上一周的全国楼市乃至石家庄城市更新，基本都以好消息为主。
从本地而言，祥云国际迎来转机，石煤机地块户型图曝光，乃至于太平河城市片区城市设计方案国际征集应征设计方案评审会落幕以及12各地块控规公示等，显示，石家庄这座城市，正在紧张有序的发生巨大变化；
从全国而言，各地楼市政策松动，以山东菏泽降低首套房贷*比例作为重大政策变化，自2022年以来，中国各地发布房地产相关政策近80次，其中，释放稳定楼市的支持性政策发布已接近40次。这既表明房地产市场仍然处于较为冰冷的时期，也表明，各地已经迎来了房地产市场政策回暖的阶段。
1、祥云国际迎来转机
新闻背景：
2月10日，北人集团党委书记、董事长刘春东带队到石家庄国控城市发展投资集团（以下简称：城发投集团），与城发投集团党委书记、董事长赵继军及其团队就祥云国际商业项目合作事宜进行会谈。双方就祥云国际项目的商业定位、经营思路、合作模式、任务分工、推进计划等多项内容，进行了意见交换并达成初步共识。
老杨观点：
在此次两大市属国企集团的会谈中，有几个关键的信息值得关注：
*，表明了明确的合作意向。两大国企优势互补，既要在祥云国际上紧密合作，又要在多个项目上探讨合作思路。
在会谈中，专门提到，北人集团和城发投集团均为国有企业，一个是商业运营主体，一个是投资建设主体，优势互补，强强联合，除了以国际标准和世界眼光致力于将祥云国际项目打造成城市名片外，还将进一步讨论城市发展的多个项目，从而全面提升我市形象品质，为加快建设现代化、国际化美丽省会城市贡献国企力量。
第二，对祥云国际的重视程度，早已成为由政府到国企的一号工程。
其中，2021年，石家庄先后公布了5批次“烂尾楼”项目整治工作方案，祥云国际赫然在列。不仅如此，祥云国际的项目的包联市领导是市委一把手。显然，领导班子对祥云国际项目的重视程度，不言而喻。
而此次两大国企的会谈中，专门提到祥云国际对于这座城市的意义，即：祥云国际项目因为其历史遗留问题和特殊的位置优势，既是市委市政府关心的重大待建项目，又紧邻高速发展的高铁商务区，所以建设好祥云国际项目，既可以帮助石家庄市建设发展清除“拦路虎”、“绊脚石”，又可以实现北人集团在中南商圈的战略布局，有很大的挑战，同时也有更大的机遇。
在重大意义中，既包含了市委市政府城市建设的意义，还包含了北人集团的战略价值。
第三，作为城市更新的主要实施主体，城发投成为祥云国际项目的*后开发企业，已经是板上钉钉了。无论北人集团是否能够合作，但作为石家庄史上*的城市建设国企，城发投的政策和资金实力毋庸置疑。
从资料显示，重组后城发投集团的注册资本63.7亿元人民币，将通过划转企业净资产注入、市财政统筹资金和实物资产注入等方式逐步增加资本金，达到200亿元。
不仅如此，去年11月18日，石家庄市人民政府设立石家庄市城市更新基金，基金规模100亿元，基金通过与有实力的房地产资本、建设资本、物业管理资本、产业资本、金融资本等社会资本，共同发起设立若干子基金，力争拉动社会投资500亿元。
这表明，有了城发投的加入，哪怕是对社会资本而言比较难啃的祥云国际项目，都将有实力得以有序解决。
因此，这座石家庄*的烂尾项目，是真的迎来了转机。
2、石家庄石煤机地块户型图曝光
新闻背景：
*近，石煤机城市更新项目（以下简称石煤机项目）的户型图在网上流传，引发热议。的确，作为2022年石家庄房地产市场备受期待的“头号选手”，石煤机项目的一举一动都备受瞩目。
老杨观点：
石煤机地块的新户型面市，业内众说纷纭，但老杨看到了其背后的实力与市场化程度，反而更加期待了！
沉寂了半年左右后，石煤机地块的产品规划终于悄然面市了。
从媒体报道的户型面积段和户型图看，亮点颇多：
作为城市更新的首个试点项目，石煤机地块直接将空中花园的四代住宅模式搬了进来，家家有花园，成为项目的标配；
210平和275平的豪宅户型，成为石煤机地块的主要户型，从户型图上看，四面朝阳的全明户型格局，一点不亚于一线房企的户型设计水平；
2.0的容积率，让小高层和洋房成为项目的主力建筑，一梯一户和客厅两面采光，使得小区更加宜居；
按照该区域的房价计算，石煤机地块的套价至少要在500万以上，显然，属于城市豪宅和终极改善产品。
由此可以看出，此次面市的石煤机地块产品，除了公建部分在城市15*生活圈中的重要作用，还是市场的归市场，公建的归公建，还是符合市场化运作的规律。
这样看来，以城发投集团为龙头的国企，还是应该走市场化的路子，而并非因为国企的身份被捆住手脚。这样分析，反而对国企集团的市场化运营之路更多了一层期待。
3、山东菏泽首套房*比例降至20%
新闻背景：
近日，有消息称，山东菏泽首套房贷款*比例从此前的30%降至20%。
对此，中国证券报·中证金牛座记者致电中国银行菏泽某营业网点，其贷款部门客户经理告诉中证君：“没错，*近刚刚下调，全菏泽现在都按照这个政策来执行。”“但具体还要看贷款人是否是‘无房无贷’，同时还要看具体楼盘，楼盘在合作银行申报时如果定的是20%，就可以操作，但如果定的是30%，那就不行了。不过菏泽大部分的楼盘都应该是可以按20%操作的。”上述客户经理进一步说。
老杨观点：
此次山东菏泽降低首套房贷*比例，有几大看点极具风向标的意义：
*，此次降低首套房贷*比例，虽然是媒体主动报道，而非政府发布，但并未如以往房产性政策一日游的现象出现，没有了试探性的动作，显然山东菏泽的相关银行机构，得到了上级的授意，这表明，以因城实策为主的城市楼市调控方向和力度，正在得以松动，各地城市可以根据自身的实际情况进行楼市调控；
第二，业内认为，两成*已是较为明显的政策宽松信号，此次菏泽政策打响了住房按揭贷款降*的*枪，这也和当前房地产市场形势、金融形势的变化等有关。
除了菏泽以外，作为新一线城市的郑州，同样以官方的名义发出了明确去库存的信号，即：郑州在政府层面谋划新动作，充分利用市民改善型住房需求这一拉动房地产增长一个强劲因素，计划降低二手房交易个人所得税等措施，鼓励市民卖小买大、卖旧买新，拉动市民改善型住房消费。
第三，相关数据显示，2022年上半年依然处于房企债务到期的高峰阶段，房企的资金压力仍然较大。而从媒体报道中可以看到，包括融创、正荣、阳光城等一线房企，相继出现了资金链的暴雷消息和分析，显然，房企资金压力的难关并未过去。因此，各地需要更多针对房地产市场的放松政策，以促进和理性购房需求，保持房地产市场平稳健康发展。
中原地产研究院1月16日发布的统计数据显示，2022年以来，中国各地发布房地产相关政策近80次，其中，释放稳定楼市的支持性政策发布已接近40次。不过，业内认为，需要看到所有的政策支持都是有限度的，并未突破限购、限贷等硬约束。作为长效机制，房地产贷款集中度和“三道红线”等管理是不会退出的。过去房价“只涨不跌”的刚性预期已经被打破，加之二手房参考价、资金来源穿透式监管等举措，“加杠杆”炒房已成过去式，房地产市场很难再重复过去的“疯牛”行情了。
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- 一周楼评：石家庄*烂尾项目，是否真的迎来了转机？
