牡丹之都——菏泽夜景
千呼万唤始出来。
约束购房的需求端政策，终于出现了实质性调整。
2月17日，山东菏泽传出消息，工农中建四大行将该市名下“无房无贷”的购房者的*比例从之前的*30%降至了20%。
紧接着，2月18日又有市场消息传出，重庆和江西赣州的不少银行也将首套房贷的*比例降至到了20%。
这是2015年以来购房*比例首次降回至20%。
历史上看，*比例的调整有助于商品房销售端的企稳，带动经济反弹、信用宽松。
问题是：
菏泽的示范作用有多强？
降*会不会扩展到多城？
对释放需求的推动作用有多大？
01
地产锐观察
值得注意的是，这一次菏泽又当了“出头鸟”。
三年多前的2018年12月18日，也是菏泽，打响了取消限售的“*枪”，出台相关文件，其中明确宣布取消新购住房限制转让措施。
这一次，菏泽将首套房*比例下调至*20%，也是符合调控要求的。
按照2016年2月央行发布的《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，非限购城市首套住房的**款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点，即20%。
而菏泽，不限购。
另一面，据菏泽房产网统计，自2021年下半年起，菏泽新房成交下滑明显，开发商采取以价换量，使得全年商品房销量（3.2万套）创下新高，但年末销量起色并不大。
来源：菏泽房产网-菏泽2021年报
另据亿翰智库数据，菏泽去库存压力不低，截至2021年底，菏泽待售面积高达960.96万㎡。
同时，据58研究院数据，2018年菏泽土地出让成交金额达240亿元，之后卖地收入逐年下行，2021年土地成交金额仅有67亿元。
菏泽是众多三四线城市的缩影，业内预计，在住房公积金和发放房补等政策施效较弱的情况下，会有更多的城市跟进降低*。
中信证券点评认为，目前按揭贷款利率远高于LPR，预计按揭贷款额度充足、房价下降压力较大的地方，自住型需求按揭贷款*比例会下降。
值得注意的，同样将首套房*比例降至20%的重庆，也不限购（但限贷）。但是，赣州是限购的。
降低*的政策会不会延伸至限购城市特别是一二线城市，尚需观察。
02
地产锐观察
国泰君安2月20日发表研报认为，销售下行带来的造血不足是当前房地产行业的*风险隐患，放宽需求侧政策是解决当前行业问题的*路径。
因为，2022年以来，房地产行业风险已经从房企的资金链风险过渡为需求端的经营风险，销售下行，导致按揭贷提速、预售资金监管调整、并购贷支持等政策效果都会大打折扣。
国泰君安预测，接下来需求侧政策出台将进入密集区。需求侧政策还可分为两类——“结果型的政策”和“原因型的政策”。
“结果型的政策”，即与按揭贷款相关的政策，如按揭贷额度和房贷利率调整；
“原因型的政策”，即能够带来需求改善的政策，如调整*比例、限购限贷条件（包括二套房认定标准）等。
国泰君安认为，当前更需要出台的是“原因型的政策”，因为 “原因型的政策”是让有购买力的居民购房，做法更加稳健；而“结果型的政策”是让居民提高杠杆率去购房。
中信证券也认为，地方层面需求侧托底政策还将持续出台。分区域看，越低线城市的需求侧支持政策越值得期待；而在高线城市，需求侧政策很容易引发房价上涨，预计将会比较谨慎。
也有「地产锐观察」投融资群友认为，如何有效识别改善型刚需和炒房投机是一个复杂秩序下的治理工作，因此一线城市放宽限购限贷谨慎，很可能一放就乱。
但也有群友认为，一线城市的“认房又认贷”有调整空间。卖一套再买一套，大多不是炒房而是改善需求，如果卖后即买被认定为首贷，会对楼市需求释放有较大的拉动。
总体看，乐观者认为，随着需求侧政策发力，3月份之后楼市销售有望见底回稳。
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- 菏泽降低买房*，示范作用又多强？
