合肥高新区近年来发展较快，目前是除滨湖外*炽手可热的新区，当然房价也是节节攀升，这里面既有高收入人群快速增长带来居住需求旺盛的原因，也有土地资源紧张造成住宅供应短缺的因素。
这次分析数据基于合肥某二手房平台实际成交数据，样本数为2974套，横跨8个季度。我计算了这8个季度的成交均价，并以2020年*季度均价作为基点，得出每个季度的平均涨幅。
从成交量来看，由于过年原因，2020年*季度成交量显著低于其它月份，第二季度成交量达到474套，是*季度的4倍多，这应该是正常时期的成交水平。从之前的分析来看，2020年第四季度至2021年第三季度是这个周期的高峰期，但高新区表现较正常时期并没有太大变化。
2021年第二季度合肥限购政策收紧，高新区被纳入限购范围，其成交量较2020年第二季度大幅下降，只有同期的一半多一点，这个结果其实比同时期的滨湖和政务都要好一点。第三季度成交继续下滑，只有正常时期的1/7左右，比滨湖和政务也都要好一些。
由于2021年三、四季度成交量大大降低，部分小区只有一个或者甚至没有成交记录，造成均价误差会比较大，请大家不要过于纠结表格中个别房源的个别价格。
高新区房价上涨相对线性一些，高峰期出现在2021年的*季度至第二季度，这点是有区别于滨湖和政务，说明高新区的板块等级要略低于后两者。高新区二手房价格涨幅*终定格在50.03%，但由于成交较少，误差较大，我认为这个成绩跟滨湖区和政务区基本是持平的。
我将高新区划为4个板块来分析，分别为：科大附中板块，蜀山东板块，蜀山西（南）板块，蜀山西（北）板块。蜀山东和西是以皖山路、枫林路和玉兰大道为界，蜀山西的南和北是以长江西路为界，事实上蜀山西（北）板块应该属于蜀山区，但其板块受高新区影响较大，所以放在一起分析。
板块划分具体见下图：
科大附中板块
科大附中板块平均房龄在13年左右，已度过房产投资的*佳年纪，然而这个大周期平均涨幅超过了50%，多少拜学区所赐，即便如此，也并非所有小区都表现一致，总的来讲，户型越大，房龄越老，涨幅就越小。
2020年4月，科大附中决定在高新区办学，校址选在光华*，同时将接管原属梦园*的学区范围，消息一经放出，科大附*区范围内二手房成交大增，价格应声上涨，，学区内的几个拥有小户型房源的小区，涨幅尤其大。
新西茗阁36平户型，2020年4月初价格还在1.3w左右，4月底的时候已经达到2w。优活公寓48平户型，2020年3月底时价格还在1.36w左右，4月中旬就迅速攀升到2w左右。国轩K西嘉31平户型，2020年4月初价格还在1.35w左右，5月初就已经达到1.73w
尽管2021年第二季度以后，这些小区房价都经历大幅回调，但从近几个月表现来看，以上小户型公寓成交均价基本都在2.6w-3w徘徊，几乎都是翻番，这个成绩与其它区域小户型*相比，有过之而无不及。
老小区的代表是梦园小区，房龄至今有20年，户均成交面积为139平，多为多层，少部分小高层，价格2020年一季度大概在1.63w上下，目前基本维持在2.37w左右，涨幅45%左右，这个涨幅是低于平均数的。
中生代的代表是绿城桂花园，房龄大概有12年，户均成交面积在123平，价格2020年一季度大概在2w上下，目前基本维持在3.08w左右，涨幅54%，涨幅与平均值基本持平。绿桂花园跟梦园小区房龄差了8年，涨幅高出9%，投资价值基本上一年衰减1%
新生代的代表是蓝鼎海棠湾，平均房龄大概7年，户均成交面积在130平，价格2020年一季度缺乏数据，二季度大概在1.88w，目前基本维持在3w左右（表格数据有偏差），涨幅60%，涨幅高于平均值。蓝鼎海棠湾比绿桂花园年轻5岁，涨幅高出6%，基本上也是一年1%的衰减。
我必须要说明的一点是，科大附中高新*毕竟不同于本部，本部招生只针对科大子弟，而高新校区还是原来梦园*学区范围，生源质量上不可同日而语，老师也多为新招聘，不能用本部成绩去预期高新校区的未来。
梦园*原本是一所2档学区，在生源没有发生重大变化的情况下，学区很难有突飞猛进的发展，鉴于科大附中高新校区去年才开始招收*届学生，*快也要等两年后才能看到学区的成色，而它的学区价值基本已被兑现了一半，这里面的投资风险还是存在的。
因为依靠大蜀山这个极好的环境资源，科大附中板块有许多相对改善的小区，同时紧临地铁2号线，也有许多小户型的公寓，但因为大部分小区都建成于10年以前，极其缺乏目前主流的90-100平左右的刚需小三房户型。
蜀山东板块
蜀山东板块平均房龄为10年，较科大附中板块年轻3岁，但房价涨幅明显低于后者，原因无它，只能用科大附中这个学区解释，蜀山东板块不甘落后，部分小区借助高新火炬*也炒作了一番。
蜀山东板块几个比较有代表性的小区是淮矿馥邦天下、华地紫园和御景城，平均房龄在5-8年，相对还比较年轻，有代表性的回迁小区是兴园小区，房龄已经超过15年。
淮矿馥邦天下户均成交面积为99.5平米，妥妥的刚需小区，价格高点出现在2021年第二季度，之后出现回调，目前涨幅47%左右。华地紫园户均成交面积为106.9平米，偏向刚改，价格略高于馥邦天下，目前涨幅49.3%左右，其实较3月份时的*点也回调了10%左右。
御景城户均成交面积为96.8平米，更为刚需，小区价格上涨相对平缓一些，目前涨幅41%左右，明显低于馥邦天下和紫园，所以还未看到大幅回调。兴园小区户均成交面积为77.6平米，入门级刚需小区，因为第三和第四季度成交较少，均价误差较大，从77平户型表现来看，涨幅仅有20%，远远跑输板块。
兴园*改为火炬*后，板块内小区对*抱以厚望，但周围1档学区有50中西校、新校天鹅湖校区和168玫瑰园*，2档学区有50中新校望岳校区和45中芙蓉分校，即便是后起之秀的科大附中和高新创新实验*，火炬*都难言优势。
板块内小户型涨幅并没有高于相对大一点的户型，甚至远远落后科大附中的小户型*，说明大部分购房者对火炬*并没有认可，学区未体现溢价，如果蜀山东板块的购房者把宝都压在学区上，我想结果应该会比较失望。
蜀山西（南）板块
蜀山西（南）板块平均房龄为6.5年，较蜀山东板块又年轻3.5岁，如果单从表面上来看，蜀山西（南）的房价涨幅并不出众，甚至还有些低，主要原因是小区差异性较大，导致结构性误差较大，从具体小区分析可能会更好。
蜀山西的核心在蜀西湖，蜀西湖周边小区均价是整个蜀山西的至高点，距离蜀西湖越远的小区，价格相对就越低。蜀西湖周边的代表小区有祥源城，海亮九玺，华纺新华城，蓝光雍锦半岛，祥源金港湾，均价基本都超过或者接近3w
祥源城是蜀西湖的开荒盘，平均房龄在6年左右，户均成交面积91平，也是一个刚需小区，价格*点发生在2021年二三季度，目前回撤不少，涨幅大概在37.4%，看上去并不是太亮眼，主要原因是2018-2019年涨幅过大，基数较高所致。
海亮九玺和华纺新华城平均房龄也都在6年左右，户均成交面积分别是93.8和85.7平，都是刚需小区，涨幅分别为50%和47.8%，均远超大盘，基本跟政务和滨湖的表现在同一水平。
蓝光雍锦半岛平均房龄为4年，祥源金港湾大概为2年，户均成交面积分别是127.4平和119.4平，都相对改善。因为成交相对较少，误差较大，经过修正，蓝光雍锦半岛涨幅大概在50%，祥源金港湾大概在72%，比较惊人，我估计后期还会面临下调。
柏堰湖畔的几个小区，平均房龄在5-8年左右。岭湖墅涨幅大概在29.6%，尽显疲态。旭辉湖山源著户均成交面积175平，涨幅22.8%，改善的代价。新华御湖上园基本都是47平小户型，涨幅44%，说实话，已经超出我的预期了。
更远一些的保利梧桐语，户均成交面积只有79平米，刚需中的刚需，经过修正，涨幅大概在27.8%，基本已被边缘化。保利西山林语户均成交面积213.5平米，改善中的王者，涨幅55%，蛰伏太长时间后的爆发，但估计后期又会陷入漫长的沉默。
新生代的世茂国风，刚刚交付，户均面积167.3平，新房2w左右的均价，现在3w上下，涨幅50%。金茂湾也刚刚交付，户均面积139平，新房2w左右的均价，至今才2.5w上下，涨幅25%，有点不够看。
大蜀山脚下的这些改善楼盘，由于户型面积较大，总价较高，流动性势必偏差，再加上周边配套相对缺乏，房龄年轻时候尚可保值增值，一旦超过5年，便会迅速衰落下去，旭辉湖山源著就是前车之鉴。
方兴西的代表是望江台和西子曼城，平均房龄还不到2年，属于*能打的年纪，户均成交面积在109.7平和101.3平，刚改小区，涨幅分别为50%和50.5%，表现不亚于蜀西湖。
蜀山西（北）板块
蜀山西（北）板块并不属于高新区，但受高新区需求溢出影响较大，故放在一起分析。从房价涨幅上来看，蜀山西（北）板块表现显然要弱于长江路以南的蜀西湖板块。
华邦蜀山里平均房龄在5年左右，户均成交面积为102.4平，刚改小区，房价涨幅大概在36.5%。大富山庄平均房龄在6年左右，户均成交面积为101.7平，也是刚改小区，房价涨幅大概在38.2%
中国铁建国际公馆房龄在3年左右，户均成交面积为106.7平，刚改小区，经过修正，房价涨幅大概在54%，属于正当年，不弱于蜀西湖畔。航空新城平均房龄在4.5年左右，户均成交面积为99.2平，刚需小区，房价涨幅大概在35%
可以看出，蜀山西（北）板块相比于蜀西湖板块，相同房龄情况下，涨幅明显低一些，说明蜀山西（北）板块的潜力不够，支撑不足，持有时间不宜超过5年。
高新区房价分析及近期购房建议
以这次大周期起点2017年均价为基数，计算各区房价及*率，我们可以看到，截至2021年第四季度，政务区、滨湖区和高新区三者平均*率惊人相似，都在58%左右，远远超过大盘，因此大家习惯把这三个优质区域放在一起叫“政滨高”还是有道理的。
尽管三个区域*终涨幅接近，但在周期中的具体表现还是略有不同，政务在2019年就已经启动上涨，滨湖2020年第二季度涨幅才开始变大，高新则在第三季度出现轮动。即使从这个周期中达到的*高度来看，也是政务（70.16%）滨湖（66.68%）高新（58.27%）。
因此从板块优质程度上来讲，也是“政务滨湖高新”这个排位。值得注意的是，政务和滨湖已经出现连续两个季度的回调，目前还没有完全触底的迹象，高新似乎还没有经历这个阶段，至少整体上还没表现出来，可以预料的是，未来也很难躲过这一劫。
政务和滨湖分析传送门：
通过计算截至2021年第四季度的房价涨幅，可以将三个区域各板块分为四个梯队：
1、涨幅超过70%的板块有：滨湖区的省府板块，政务区的天鹅湖南板块和翡翠路西板块。
2、涨幅超过60%的板块有：滨湖区的46中板块和核心区板块，高新区的蜀山西（南）板块。
3、涨幅超过50%的板块有：政务区的天鹅湖北板块，高新区的科大附中板块，滨湖区的金融西板块。天鹅湖北板块2021年第四季度成交非常少，均价误差较大，实际表现应该不弱于翡翠路西板块。
4、涨幅低于50%的板块有：政务区的潜山路东板块，蜀山区的蜀山西（北）板块，滨湖区的启动区板块，高新区的蜀山东板块。
合肥房产板块等级和划分可参考文章：
高新区发展是从蜀山东往蜀山西逐步推进，因此大蜀山以东房龄普遍高于大蜀山以西，如果没有科大附中这个变量存在，恐怕科大附中板块表现比蜀山东还难看，科大附中提高了大蜀山以东的板块素质，同时也带动了高新区房产整体质量的提升。
尽管科大附中被寄以厚望，但还要看到学区内生源并未发生太大变化，我们知道一个好学区的形成并非一朝一夕，更何况在合肥1档学区竞争日益激烈的今天，科大附中想要脱颖而出绝非易事，可如今科大附中板块已经出现一定的学区溢价，考虑到未来学区发展的不确定性，我觉得投资风险还是存在的。
火炬*在强敌环伺的环境中很难突围，因此蜀山东板块在高新区长期垫底的板凳恐怕是坐定了，如果有能力应该优先往蜀山西买。蜀西湖是西高新的核心区，今后很长一段时间都将会是高新区房价的至高点，但同时也要看到方兴西发展迅猛，其未来高度可能不亚于蜀西湖。
如果买不起蜀山西（南）板块，长江路以北的蜀山西板块可暂时作为替代，但潜力毕竟有限，不可长期持有，*不应超过5年。柏雁湖同样也作为承接高新需求溢出的一个板块，由于周围配套匮乏，持有时间也不宜过长。
不管怎样，目前高新区大多数小区还处于下行阶段，二手房还没有到*佳入手时机，如果价格不足够吸引人的话，建议还是继续观望。
高新区未来发展展望
合肥产业布局越来越秉承这样的规律，劳动密集型、能源消耗型和环境污染型产业逐步往北部或者东部迁移，南部和西部留下的大多是人才密集型、技术服务型和环境友好型产业，如此一来，合肥宜居板块大都分布在西南区域，东北区域居住体验越来越差。
合肥房价*的三个区域，政务区、滨湖区和高新蜀西湖板块，全部都分布在合肥西南，基本都是纯住宅区域，产业也多为服务业，而东部的新站区和北部的北城板块，重污染企业布局较多，房价一直相对偏低，涨幅不大。
所以，从合肥未来发展方向来看，新区打造应该还是偏重西部和南部，但目前合肥西南土地极其紧张。政务区和经开居住区，已经基本无地。滨湖目前也只剩下些许零星地块，开发基本进入尾声。骆岗中央公园片区规划上偏重公共项目，只有700多亩的居住用地，难以解渴。
滨湖西南的圩区，已明确不再进行住宅开发，东边湿地公园也已经到了发展尽头。高铁板块基本处于无地可卖的境地。目前只有通过将污染企业北迁，以工业用地置换居住用地的方式，从已建成的高新蜀山东、经开工业区和包河工业园等工业板块抠地卖，但这不是长久之计，效率也比较低下。
我们看到肥西县已经将合肥市区西南扩张的方向全面堵死，从可能的发展策略来看，不是将肥西蚕食，就是直接撤县划区鲸吞。蚕食的结果是，原本属于肥西的南岗镇和小庙镇，都划给了蜀山区，成就了现在高新西和运河新城。
如果短期内肥西没有撤县划区的打算，合肥市区就只能往西扩张，所以小庙目前是西南方向*可以高强度开发的区域，这也是运河新城近年屡被看好的原因。
高新区与小庙之间的土地极其有限，且多为产业规划，以目前合肥迅猛发展势头来看，现有土地显然不能满足高新区长远需求，势必要西扩，小庙承接高新区产业和居住溢出的形势越来越紧迫。
运河新城是高新区功能的延续，尽管前景光明，但成长需要时间。目前该区域还是一片不毛之地，配套极其匮乏，在蓝图没有绘成之前，投资机会和风险并存。
运河新城初期拓荒的几个楼盘定价仅为1.5w，相对比较有吸引力，而如今大都迈上1.8w的门槛，上涨超过20%，透支了未来1-2年的涨幅，再加上市区二手房价格下行，性价比凸显，运河新城吸引力就没以前那么强了。
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- 高新区在合肥房产大周期中的表现
