岁末年初，北京房地产圈子里的聚会显然没有往年那么多了，不多的聚会，也是好朋友们聚在一起，互相打打气，加加油，席间很少有愿意仔细总结过去的2021年都发生了什么、经历了什么的朋友了，北京楼市江湖行走多年，攸克君知道，这样的局面，代表过去一年市场何其艰难。
但是，也有公司例外，合生创展就是典型。年关将至，合生的好朋友们不约而同的聊起2021年的情况，态度认真，总结经验，列出教训，这一点，在当下年景中，颇令人刮目相看。为这种态度点赞的同时，仔细翻看了一下合生北京城市公司的业绩，攸克君便明白前因后果，“继往开来”了。
来看看合生北京城市公司的业绩吧，攸克君挑出了*关键的三个：
1、2021年的销售额230亿元人民币，较2020年增长77%，没错，没统计错，也没看错，比2020年增长77%。
2、回款完成率达到100%。
3、融资放款完成率254%。
攸克君常年以来，多以谨慎的口吻说话，很少有太过夸张的语气和表情。但是，这三个指标，攸克君着实想说一句，这是不折不扣的“逆势”指标，如何描述其典型意义、标杆意义都不过分。如果诸君能够充分理解2021年的市场和行业环境，就能知道，合生的这三个经营指标多么难得了。合生值得掌声。
首先，经营数据较之于2020年增长77%，这是很多同业不能企及的。房地产市场整体弱势，市场规模总量就已经萎缩，这时候的增长77%，不同于常年的业务规模增长，因为在大多数时间里，北京楼市的总体规模是扩张的，蛋糕变大，分得大一些就不难，而现在，蛋糕在变小，合生北京城市公司切走的蛋糕却变大了，更何况，在房价单边上扬、市场规模单边增大的年代里，又有几家房企能够做到超过50%的业绩增长率，合生北京城市公司的业绩何其难得，足足值得好好鼓掌。
其次，回款额超过100%。一位排名前十的房企老板曾亲口对攸克君说过一句话，至今仍记忆犹新，那就是：没有高回款率的销售额都是耍流氓。应该说，回款率直接受到市场资金面的影响。从资金面的角度看，几乎2003年以来，就再也没有比2021年这一年更差的情况，按揭贷款审批流程变长、口径变严，甚至到后来就直接没了额度，因此，北京楼市2021年的销售回款情况，用惨不忍睹来说，也并不过分，但正是在这样的环境下，合生北京城市公司回款完成率，达到了100%。
再次，金融机构在“房地产贷款集中度管理”的监管工具下，对待房企融资放款的态度，已经有了180度的大转弯。一位在前十房企做财务工作的朋友曾和攸克君说，2021年，连已经有的授信都会在不同程度上出现“不放款”、“晚放款”、“少放款”的问题，因为这个，他没少挨老板的骂，这种状况，在相当范围内，也是行业通识，这也导致了全行业的资金面紧张。但是，合生北京城市公司恰恰“逆势”，全年的融资放款率高达254%，超额完成1.5倍，要知道，对于其他房企而言，这个指标，能做到90%都算优秀了。
攸克君之所以要在一众经营指标数据中，单单挑出这三个来说，不讳言，一方面是为了夸夸合生，毕竟合生北京城市公司这样的业绩值得鼓掌；另一方面，这三个指标合生的“逆势”表现，说明了一个道理：那就是市场大势不佳，只要不躺平，只要想办法，只要好好干，就仍然能够得到好业绩，市场环境差不应该成为借口。
后面一点，真的值得北京楼市的同业们好好对照、好好深思，不要等到老板突然有一天问起，“市场不好，合生做到了，你怎么做不到？”的时候，那就太被动了。攸克君现在知道，已经有房企的老板，开始思考甚至打听类似的问题了——这是题外话，给诸君提个醒。
因此，以上三个“逆势”的指标，合生北京城市公司是如何做到的，就成为了一个很有价值的问题，攸克君和内部、外部了解情况的朋友深谈了多次，大致总结出三句话：
*句：态度端正是前提。市场弱势之下，松一口气，就会一泻千里，这恰恰应了那句话，“态度决定一切”。
第二句：科学投资决策，不乐观妄为，也不悲观厌世。看准机会，相信科学的投资决策判断，谋定而“立动”，不拖延，不摇摆，不犹豫。
第三句：向内部管理要效益。优化流程，以内部管理的工具，落地客户意识、市场意识，重视新技术手段的运用，提升的就不仅仅是管理效率，而*终的是经营业绩的提升。
先来看态度问题。很多业内同业总会觉得，态度这个意识层面的问题，比较虚化，很难成为某种经验或者必要的成功要素。在强势市场的时候，攸克君部分赞同这种看法，但是，在弱势市场之下，态度端正是极端重要的，态度端正，市场再差，团队也能想办法，做事情，而一旦“躺平”，则溃之千里，往往*终的结果，都是比市场的差更差。
合生北京公司这几年以来，一直是有“一口气”在，这个“气”贯穿了这几年经营行为的始终。如果从2017年为起点看，2017年~2021年，合生北京公司在销售额上，基本上实现了复合式的增长，有个别两年，增长率都接近或者超过100%。
这5年，恰恰是北京楼市调控逐年收紧，房住不炒落地力度逐年加大的5年，市场已经不再是之前经济周期中单边上涨的态势，在这样的周期里，合生在北京能够实现连续的复合式增长，就足以说明，整个公司团队态度端正，“一口气”始终在，有这个气在，就能克服种种困难，总能想出办法，事实也确实如此。
有了端正的态度，在决策的过程中，就会少有情绪性的干扰，投资决策的科学性就有了*的保障，而这，恰恰是应对弱市中博取机会、扩大份额的关键所在。华尔街投行有著名的谚语“别人恐惧我贪婪”，要义并不是在于“胆子大”，而是在科学决策基础上的果断，只靠胆大，只能死得快。
2021年合生北京业绩77%的增长，科学投资拿地是很重要的基础。市场预期转差，很多房企因为各种原因，开始在土地市场上收缩战线，但合生在北京不是，而是将优势资源集中在有战略性的优质地块上，并且出手果断，*寺地块是北京东三环沿线少有的住宅地块，同时，又有高水准居住环境的配套和空间，合生对这个地块的了解非常透彻，尽管耗资巨大，但仍果断拿下，其后，又以务实地态度，引入金茂、世茂两个北京高端项目开发能力口碑甚佳的合作伙伴，形成了“*寺三兄弟”的格局。
事实证明，这一决策也非常正确。一方面，脱胎于*寺地块的三个项目，整体销售额已经超过了百亿元人民币，而且，在市场资金面、房贷额度整体紧张的环境下，三个项目总计回款也超过了百亿元人民币。行内有个普遍说法，地拿对了，项目就做好了一半。*寺三个项目同时都取得良好的销售业绩和回款业绩，足以说明在投资决策上的正确性、果断性以及重要性。更重要的是，其后的货值，还能持续给合生北京城市公司带来业绩和回款。另一方面，*寺三兄弟“成势”，相互借势，而三者有在项目层面相互持股，合生还能以股东的身份，分享另外两个项目的权益，这一投资决策的科学性和正确性，带来的正面效果，正在持续输出和显现。
与此同时，旧宫地块的获取，与*寺地块时间相隔不久，价格同样不菲。而且，在北京楼市中，还少有开发商敢于在短期内集中在物理距离相对较劲的区域，连续巨资拿地的做法，但合生很好地看明白了旧宫地区在亦庄以及北京新的高端制造业带来的人口红利和住房消费红利的趋势，脱胎于这个地块的合生me悦，2021年也创下了40亿元的销售佳绩。
更能佐证这个决策科学性和前瞻性的是，在拿地之后，中芯国际在亦庄扩产，小米汽车的总部也*终选择落地亦庄，这种产业结构发展带来的住房消费红利，还会持续释放。
态度端正，有了面对弱市的“底气”；科学决策，有了面对弱市的“基础”，有了底气和基础之后，面对弱市还要有更多“办法”，合生的做法是，向管理要效益，这一点，非常值得同业们思考。
德鲁克曾说，企业内部只有成本，很多开发商朋友们也乐于引用这句话。攸克君觉得，在市场强势的时候，这么说是有一定正确性的，毕竟市场总量在不断扩大，房地产企业用更多外部性的扩张追求更多的市场份额没有什么不对。但是，当弱市到来时，恰恰需要实质性的内部管理、流程优化，才能保证逆势之下的“能力”，所谓“办法”，即是藏于这其中。
合生北京城市公司的优化流程，向管理要效益，是实质性的，而非某种口号式的“运动”。在内部运营流程上，合生北京公司近年来*关键的一个词，就是“前置”。*典型的，就是在项目拿地之后的产策阶段，销售团队就开始介入，市场需要什么样的产品，什么是市场定位的空白，用户在实际居住过程中，存在哪些需要解决的痛点，都通过销售提前介入的“前置”，在产策、产品设计阶段，就得到了针对性的解决，这有利于产品创新，也更直接作用于市场——痛点解决了，打中了卖点，销售业绩自然有正向反馈。
例如，在合生缦云项目上，前置的流程优化，一方面使得需求在更为前端的环节被置入，这其中，不仅是用户对住房的需求，而且是用户对于生活的需求，都被更“靠前”地置入进来，这就是合生北京城市公司的“生活前置运营计划”，也就是说，从项目前期开始，与生活有关高端、成熟、完善的服务品牌、服务体系、运营方就都已经被导入进来，这是对用户生活品质有实质性提高的“前置”，从而完整构建多维度的生活导向型品牌战略联合阵容。
另一方面，使得项目的产策很好地找到了CBD青年一代财富精英群体这个市场定位上的相对空白，而在销售过程中显现出的客户结构，也应验了这个产策定位的正确性，而顺应这个定位的户型设计、产品细节设计等，也都发挥了巨大的作用，*典型的，便是270度观景平台这个设计，在销售中，客户的认可程度极高。
从另一个层面上说，这恰恰是用户优先、产品意识通过流程层面的优化，得到了实质性的体现，而不是仅仅停留下口号式的宣传和自我表扬层面。
各种环节前置的流程，带来的另一个直观的效果，是从拿地到入市时间的大为缩短。脱胎于旧宫地块的合生me悦项目，从拿地到示范区亮相，只用了55天的时间，而蓄客时间则只有43天，在这样的情况下，开盘2.5*以内，销售额就达到了26亿，这充分说明了蓄客的有效性。
弱市市场之中，市场情势瞬息万变，抢前一步，或许就意味着更多一部分的客户、用户以及与之连带的业绩，因为具备资格客户总量不再增加、贷款有额度的时间周期在变短，抢前一步，就是我多你少，弱市之下，就是要有“零和博弈”的思路，合生北京公司做到了，而且，是通过流程优化，内部管理要效益，此时此刻，同业诸君还是否坚持认为，企业内部都是成本呢？
在“向管理要效益”这个层面，合生北京公司的“实”，还表现在运用大量技术手段，在优化流程和内控层面。*典型的，莫过于“智慧交楼”系统，通过这个系统，合生北京城市公司实现了邀约到访率 100%，一次性收房率100%、采用线上App收楼方式100%、收楼客户满意度达到100%。
这只是其中一个例子，实际上，在开发端、营销端、服务端，合生北京城市公司都运用了大量智能化技术手段优化流程，而这些智能化手段的应用，确实在形成产品IP、精准获客、提升客户用户满意度等方面，起到了巨大的提升作用。
从以上内容，攸克君看到，面对市场弱势形态，合生创展有一种“向内”的诉求，即不管大势如何，“我自岿然不动”，恰恰利用这个时间窗口，通过内生性的下苦功做好产品，并逐渐形成了一种体系性生态，以企业发展竞争力的视角看，这是合生创展在弱市环境下，挖好了自己的“护城河”。
这个护城河，便是代表高端居住服务体系“缦”系，其顶端，是缦合·北京项目，朱桔榕掌舵合生创展后，引入安缦创始人的(MAHÁ)生活方式体系化落地运营，构建了完整一套的高端生活场景构建以及服务的标准化体系，并导入了大量的国际*资源，从而形成了“缦”系的体系化标准，并向合生缦云项目、合生me悦项目输出，使得整个合生北京城市公司的产品系品质，处在同领域的高位，而市场销售的业绩，也恰恰是对这个标准化体系的认可。
*典型的，缦合·北京项目业绩连续6年高质增长，持续三年蝉联7000万+豪宅市场三连冠。
这一系列做法，给合生创展在2022年也提供更多战略方面的选择，攸克君思考了一下，2022年的合生北京城市公司有了这一缦系高水体系为依托，有了不断正反馈的现金流和信用融资能力，完全可以走一条资产更轻、利润更高的发展路径，而三道红线、房地产集中度管理政策以来，国家对房地产行业的基本态度，也都是压降资产规模，实现行业健康发展，这个方向，又与合生的能力匹配。
攸克君觉得，合生创展在北京2021年的表现，至少说明了一个非常正确且重要的道理，弱市不是借口，办法总比困难多。
*后，攸克君想起了习近平主席新年致辞中的一句话，“人不负青山，青山定不负人”。2022年来了，与君共勉吧。
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