释放需求两会强调良性循环 | 2022年2月全国重点城市楼市综述

来源：价值领地作者：世联评估 2022-03-11 13:56:06

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

成交下挫各地陆续出手救市

释放需求两会强调良性循环

2月综述

房价平稳，成交下挫

2月份，世联EVS存量住宅加权均价为24,808元/㎡，环比名义涨幅为0.02%。同比涨幅为3.8%，明显低于新广义货币(M2)同比增幅（9.8%）。

由于春节假期及经济环境的影响，市场活跃度大幅降低，在可连续获得官方数据的城市中，2月存量住宅成交环比暴跌49.4%

其中，一线城市下降42.3%，二线城市下降50.7%，三四线城市成交则大降55.4%。

在楼市“风向标”城市深圳，二手住宅成交量已跌至近十年来新低。

本月为传统楼市淡季，新建住宅销售延续2021年趋势全线下挫，成交明显低于去年同期。世联评估跟踪的重点城市新建住宅销售面积环比下降30.8%。其中，一线城市环比下降32.8%，二线城市下降35.6%，三四线城市下降19.3%。

居住用地（包括含住宅的综合用地）市场受季节性因素和集中供地节奏的影响，整体供应、成交规模周期性下滑。

2月，全国成交规划建筑面积环比大降55.7%，总金额环比下跌12.4%。市场下行周期持续，各房企谨慎拿地，平均溢价率仅4.2%，流拍率高达34.6%。

率先进行虎年首轮集中供地的北京成为本月居住用地市场的亮点，本次供地继续以“房地联动、一地一策”为核心，土地竞买央企、国企霸屏，占到参拍企业70%以上。

北京本轮供地18宗，成交17宗，成交总额高达480.2亿元，一枝独秀荣膺全国城市出让金榜单月。

湖州成交4宗居住用地，总成交32.0亿元，提名金榜榜眼。佛山、台州分别掘金31.9亿元、30.5亿元，位列第三、四位。

环比变动

均价普遍下跌

在世联评估高频跟踪的重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市有14座（比上月增加2座），下跌城市有25座，另有7座城市均价持平。

环比涨幅居前的城市为海口（0.6%）、合肥（0.6%）、北京（0.6%）、厦门（0.4%）及珠海（0.3%）

环比跌幅居前的城市为江门（-0.8%）、天津（-0.6%）、郑州（-0.6%）、南宁（-0.4%）及无锡（-0.4%）

均价同比

南热北冷格局持续

住宅均价同比上涨城市有28座（比上月减少2座），下跌城市有18座，南热北冷格局持续。

同比涨幅居前的城市为上海（12.6%）、海口（10.1%）、杭州（9.1%）、泉州（9.1%）及合肥（8.8%）

同比跌幅居前的城市为天津（-4.4%）、郑州（-3.7%）、太原（-3.2%）、烟台（-3.1%）及哈尔滨（-2.5%）

市场展望

短期内难扭转下行的趋势

2021年房地产的严峻局面，2022年初仍在持续。

今年已有55个城市出台房地产调控政策，相比往年以调控收紧为主，今年的调控基本以稳定楼市和释放政策松动信号为主。

2022年政府工作报告“稳”字贯穿全篇，将今年的GDP增速目标设在5.5％，房地产这个经济的定海神针以稳为进，绝对不能拖后腿。报告强调“促进房地产业良性循环和健康发展”，未来政策将以楼市回归正轨为导向。会议提及设立金融稳定保障基金，解决地产行业烂尾现象和部分房企的债务风险或是其主要用途之一。

2月24日，住建部会议强调住房释放需求，指出今年需求端调控政策将围绕“一个重心”，遵循“四个原则”。“一个重心”指保障刚需和满足合理改善需求，“四个原则”即政策的连续型、稳定性、精准性以及协调性，表明在“房住不炒”的基调下，2022年针对刚需和改善性需求的政策会逐步放宽。

强二线城市郑州发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》多维度的兜底楼市，出现限贷和限购松动窗口，是全国首个全方位楼市松绑政策，信号作用明显。

2月8日，南昌发布放松办理财产约定政策，同时放松买房。

2月18日，长沙明确改需型住房房价年涨幅限制提高到8～10个点。

各地陆续发布需求端宽松政策出手救市，积极从放宽公积金贷款至放松商贷比例，从房贷利率、比例进展至限价放松，政策层层递进，向市场释放政策宽松信号。

预计后续将会有更多城市出台松绑政策，需求端与供给端双向发力，以提振市场信心。

管理层虽然不断释放积极信号，但市场对未来房价的预期已经扭转，观望情绪浓厚，短期内仍难扭转楼市下行的趋势。

预计上半年存量住宅市场呈“均价平稳，两极分化”态势。核心城市群和南方高能级城市上涨动力减弱，房价增速围绕M2增速波动，平稳落地。三四线城市市场心态悄然转向，下行压力依旧巨大。

EVS数据大公开

全国代表城市存量房价变化

世联●数据服务

自1999年开始，世联评估着手搭建房地产数据平台，小颗粒度到房号。覆盖全国340多个大中城市、不少于49万存量小区、1.5亿套住房，每月更新市场有效买卖案例800万条以上，累计案例总量10亿+条，实现365天*24h的1秒精准估价。世联评估的数据类型产品与咨询服务，可渗透全产品类客户、全生命周期、全业务场景，与国内几十家银行总行和众多大型金融机构建立了深度合作关系，帮助客户快速奔向大数据时代。