作为深圳曾经的“宇宙中心”，龙华从2012年就开始腾飞，房价也随之一路上扬。部分豪宅、*单价更是高达10万+。
然而，很多购房者发现龙华买房也有站岗时候，一是出现在16-17年买房购房者，基本要到19年取消二手房豪宅税后才能有所收益，好在这个站岗时间不算太久，也就3年时间；二是大浪、观澜等片区多次爆出去化一套等奇差楼盘。
那么，为什么龙华区域楼市走向如何呢？
区域楼市分化严重
先说一个消息，1月上旬很多媒体都接到*柏悦府通知，帮忙宣传开盘好成绩，大家一股脑儿就推开了，结果被读者吐槽：去化3成还是“开门红”？官方查询结果显示，去化率仅3成！
但是很理解开发商心情，对比周边锦顺名居、御景华府开盘成绩，这确实算得上开门红！
锦顺名居，去年7月6日取得预售许可证，半年多去化率不到20% ，其中*的楼栋B做去化25% 左右，C、D座去化不到10% ！
1月5日，观澜御景华府开盘，均价5.2万/平，108个人选533套房，网传只卖出去一套，截止到2月17日，房地产官网系统显示即便包括签订认购书也不超过20套；
万福花园去年12月29日开盘，均价约6.9万/平，1594套房认筹73人，据说当天只卖出29套。
与此同时，据深圳市房地产信息系统显示，鹏瑞颐璟府去化近70%，成为去年下半年龙华*。
从龙华这些楼盘销售情况看，龙华住宅新盘销售情况分化严重。好的楼盘比如鹏瑞颐璟府去化率很高，去年9-11月销售额据说高达50亿元以上。这主要是因为鹏瑞深圳湾品质深入人心，加上楼盘周边环境对比锦顺名居明显好很多，所以即便二者同处一个片区，前者销售好很多的原因。与此同时，锦顺名居、御景华府、万福花园这些去化较差楼盘，或因地段偏远，或因品质一般，或因开发商口碑较差，总之各有各的缺陷。未来，只有那些地段、交通、品质突出的楼盘才能值得购房者追捧。
炒作学位房风险加大
自从大学区等消息传出后，深圳*一路暴跌。比如2020年-2021年暴涨的八卦岭宿舍房，从去年1月份成交价17.1万，到今年1月份挂牌价暴跌到8.4万，并且还无人接盘，有业主从2021年11月到2月份仍然没有成交。石厦片区二手房去年6月份小户型*涨到16万，春节后也跌到9万，成交依然稀少。
龙华也不例外，以龙悦居等为代表的*在大学区、电脑排号等一系列措施带动下，龙悦居二房房价从去年2月初高峰期的810万下调到530万，实际成交价格从730万下调到526万，基本上回到炒作前价格，且成交时间拉长。
龙华部分片区靠着炒作学区概念，价格在2019年末随着二手房豪宅税的取消而大幅度上涨，让不少2016-2017年买入龙华投资客顺利解套并小有盈利，如今随着政府推行大学区政策逐步落地，房地产税即将试点落地，这种短期暴涨情况将大概率不再有，靠炒作*指望获得暴利时代一去不复返！
选准品牌、品质、素质
龙华未来供应量也不少，尤其是观澜、大浪片区，如何选择呢？
地产凝眸提醒，买房认准口碑好品牌，选址品质好楼盘，选择综合素质佳的楼盘，具体来说有这样几个标准：
1、开发商近年来没有发生过质量类维权，当然因为学区、房价滞胀而维权的不用过多关注。关键看楼盘品质，未来，短期炒作基本没有空间，长期持有、自主类客户增多，务必注意选择口碑好开发商。
2、注意降低学区比重，加大地铁、大型商业比重，选择紧邻地铁且具备大型商业物业
3、小区规模要适度，注意考察小区容积率和园林、停车位尤其是住宅实际停车数量、休闲空间等公共配套建设情况
地产凝眸提醒，随着规模超过深圳北站的西丽高铁枢纽和机场东高铁枢纽的陆续建成，深圳北站地位势必随之下降，未来龙华能否保持目前的发展势头值得关注，买入龙华的自住客户也要考虑龙华的通勤便利度问题，更要考虑个别片区、个别楼盘的性价比问题，不要刻舟求剑，还是用从前的思路买房了。
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