壹线君的第 966期推送
伴随2022年1月18日宁波第三批次土拍的结束，首年“两集中”供地鸣锣收官。
中指研究院统计显示，集中供地期间，22城累计成交住宅用地2064宗，成交规划建筑面积约2.44亿平方米，累计完成出让金超2.28万亿元。
作为两集中探索实行的首年，除了高低起伏的行情，更多的新规则也来到土拍市场中。
1
政策工具箱出台，土拍规则随市场变动打“补丁”
分批次来看，2021年上半年，22个重点城市全部完成首批集中供地出让，合计成交住宅用地878宗，成交金额10690亿元；整体成交楼面均价为9591元/平方米，较2020年均价上涨38.3%。
而这其中70%的土地被民营房企收入囊中，融创、龙湖、滨江等企业的风头明显盖过了上一年拿地前五的万科、中海、保利等国企、央企。
华北某房企投拓部门负责人坦言：“首次土拍，政策尚未对溢价率、申报企业资质等做出明确规定，且多个城市在供地上面拿出了较优质的地块，多重因素变相推动了房企们的‘抢购’。”
经过了火热开局，厦门、合肥、杭州、深圳、等10城的溢价率均超过20%，*者达到了34%。
如此高的溢价率有违集中供地政策的初衷，在第二轮集中供地开启之前，网传自然资源部召开闭门会，为多个城市的土地出让条件划下红线。
其中要求：1.商品住宅用地竞买企业应具备房地产开发资质；2.建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地和融资的监管；3.限定土地溢价上限15％；4.不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；5.到达上限后通过摇号、一次性报价或竞高标方案等方式决定土地归属。
业内称之为“土拍*强补丁”，多城市因此临时终止挂牌或推迟挂牌来调整土拍规则。
2
土拍主角完成从民企到国企的过渡
与首拍的火热开局相比，多城市土地二拍行情在政策打补丁之后遇冷。
据中指院数据，22城首批集中供地流拍率仅为6.27%；而第二批集中供地共计流拍89宗地块，撤牌198宗地块，整体流拍撤牌率达到32.8%。
民营房企开始变得小心翼翼，而第二批次集中供地中，国企、央企开始崭露头角，二拍中，国企央企的拿地率均较*批土拍上升近20个百分点。
而这种局面在第三批次土拍时更为明显。
业内人士坦言，“政策渐严，同时多个城市的第三轮土拍安排在第四季度内完成，正是房企资金匮乏的时间。为‘托底’，第三次土拍主力换将，东风压倒西风的局面形成了。” 在北京、广州、深圳三城，国央企拿地金额占比更是达到90%及以上。
与此同时，受到房地产行业遇冷，以及第二批土拍的前车之鉴影响，各地政策在三拍时大都明显变得宽松了许多，拍地结果也普遍有所好转。
其中杭州复预申请；重启了勾地制度，通过提前缴纳勾地保证金，可以获得付款的优惠条件。随着政策的弹性放松，杭州成为了第三批次土地市场热度*城市，挂牌出让的35宗出让地块中有24宗触顶摇号。
据中指院数据显示，22城市第三批次地块合计流拍率降低至18.47%。相比于第二次土拍超30%的流拍率，第三次土拍可以算是“小幅回温”。其中广州、成都第三批次流拍率较第二批次下降近20个百分点。
3
波浪行情，2022年土地市场将有何变化？
亿翰智库认为，22城三批次集中供地的市场犹如坐上“过山车”，热度按照“热-冷-温”的顺序演绎。第二批集中供地热度骤降的主要原因在于，下半年多重因素叠加下，几乎占据拿地半壁江山的规模民企资金状况急剧恶化，“活下去”成为*要事，不再参与拿地。
“和去年相比，2021年土地成交热度也明显走低，不仅成交建面低于去年，成交金额也出现了近六年来的首次下滑，溢价率、流拍率等热度指标表现也差于去年同期。”克而瑞分析认为，尽管年末房地产信贷环境边际放松，地方政府也在供地端释放诚意，但市场信心短时间内预计仍难恢复，土地成交端在2022年上半年预计也难有明显回暖，城市之间的分化也将进一步凸显。
中指研究院预计，2022年，政策端在稳地价方面会不断完善土拍政策工具箱，使地价趋于稳定，并且通过“竞品质”或者“定品质”，实现地价、房价、品质三个维度的全面管控。
“市场端不同批次间的热度分化将减弱，但是，2022年上下半年的市场热度波动预计将弱于今年，市场波动更加平稳。”中指研究院表示。
一月中旬，北京发布了2022年首批集中供地计划，打响了全国2022年两集中土拍的*枪。此次供地，北京共推出18宗地块，总起拍价超过491亿元，相比2021年千亿级首拍，起拍价下降近53%。
而*终，北京又将交出怎样的土拍成绩单，2月16日待揭晓。
对土地拍卖和“两集中”，你有什么想说的？
欢迎文末留言
- 复盘 | 两集中元年的地产赛场
