凛冬方至存量房成交不振 | 22年1月全国重点城市楼市综述

来源：价值领地作者：世联评估 2022-02-21 11:15:14

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

凛冬方至存量房成交不振

黑铁时代开发商缩表出清

1月综述

房价连续下跌，成交不振

1月份，世联EVS存量住宅加权均价为24,802元/㎡，环比名义跌幅为0.07%，连续三个月下跌。同比涨幅为4.7%，明显低于*新广义货币(M2)同比增幅（9.8%）。

就地过年政策使返乡置业释放有限，存量住宅需求不振，市场依然偏冷。

在可连续获得官方数据的城市中，1月存量住宅成交环比上升3.0%。其中，一线城市微升0.3%，二线城市上升9.2%，三四线城市成交则下降11.1%。

1月，新建住宅市场观望情绪仍然浓厚，新房销售延续2021年的下行趋势全线下挫。

世联评估跟踪的重点城市销售面积环比下降 24.8% 。其中，一线城市环比下降22.7%，二线城市下降27.9%，三四线城市下降19.2%。

居住用地（包括含住宅的综合用地）市场受季节性因素和集中供地节奏的影响，整体供应、成交规模周期性下滑。

1月，全国成交规划建筑面积环比大降82.2%，总金额环比大跌87.4%。平均溢价率仅3.5%，保持在低位，流拍现象比较严重。

进行第三轮集中土拍的宁波成为本月土地市场的*亮点，成交居住用地41宗，还出现了多宗地触顶摇号的火爆场面，成交总额高达248.6亿元，一枝独秀荣膺全国城市出让金榜单月*。嘉兴成交7宗居住用地，总成交68.6亿元，提名金榜榜眼。南通、常州分别掘金65.0亿元、46.9亿元，位列第三、四位。

环比变动

均价普遍下跌

在世联评估高频跟踪的重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市有12座（比上月增加3座），下跌城市有30 座，另有4座城市均价持平。重庆、深圳、天津、苏州、武汉、青岛等高能级城市引领全国住宅价格普遍下跌。

环比涨幅居前的城市为合肥（1.0%）、泉州（0.6%）、厦门（0.5%）、北京（0.5%）及无锡（0.4%）

环比跌幅居前的城市为重庆（-1.1%）、郑州（-0.7%）、南宁（-0.7%）、深圳（-0.6%）及昆明（-0.6%）

均价同比

南热北冷格局持续

住宅均价同比上涨城市有30座（比上月减少2座），下跌城市有16座，南热北冷格局持续。

同比涨幅居前的城市为上海（13.5%）、泉州（10.8%）、杭州（9.9%）、合肥（9.8%）及海口（9.6%）

同比跌幅居前的城市为天津（-4.1%）、烟台（-3.2%）、太原（-3.1%）、郑州（-2.8%）及哈尔滨（-2.3%）

市场展望

凛冬方至，以稳为进

新年伊始，中国的住宅市场仍旧低迷，房价连续下跌，成交偏冷。

1月，行业政策既着力稳需求，也注重防风险，房价调控仍然是主基调，不能过热是主旋律。

银保监会重申，要坚持不懈防范化解金融风险，继续按照“稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹”的基本方针，稳妥处置金融领域风险，坚决守住不发生系统性金融风险的底线。

发展保障性租赁住房市场是“十四五”期间住房工作重点，供给约821万套。住建部提出2022年要坚持租购并举，大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套。央行、银保监会明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，引导房企参与保障性租赁住房建设。

把“高杠杆、高负债、高周转”模式当成常规运营模式持续多年后，降杠杆成为2022年房企的首要任务，“剩”者为王。万科郁亮称行业已经入了黑铁时代，进入缩表出清阶段，市场分化会越来越明显，行业规模开始萎缩。去金融化是一个必然的趋势，国家不允许房地产占用过多金融资源，也不能允许居民因买房背负了高额的债务负担，因为这些金融资源没有有效地支持实体经济。

2022年，国内外环境中不稳定不确定因素增多，我国经济仍面临新的挑战和下行压力。中国经济要稳，举足轻重的房地产市场需要继续发挥经济“压舱石”的作用，在“房住不炒”前提下，以稳为进，释放风险，重整旗鼓，确保市场良性循环和健康发展。这是2022年中国楼市必须完成的任务！

预计一季度存量住宅市场呈“均价平稳，两极分化”态势。核心城市群和南方高能级城市上涨动力减弱，房价增速围绕M2增速波动，平稳落地。三四线城市市场心态悄然转向，下行压力依旧巨大。

EVS数据大公开

全国代表城市存量房价变化

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