深圳经济持续复苏，零售、写字楼物业租赁“以价换量”，平均租金平稳，空置率趋势性下降！

来源：价值领地作者：世联评估 2022-03-02 13:51:56

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

商业市场

深圳

一手商业市场

一手商业市场（以商务公寓为主）：价跌量升

1月份，一手商业物业均价为62,102元/㎡，环比下跌6.4%。成交面积82,603平方米，环比大升277.6%

近期政府出手整顿商品住宅、小产权房、回迁房交易，投资客转向公寓市场。深圳允许商务公寓加装燃气管道，舒适度大幅提升，居住属性增强，核心地段的高品质公寓大受市场欢迎。

商务公寓主力成交在罗湖区，成交面积为5.0万平方米；其次为宝安区，成交面积为1.1万平方米。

本月明星楼盘罗湖区双地铁口项目益田御龙天地高端公寓集中备案，以成交263套（46,336平方米）、成交金额30.1亿元（均价64,898元/㎡）勇夺全市成交套数、金额双料*。

其他活跃楼盘还包括会展湾东城（90套）、深国际万科悦城（42套）、华润笋岗中心（28套）、深汕绿地商务中心（25套）。

商业营业用房方面，佳兆业盐田城市广场以5.1亿元（均价79,170元/㎡）的成交金额独占鳌头。

坪山区恒大城以28,868平方米（均价14,990元/㎡）的成交面积摘得全市成交量*的桂冠。

其他热销楼盘还包括佳兆业通达汇轩（3,771平方米，均价38,104元/㎡）、佳兆业未来城（2,223平方米，均价40,371元/㎡）、新霖荟邑（2,155平方米，均价68,800元/㎡）、中海汇德理花园（1,862平方米，均价139,875元/㎡）。

深圳发布《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》（稿），推进“商改租”试点。开展已建成的商业和办公用房按规定改建为公寓、宿舍等形式租赁住房试点，制定试点实施方案，明确试点目标和范围以及改建的条件、要求、程序和监管措施等，指导各区政府有序推进试点工作。

深圳住宅稀缺、公寓过剩的矛盾长期存在。新政策对深圳公寓市场是利好，将在一定程度保证公寓产品量价平稳。目前深圳商务公寓供应充足，加强公寓产品的居住功能，增强商务公寓的居住功能有助于缓解商品住宅供应压力，是落实“房住不炒”的重要举措。

临近春节，开发商推盘明显降速，供应回落。

1月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为238.6万平方米，环比下降1.8%

库存去化周期为42.1个月，总体呈趋势性上升形态，库存压力山大。

存量商业物业市场

存量商业物业市场：租金平稳，空置率趋势性下降

1月份，深圳存量商业物业（以商务公寓为主）交易不活跃，成交面积17,481平方米，环比下降3.2%

2021年第四季度主要商圈优质购物中心*优租金层平均租金756元/㎡·月，环比下跌0.8%。空置率为5.2%，环比下降0.3个百分点，总体呈趋势性下降形态。

近期将有近50万平方米的新增供应相继入市，购物中心步入数字化转型道路，新兴市场项目叠加线上零售的竞争，预计2022年核心商圈平均租金、整体空置率将继续保持在低位。

2021年，全市社会消费品零售总额9,498亿元，比上年增长9.6%，两年平均增长1.9%。其中，网上零售延续高速增长态势，限额以上单位通过互联网实现商品零售额同比增长44.3%。互联网技术使消费者逐渐掌握消费市场的主动权，电商快速发展碾压传统百货零售业。

根据深圳第七次人口普查数据，深圳常住人口（含深汕特别合作区）1,756.01万人，十年增加713.6万人，年均增长5.4%。

深圳良好的经济和人口基本面将继续支撑本地消费市场的发展，商品零售和餐饮收入均超疫情前水平，有利于零售物业租售的长远表现。

办公市场

深圳

一手写字楼市场

一手写字楼市场：价升量跌

1月份，新建写字楼成交均价55,233元/㎡，环比上涨8.9%。成交27,879平方米，环比下降29.4%

位于盐田港核心地带的佳兆业盐田城市广场，以9,047平方米的成交面积，2.95亿元（均价32,585元/㎡）的成交金额，问鼎全市成交量、成交金额双料*。

蛇口湾夏路综合体华侨城·新玺成交面积1,839平方米，成交金额2.5亿元（均价136,505元/㎡），同样引人注目。

其他热销楼盘还包括朗峻广场（3,075平方米，均价46,683元/㎡）、合景同创广场（3,008平方米，均价46,601元/㎡）、合景同创·臻林天汇（2,706平方米，均价80,733元/㎡）、梓盛发·创意新城（2,429平方米，均价42,409元/㎡）等。

1月份，深圳新建写字楼可售面积高达154.6万平方米，库存量上升1.8%

库存去化周期上升到匪夷所思的69.4个月，总体呈趋势性上升形态，显示写字楼市场库存压力山大。

存量写字楼市场

存量写字楼市场：租金平稳，空置率趋势性下降

本月深圳存量写字楼销售成交6,896平方米（仅为一手成交量的25%），环比下降27.2%，但绝对数值相对于超过800万平方米存量市场而言，买卖寥落，交易以租赁经营为主。

2021年第四季度，深圳商务区甲级写字楼租金基本保持平稳，平均租金回落到200.0元/㎡·月。租金水平微幅波动，环比微跌0.1%。静态租赁回报率下降至3.9%

深圳基本走出疫情的阴霾，整体经济持续复苏，地区经济指标全面向好。TMT、金融、专业服务等行业租户需求稳定增长，供应量与吸纳量基本平衡，招商压力略有缓解。但深圳商业性办公用地供应过剩，写字楼供应持续井喷，可以满足未来十年的需求，空置率及租金跌幅位居四大一线城市之首。未来两年即将开启新一轮波澜壮阔的供应高峰，“供过于求”问题再次激化，“以价换量”仍将是未来两年租赁市场的主旋律。

第四季度写字楼供应入市放缓，市场活跃度整体提升，甲级写字楼平均空置率下降至18.6%，环比显著下降了1.3个百分点。其中，福田中心区、后海商务区市况相对较好，空置率在15%以下，而前海、笋岗、深圳北、华强北、宝安中心区、留仙洞商务区招租压力山大。

深圳写字楼存量居大湾区城市之首，近期联想国际总部大厦（28.4万平方米‍）、光启未来中心（17.6万平方米‍）、大成基金总部大厦（7.6万平方米‍）、顺丰总部大厦（7.6万平方米‍）、招商前海国际中心（3.5万平方米‍）等项目近70万平方米扎堆入市，2022、2023年供应量更是超过500万平方米，将长期处于供过于求状态。预计未来一年整体租金稳中略降，空置率高位徘徊。

中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，供应高峰期过后写字楼供需才会出现逆转。

以上内容摘自世联评估《城市快报[深圳]》。

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