说起南沙，明珠湾起步区是个绕不开的话题。其由蕉门河口、灵山岛尖、横沥岛尖、慧谷西4个片区组成。
近年来，在政策大礼包狂砸之下，作为南沙发展的先行开发建设区和示范区，明珠湾起步区各板块先后驶入发展快车道。
2013年，以文体功能为主导的蕉门河口片区率先启动开发建设；2014年，以总部经济为目标的灵山岛迈入建设期。
在2018年底灵山岛进入大规模开发期之时，定位为国际金融岛的横沥岛全面启动基础设施建设。
2019-2021年，明珠湾3大片区新房供应先后开闸抢客，占据了南沙甚至全广州楼市的制高点。
无疑，蕉门河之后，是灵山岛；灵山岛之后，是横沥岛；那么，横沥岛之后呢？
是慧谷西片区。
和其它3个片区相比，慧谷西片区就像一个未被流量发掘、默守一方的实力派选手。
不过很快，慧谷西片区或将迎来它的主场！
为什么这么说呢？看看灵山岛、横沥岛的发展路径便可知悉。
2018年，灵山岛规划获批，第二年，灵山岛开始爆发；
2019年，横沥岛规划获批，2020年，横沥岛迎土拍高潮，2021年新房市场火热。
近日，广州市规划和自然资源局南沙区分局发布了《慧谷西(DN0301-DN0305规划管理单元）控制性详细规划修编》，这意味着，明珠湾起步区*后一块拼图-慧谷西区规划正式出炉
根据上述推导，接下来，完全可以期待下慧谷西片区。
慧谷西的未来
那么，这个听上去让人感觉很陌生的慧谷西片区，未来会是什么样的呢？
根据规划，慧谷西片区范围位于南沙街道，东至明珠湾大桥、三镇大道，北至莞佛高速，南至蕉门水道、西至蕉门河，总用地面积9.7平方公里
规划居住人口是明珠湾*多，达10.4万（注：横沥岛规划居住人口9.1万、灵山岛规划居住人口4.89万），开发建设总量850万㎡
板块定位为商务科创融合区、更新转型示范区、滨江休闲文化岛
区域内将建4所九年一贯制*、1所*、1所幼儿园以及各种文化、体育、医疗、福利设施。
值得一提的是，早在去年4月，慧谷西及周边控规曾发布批前公示。
对比来看，新控规用地面积、发展规模都有所锐减，且规划定位也发生了变化。
批前公示里，慧谷西片区总用地面积11.7平方公里规划居住人口16.4万，总建筑面积1120万㎡，定位为山水城市·宜居湾区。
（2021年控规批前公示）
此外，批前公示里的公共服务设施规划更加丰富，文化设施里还有明珠音乐厅、慧谷科技会展中心、明珠工业展览馆等。
不仅如此，规划居住用地也有减少。
去年4月的批前公示用地规划里，居住用地高达182.94公顷，占城市建设用地的24.52%；商住混合用地高达57.12公顷，占比7.66%。
（2021年控规批前公示）
如今的批后控规里，居住用地减至103.68公顷，占城市建设用地的18.10%；商住混合用地增至77.60公顷，占城市建设用地的13.55%。
（2022年1月慧谷西规划）
这么看下来，慧谷西的批后控规有点减配的意味。
不过，需要注意的是，批前公示里还涵盖了周边片区即DN0204、DN0205管理单元，而批后公示里仅仅只有慧谷西片区（DN0301-DN0305单元）。
因此，人口、用地面积、居住用地规划等减少，可以说得通一些。
（2021年4月慧谷西及周边规划批前公示）
（2022年1月慧谷西规划）
慧谷西-南沙版外滩？
二手挂牌价冲向8万+
虽然相关配套有所减少，但从定位上看，慧谷西的批后控规定位拔高，从山水城市·宜居湾区上升至商务科创融合区、更新转型示范区、滨江休闲文化岛，从主打宜居到融合产业，板块发展才能更具厚度。
毕竟产业引人也留人。
慧谷西片区已引入中铁隧道局总部、修仕倍励国际*、广州海洋大学研究生院、中国科技大学广州学院等项目。
从地理空间上看，慧谷西区背靠黄山鲁森林公园，右与蕉门河口片区相接，隔江对望总部经济区（灵山岛尖）、国际金融岛（横沥岛尖），此番格局与上海外滩颇为相似，坐看对岸繁华盛景，其价值并不一般。
（图源南沙人民政府官网）
不过目前，片区现状多为工厂、旧村，城市界面一般。
去年9月，国家财政部曾发布南沙区慧谷西区86宗国有旧厂“三旧”范围分析技术服务（项目编号：GZCQC2100FG08037）招标公告。
由下图可见，慧谷西区旧厂房地块连片，86宗国有旧厂房的土地面积共1.99 平方公里，未来或将实施征拆，时间线会很长。
其实，从上述规划图可以看见，整个片区住宅并不多，也不存在连片开发，这在一定程度上会使得片区居住氛围不够浓厚。
目前，板块内有多个二手小区，包括一线临江的富力天海湾、南沙滨海花园、滨海水晶湾，以及中海一盈里、越秀滨海珺城，单价从1.8-8万/㎡不等，*挂牌总价近3000万。
这可惊呆我了，还没好好发展的慧谷西竟然已经要冲向10万+/㎡了吗？
仔细一看，这些高价房源多为大面积独栋别墅、叠墅，而洋房普遍在2.1-3.6万/㎡左右。
（图源链家）
片区一手住宅仅有位于大涌地铁站旁的星河智荟，其均价约3.2万/㎡。
对比灵山岛、横沥岛新房售价来看，慧谷西片区还处于价格低地。
当灵山岛、横沥岛开发、卖地进入尾声之时，慧谷西再登场，身价就有大不同了。
你看好慧谷西吗？欢迎留言探讨。
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