾一号等，整体改善基因较为显著。

竞争到*后被河南杨金科技外包产业园建设投资有限公司以 98594万元竞得，折合单位地价1173.13万元/亩，楼面地价6768元/平方米，溢价率：2.5%。地块位于金水区宝瑞路南、马林路西，宗地面积56028.89㎡，土地性质为城镇住宅（地下交通运输设施），规划容积率＞1，＜2.6，建筑密度＜20%，建筑高度＜50米，绿地率＞35%，出让年限70（50）年，土地开发程度六通一平，后续应采用装配式技术建设。

除以上两宗公开地溢价成交外，其余公开地与城改地、合村并城用地结局相同，均起始价成交。

其中，郑政高出〔2021〕14号、15号、16号地三宗公开地，有两宗被郑州高新建设集团有限公司起始价成交，一宗（高新区16号地）被郑州保利永和房地产开发有限公司起始价成交。14号地折合单位地价776.06万元/亩，楼面地价4656元/平方米；15号地折合单位地价775.69万元/亩，楼面地价4654元/㎡。

14号地、15号地均位于高新区意杨路附近，均为城镇住宅（地下交通服务场站用地），地块相邻，规划容积率＞1.1，＜2.5，建筑密度＜20%，建筑高度＜80米，绿地率＞35%，土地开发程度七通现状。地块面积14号地占地52860.92㎡，15号地占地积32867.88㎡。

而保利竞得的高新区16号地块成交折合单位地价1048.94万元/亩，楼面地价3496元/平方米。

地块位于高新区科学大道北、银屏路西，宗地面积49754.85㎡，为商务金融兼容城镇住宅（地下交通服务场站用地），规划容积率＞1，＜4.5，建筑密度＜50%，建筑高度＜180米，绿地率＞25%，出让年限40、70（50）年，土地开发程度七通现状。

金水区77号地 被中原高速下属公司河南君宸置业有限公司竞得，折合单位地价1051.28万元/亩，楼面地价6065元/㎡。

地块位于金水区杨科路南、鸿苑路西，宗地面积68935.79㎡，土地性质为城镇住宅（地下交通运输设施），规划容积率＞1，＜2.6，建筑密度＜20%，建筑高度＜54米，绿地率＞35%，出让年限70（50）年，土地开发程度六通一平，后续应采用装配式技术建设。

02

城改、合村并城地成交情况

本轮土拍的城改性质地块有金水区66、67、68、71号地，惠济区74号地，中原区75号地。合村并城性质用地有二七区72号地、中原区75号地，高新区17号地。

与11月19日第二轮集中土拍类似，城改用地和合村并城用地毫无悬念地以起始价成交，成交速度5*1宗。

具体成交情况来看，郑州保利亨业房地产开发有限公司一举摘下金水区66、67、68号保利海德公园地块，加上保利竞得的高新区16号公开地，保利本轮土拍共计拿下4宗地。成交地块数量、成交总金额均位列拿地房企榜首。共计成交面积178389.67㎡，共计成交额296709万元。

金水区71号地 块被豫发下属企业郑州豫园实业有限公司竞得，折合单位地价1403.56万元/亩，楼面地价6015元/㎡。

惠济区74号地 被河南天河投资集团有限公司旗下公司郑州众乐房地产开发有限公司起始价竞得，折合单位地价820.71万元/亩，楼面地价4924元/平方米，无溢价。

合村并城性质用地有72号地、75号地，17号地。其中，72号地 被郑州寰海置业有限公司起始价竞得，折合单位地价793.63万元/亩，楼面地价3968元/平方米。

郑州寰海置业有限公司股权穿透图显示，背后股东为星联芒果集团有限公司。地块位于赵仙南路（同兴街）北、西四环东，占地面积50288.50㎡，土地性质为城镇住宅（地下交通运输设施），规划容积率≥1，＜3，建筑密度＜25%，建筑高度＜80米，绿地率＞35%，出让年限70（50）年，土地开发程度七通一平，后续应采用装配式技术建设。星联作为本土知名房企，后续开发建设值得期待。

中原区75号地 被郑州名兴置业有限公司起始价竞得，折合单位地价1019.79万元/亩，楼面地价3642元/㎡，无溢价。郑州名兴置业有限公司背后大股东为河南碧桂园置业有限公司。

地块位于中原区关庙街（风茂街）南、民和北街（许庄路）西，为城改用地，宗地面积25523.57㎡，土地性质为城镇住宅（地下交通运输设施），规划容积率＞1.1，＜4.2，建筑密度＜20%，建筑高度＜100米，绿地率＞30%，出让年限70（50）年，土地开发程度七通一平，后续应采用装配式技术建设。

高新区17号地 被河南朗悦置业有限公司下属公司河南朗泰置业有限公司起始价竞得，为朗悦公园府后续地块，折合单位地价947.74万元/亩，楼面地价3949元/平方米。

地块位于高新区雪松路西、梧桐街北，是合村并城项目用地，宗地面积91288.47㎡，土地性质为城镇住宅（地下交通服务场站用地），规划容积率＞1.1，＜3.6，建筑密度＜20%，建筑高度＜100米，绿地率＞35%，出让年限70（50）年，土地开发程度五通一平。

03

结语

总体来看，郑州第三轮土拍基本上按照既定的节奏上演。除两宗公开地竞拍角逐较为激烈外，其余城改地、合村并城地块均无悬念底价成交，众房企临近年关，收紧钱袋子选择“躺平”。

从12月25日终止出让的11宗地块来看，经开国际物流园区郑政经开出[2021]025号(网)、026号(网)、027号(网)、028号(网)地块因片区配套尚未成熟终止可以理解，但配套相对成熟，甚至同地段位置且在一轮、二轮土拍中竞争激烈的经开区36号地，金沙湖附近的]034号(网)、35号(网)地块，逢拍地必抢的北龙湖23号地因无房企报名而终止实属意外。

虽然“限马甲”、“五不得”、“后置审核”等土拍要求严格，但通常情况下，参与竞争的房企只要有拿地动作，基本有九成把握能竞得地块。

但*终以这样的结局收官，也无不透露当前房企正面临的现金流困局。对于很多房企而言，拿地开始趋向谨慎，首保现金流稳定或为企业的自保之举。

通常情况下，拿地之前都会对地块目前的现状，周边在售楼盘去化情况和售价情况进行调研，趋利而竞拍或将成为未来拿地的主导因素。

部分图片来源于网络

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