深圳零售、写字楼 | 受春节、调控以及疫情影响，销售成交大幅下挫；租赁市场租金平稳，空置率趋势性下降！

来源：价值领地作者：世联评估 2022-03-21 15:22:37

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

商业市场

深圳

一手商业市场

一手商业市场（以商务公寓为主）：价量齐跌

受春节假期、市场调控以及疫情再次爆发影响，市场活跃度大幅降低。

2月份，一手商业物业均价为54,319元/㎡，环比下跌12.5%。成交面积13,729平方米，环比大跌83.4%

商务公寓主力成交在龙岗区，成交面积为0.16万平方米；其次为宝安区，成交面积为0.13万平方米。

本月坪山区世茂·粤湾壹号以成交25套（1,160平方米）独占全市成交套数鳌头。

福田区明星楼盘深圳中心·天元以成交金额6,689万元（均价115,266元/㎡）摘得全市成交金额的桂冠。

其他活跃楼盘还包括建信·天宸（19套）、深国际万科悦城（11套）、华润笋岗中心（9套）。

商业营业用房方面，位于宝安区新安的招商臻府以1.2亿元（均价96,000元/㎡），1,248平方米勇夺全市成交金额、面积双料。

其他热销楼盘还包括恒大都会广场（1,196平方米，均价90,187元/㎡）、辉煌花园（316平方米，均价40,970元/㎡）、佳兆业·壹都汇大厦（246平方米，均价37,289元/㎡）。

深圳发布《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》（稿），推进“商改租”试点。开展已建成的商业和办公用房按规定改建为公寓、宿舍等形式租赁住房试点，制定试点实施方案，明确试点目标和范围以及改建的条件、要求、程序和监管措施等，指导各区政府有序推进试点工作。

深圳住宅稀缺、公寓过剩的矛盾长期存在。新政策对深圳公寓市场是利好，将在一定程度保证公寓产品量价平稳。目前深圳商务公寓供应充足，加强公寓产品的居住功能，增强商务公寓的居住功能有助于缓解商品住宅供应压力，是落实“房住不炒”的重要举措。

春节前后，开发商推盘明显降速，供应回落。

2月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为236.6万平方米，环比下降0.8%

库存去化周期上升到48.2个月，创下本指标近7年来的新高，库存压力山大。

存量商业物业市场

存量商业物业市场：租金平稳，空置率趋势性下降

2月份，深圳存量商业物业（以商务公寓为主）交易不活跃，成交面积12,872平方米，环比下降26.4%

2021年第四季度主要商圈优质购物中心优租金层平均租金756元/㎡·月，环比下跌0.9%。空置率为5.2%，环比下降0.3个百分点，总体呈趋势性下降形态。

近期将有近50万平方米的新增供应相继入市，购物中心步入数字化转型道路，新兴市场项目叠加线上零售的竞争，预计2022年核心商圈平均租金、整体空置率将继续保持在低位。

2021年，全市社会消费品零售总额9,498亿元，比上年增长9.6%，两年平均增长1.9%。其中，网上零售延续高速增长态势，限额以上单位通过互联网实现商品零售额同比增长44.3%。互联网技术使消费者逐渐掌握消费市场的主动权，电商快速发展碾压传统百货零售业。根据深圳第七次人口普查数据，深圳常住人口（含深汕特别合作区）1,756万人，十年增加713.6万人，年均增长5.4%。

深圳良好的经济和人口基本面将继续支撑本地消费市场的发展，商品零售和餐饮收入均超疫情前水平，有利于零售物业租售的长远表现。

办公市场

深圳

一手写字楼市场

一手写字楼市场：价量齐跌

受春节假期、市场调控以及疫情再次爆发影响，市场活跃度大幅降低。

2月份，新建写字楼成交均价38,430元/㎡，环比下跌30.4%。成交15,328平方米，环比大降45.0%

位于龙岗区坂田的两个“恒大”字头的写字楼项目低价入市。其中，恒大深汇大厦以3,681平方米的成交面积，8,972万元（均价24,375元/㎡）的成交金额，问鼎全市成交量、成交金额双料，同时拉低了全市均价。恒大都会广场出货面积1,094平方米，成交金额6,414万元（均价58,625元/㎡），同样引人注目。

其他热销楼盘还包括乐创荟大厦（927平方米，均价20,218元/㎡）、合景同创广场（592平方米，均价44,395元/㎡）、佳兆业·壹都汇大厦（539平方米，均价28,144元/㎡）等。

2月份，深圳新建写字楼可售面积高达151.7万平方米，库存量下降1.9%

库存去化周期上升到匪夷所思的66.5个月，显示写字楼市场库存压力山大。

存量写字楼市场

存量写字楼市场：租金平稳，空置率趋势性下降

本月深圳存量写字楼销售成交1,769平方米（仅为一手成交量的12%），环比大幅下挫74.4%，但绝对数值对于超过800万平方米的存量市场而言，买卖寥落，交易以租赁经营为主。

2021年第四季度，深圳商务区甲级写字楼租金基本保持平稳，平均租金回落到200.0元/㎡·月。租金水平微幅波动，环比微跌0.1%。静态租赁回报率下降至3.9%

深圳基本走出疫情的阴霾，整体经济持续复苏，地区经济指标全面向好。TMT、金融、专业服务等行业租户需求稳定增长，供应量与吸纳量基本平衡，招商压力略有缓解。

但深圳商业性办公用地供应过剩，写字楼供应持续井喷，可以满足未来十年的需求，空置率及租金跌幅位居四大一线城市之首。

未来两年即将开启新一轮波澜壮阔的供应高峰，“供过于求”问题再次激化，“以价换量”仍将是未来两年租赁市场的主旋律。

第四季度写字楼供应入市放缓，市场活跃度整体提升，甲级写字楼平均空置率下降至18.6%，环比显著下降了1.3个百分点

其中，福田中心区、后海商务区市况相对较好，空置率在15%以下，而前海、笋岗、深圳北、华强北、宝安中心区、留仙洞商务区招租压力山大。

深圳写字楼存量居大湾区城市之首，近期联想国际总部大厦（28.4万㎡）、光启未来中心（17.6万㎡）、大成基金总部大厦（7.6万㎡）、顺丰总部大厦（7.6万㎡）、招商前海国际中心（3.5万㎡）等项目近70万平方米扎堆入市，2022、2023年供应量更是超过500万平方米，将长期处于供过于求状态。预计未来一年整体租金稳中略降，空置率高位徘徊。

中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，供应高峰期过后写字楼供需才会出现逆转。

以上内容摘自世联评估《城市快报[深圳]》。

更多楼市资讯和专业分析，请参阅世联评估《城市快报》。

如需免费领取世联评估热点城市完整报告，敬请与我们客户经理联系，或点击下图留下您的联系方式：

世联●数据服务

自1999年开始，世联评估着手搭建房地产数据平台，小颗粒度到房号。覆盖全国340多个大中城市、不少于49万+存量小区、1.5亿+套住房，每月更新市场有效买卖案例800万条以上，累计案例总量10亿+条，实现365天*24h的1秒精准估价。世联评估的数据类型产品与咨询服务，可渗透全产品类客户、全生命周期、全业务场景，与国内几十家银行总行和众多大型金融机构建立了深度合作关系，帮助客户快速奔向大数据时代。