文|地产30强战略随笔 潘永堂
房地产，别谈什么类金融业，类制造业，他本质是个“预期”管理行业。
对未来看多还是看空，对这个行业影响力、杀伤力大太直接。是政策，直接左右了这个行业发展曲线的拐点和起伏、振幅！
尤其近2年地产很衰，寒冬、黑铁、爆雷、躺平、内卷的呐喊声不断，很多地产人干脆转行做滴滴、做直播，而且很多基本面不错的民营房企也都受损，爆雷，政策误伤也好，自作自取也罢，总之都异常痛苦，房企们都在苟延残喘，都在呼唤春天。但春天就是迟迟不来……
今天深圳疫情清零了，太阳高照、大地回春，老潘也心情大好，想出去走走，出发之前不由想奋笔疾书一下，从长远视角，畅想一下地产行业未来的发展与演变，以此为行业打打气，为地产人打打气！
眼下，对地产这个行业，我们还是太悲观了。
冬天时我们过度悲观，灿烂时我们又过度贪婪，其实人性都在放大悲欢离合而不自知！
但事实上，今天乃至未来2030年前，房地产依旧有可为！尤其对优秀房企，依旧大有可为！
优秀房企在2030年前将迎来黄金十年！
短期看，都是问题焦虑
长期看，“常识”主宰发展
未来10年中国房地产进化的常识是什么？老潘今天简单聊聊。
1，房地产行业规模蛋糕2021年到顶了，大家都知道见顶，但其实不知道去年到顶的很脆弱。
因为去年上半年纯粹后疯狂，回光返照，直接的是“3+2”道红线的威力在下半年7月才开始发威，如果去年没有上半年后的疯狂，2021年销售数据也会非常难看！
2022年行业规模下降是必然。
一则3月份继续销售腰斩，一季度数据也惨淡，百强销售下跌47%，几乎腰斩，二则如今疫情爆发，经济也内忧外患，所以在维稳基调下，即使再启用夜壶，一则力度不会天大，否则矫枉过正，二则即使力度大，消费者在经济不乐观下购买力不足和未来预期相对悲观时，夜壶效应也会大打折扣。
从这几点分析，2022年大概率下滑是必然。
2，刚才说2021年登顶很脆弱是强弩之末，2022年大概率下滑，但2023年以后到2030年这段区间如何呢？
未来这8年，目前研究机构也好，头部房企也罢，都认为未来城市化2.0即从64%到75%这个波段还在持续，人口虽然饱和但改善性需求大量存在，毕竟中国一个省都相当于欧洲一个国家的人口，整个中国改善需求，刚需加起来不可小觑，还不加日益增大老年空间与服务结合的巨大需求，所以对整个行业的需求和蛋糕，依旧巨大，大家判断2022年到2030年大概率依旧高位横盘在15万亿左右。
这里老潘也强调几点。
其一，中国的城市化率终会大于欧美西方的75%，核心在于欧美的教育，产业，医疗、公共配套都在大中小城市走向均衡化，很多欧美世界500强都在小镇上，很多小镇有很好的大学，而中国的优质、优质医院、优质公共配套、产业都在省会，经济发达城市，资源分配的省会首位度和中短期难以均衡化导致中国核心一二线城市化率会更高，人口涌入会更多，所以以龙湖、美的置业等为代表的的优质民营和中海等央企这几年都在收缩城市数量，往核心一二线城市聚焦。
比如龙湖2022年强调回归20到25个核心一二线城市，在这些城市持续深耕做大做厚做久。比如中海这些年成为北上广深一线城市的霸主，2021年北上广深香港5个城市就卖了1100亿……未来中国一二线城市依旧大有可为。
当然政策这些年一直在引导大中小城市均衡发展，但这更多是倡导，如果城市优质大学资源、优质医疗资源，优质产业资源，优质公共配套等都高集中在省会和一线城市，这就会自然而然引导三四五线优质人才源源不断进入一二线，这是人性水往高处走的自然虹吸。
其二，中国的人居房子的品质与欧美西方相比还是相差很远，且不说老旧设计与过时的户型框架，仅仅是房子建筑寿命很多原材料、部品部件也就30年左右。
而欧美很多房子很多材料都可以50年，80年，甚至超100年，老潘记得参观巴黎街边房子很多都100年了，而且政府给予5%的外立面返修基金，百年住宅焕然一新，依旧很有腔调和质感。所以，未来中国改善需求巨大。这种改善包含被动改善，也包含主动改善。毕竟中国2035年力争进入发达国家，而中国一二线城市人居标准也肯定在2030年前提前进入。
很多人都说你有房了，市场都饱和了。老潘想提醒一句的是比如你有车了，你有福克斯了，你为何还要换宝马了？未来房地产产品力大发展阶段，我相信一二线城市有房一族会看着自己越来越破旧，过时，老设计的房子，会忍不住再出手的。未来小房换大房，郊区换城区，刚需换改善，改善换豪宅……需求依旧巨大而真实！
其三，今天即使在美国房地产后成熟阶段，房地产依旧体量大的惊人。
比如在近2年美国GDP贡献中，房地产行业依旧名列前茅。比如美国的“房地产业”在2019年创造GDP高达2.62万亿美元，2020年是2.8万亿美元，占美国GDP总量的比例在12%到14%。所以谈中国房地产到头了，没得玩了，纯粹是借口！
3，2021年18万亿，未来逐步降低，但也会保持在15万亿上下波动。换个视角看，这些年房企销售额上涨，很大程度不是因为销售面积，而是因为销售均价的上涨，即从2018年开始销售面积就维持在17亿平米左右微波动，未来房企销售面积不会鲜明下滑，但考虑到中国GDP4~5%的增长，加上CPI，未来中国房价还是会逐年保持3%到5%的上涨。
所以未来面积下跌，但均价3%到5%复增率，综合来看，未来房地产销售中短期维持名义货币上的15万亿，是大概率。
4，未来行业还有15万亿左右大蛋糕，依旧是未来5年中国的巨无霸行业，这么大的一个行业，所以就不要太为行业未来担忧，也不要动不动就转行业，离开我大地产行业。
一个这么大的行业，到处现金流如洪水般流动的行业，你都没做好，你凭什么在一个其他小赛道能做好？今天整个中国经济都面临产业升级，行业升级，管理升级的新阶段，只有高质量发展才能获得第二轮大发展。
你一个在地产行业多年却跨行进入一个几乎0经验的新行业，凭什么能让你吃肉了？
其实很多问题想穿了，家家都有本难念的经，行行都不容易，未来能活得好的企业和人，都是专注深耕一个赛道，做精做透做专做深，而不是看新能源风口好，看那个行业热，反复换行业换专业换岗位的人。
5，既然2030年之前你都不用操心“行业大衰败”，那么，你可能还会埋怨一个新趋势，就是行业利润率太低了，弄不好就亏损，你看所有大佬几乎都在说房地产进入“制造业”微利阶段。
对此，老潘提醒一点，关于房地产行业利润率的未来认知，你可能误会了！
其一，房地产行业规模不再攀升，进入高位横盘下滑新阶段，很多人就开始悲观，叫嚣转型，老潘觉得这还是投机思维在作怪，过去习惯赚快钱的习惯在作祟。
如房地产这几年风口没了，规模进入顶点，但很多企业怎么就开始像投降一样的匆忙去转型，去第二曲线，去多元化？
尤其是那些跨行业转型的企业，更让老潘所不认同。
当然凡事不绝对，前提是你机缘巧合，拿到了新行业的稀缺资源，稀缺技术，稀缺背景。真正有实力能持续做好。但这是太低概率。
其二，中国一大把行业都进入规模见顶下滑的新阶段，比如家电业、啤酒行业，白酒行业，空调行业等等，但其中的龙头房企却依旧发展的很好！
以格力为例，空调行业白热化竞争高速发展时，彼时净利润率甚至低至1%，但2004年后行业增速放缓，格力依靠核心技术持续投入、产品力口碑过硬终不断提升市占率，而且净利润率达到14%，这可是在空调行业规模见顶，空调下半场后实现的净利润率。
同样是美的集团，老潘去年在于美的置业高层访谈中，就有一个很震撼的崛起故事。即美的集团虽然2010年就已是行业头部，但家电行业饱和后，伴随行业销售额下降，美的在2012年销售额也在逐年下降，但销售额短期下滑，这只是美的战略主动调整带来的短期结果。
即当时美的针对细分市场规模过小的产品，比如仅几亿，或10多亿的产品线果断做减法，同时，美的聚焦把优势产品、高单价产品做大做强，比如把空调、洗衣机、冰箱、小家电做大，终经过2年阵痛蜕变，美的集团随后又二次进入快速增长阶段！
还有啤酒行业的华润雪花啤酒，也是同样故事。
一系列龙头的过去故事都表明，他们在行业规模下行阶段，却走出了的利润增长和企业增长，走出“长牛”、长周期的内生型高质量发展。
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6，家电行业大家都经历过，过去是群龙争霸，几十家名牌家电企业热闹非凡，但行业规模见顶下行后，大洗牌后，你会发现终形成“三足鼎立”格局。即美的、格力、海尔这三强占据了80%以上市场份额。
除了整体市场份额集中之外，家电也各个品类、各个细分赛道形成差异化龙头的局面，这一点对房地产未来也是一种借鉴。
比如看看今天的大家电业。
在空调市场集中度非常高，格力和美的2家就占据7成左右的市场份额，海尔排名第三，但严重落后，三家市占率分别为36.4%/33.1%/11.2%。
格力虽然空调厉害，但偏科严重，比如冰箱、洗衣机市场很难见到格力的身影
海尔虽然空调市场与两大龙头存在差距，但冰箱和洗衣机市场全部稳居首位，尤其是冰箱市场份额大幅。
美的则是各品类均衡发展，品类相当全面，而且每个品类都排名第二，但加起来就不得了。
未来中国房地产在2030年也会形成一个品类大分化的感觉，这一点行业现在还未关注到。但却事实在发生。
比如同样做住宅，绿城做高端住宅厉害，碧桂园做三四线厉害，朗诗做绿色住宅厉害，比如在泛地产行业，有的做旧改厉害，有的做商办厉害。有的做文旅厉害、有的做商业厉害，有的做长租公寓厉害。。。。未来行业在进一步精细化和激烈竞争后，房地产的各个细分赛道，各个细分品类，将涌现出不同的巨头！
未来房地产会从香港一条龙自营模式进入美国产业链细分、专业化模式！
即投、建、营、服分离的产业链专业化大分工时代。地产在去金融化，而地产金融属性并没有消失，而是转移到更专业、更市场化、更独立的投资方、委托方、资产公司。
所以，老潘提醒，今天住宅的分化还是小分化，未来泛地产才是大分化！
比如万达龙湖华润新城注定商业赛道遥遥，其他房企一步差十步差；
比如代建赛道绿城、中原建设、金地管理等也是遥遥。
比如TOD赛道万科、龙湖也在领跑，
比如物业万科、碧桂园、龙湖在领跑！
未来如果你只会造房子，那你就OUT了，你就没有竞争力了！
未来房企的终极竞争，将是生态战！即围绕地产上下游的综合生态竞争！
7，仅仅是住宅销售18万亿未来微微下调，加上二手房销售每年7万亿且还在上涨，所以这2个赛道加起来就25万亿。还不加养老赛道，文旅赛道，商业地产赛道、装修赛代、代建赛道……泛地产加起来，30万亿绰绰有余。
在地产赛道，地产10强已经很牛了，但我们忽略的是，在泛地产赛道，某些地产10强
更牛，而且未来会在更大的生态颠覆我们对开发商标签的认知。
比如地产10强中的龙湖、万科、华润、新城、招蛇、金地、保利等，他们围绕地产空间上下游的多元化赛道正在加速度奔跑，而且万科2021年非住宅的营销已经超过400亿，龙湖此刻非住宅营收2021年是188亿……而华润置地单一商业收入2025年力争361亿。
比如中海本来是利润王，净利润率甚至比其他房企毛利润都高，要规模有规模，要利润有利润，说实话中海转型非住宅的必要性不强烈，但近也在“9082”战略中加速多元化。
8，老潘提醒地产人未来新格局的一句话
过去，开发商住宅销售破千亿，是优秀！
未来，开发商运营性收入破千亿，是！
9，未来地产10年，可以预见的是，优秀房企将迎来黄金十年。理由有三：
其一，规模凭内生能力保持发展力。
行业规模下行，不代表优秀房企销售额就一定下滑，事实上，其他行业的龙头美的，雪花，格力都在行业下行时创造了“奇迹”。
要知道去年碧桂园市占率才3.8%，既然未来行业蛋糕在15万亿左右，那么龙头房企规模未必在这2年阵痛之后依旧负增长，未来不排除通过行业内部整合，大鱼吃小鱼继续规模上涨！
事实上，研究美国房地产帕尔迪，西蒙这两大巨头，都是在行业规模进入下半场时通过持续不断的高发收并购，终实现规模继续再增长！
远的不说，此刻，央企加速发展已经明牌了。
比较典型的就是保利在2022年开年提出了“保三进一””的狼性目标。而绿城也力争2025年冲击4500亿，加上代建整体集团6500亿。显然，优秀央企在提速。
对比之下碧桂园，龙湖在规模销售有所克制，比如碧桂园还在强调能力修炼，全竞争力修炼，强调“只要碧桂园市场竞争力足够强，市场就是我们的。”
比如龙湖则在规模保持梯队左右就够了，而核心在发力2024年1000亿经营型收入的新目标。
其二，利润率未来会有修复、提升。老潘理由有三点：
、房地产周期市明显，2021年全行业增收不增利明显，核心是2017年，2018年疯狂拿地，拿高价地以及2021年市场预期下跌造成。二则未来2023年，2024年之后随着2020年，2021年拿地进入利润结算期，未来房企利润率会有一个修复过程。
第二、行业逐步低杠杆、低增长后，尤其这一轮房企洗牌后，房地产回归产品力服务力竞争，未来整个行业进入稳定期，低杠杆房企主导期，限价这种非市场化的行政政策或许能逐步取消，因为也完成了阶段性使命，再加上如同格力，美的等一样，未来拥有很好外在产品力和内控运营力的标杆房企利润率会有一个上升可能。
第三，住宅利润率短期还是增长有限，但类似代建、精装修、等轻资产赛道的毛利润、净利润很高。比如中原建业作为代建上市房企，这3年毛例率陆续在60%左右恒定……非住宅行业的高毛利，高净率也会拉升开发商整个集团利润表现，对整体利润有一个修复效应。
未来头部房企用住宅做营收规模，用非住宅做利润总支撑是一个财务结构的组合好策略！
其三，优秀房企规模和利润在未来依旧有乐观理由，而在负债率维度，优秀房企将率先实现三高到三低的转变，即负债率进入50%，甚至30%阶段。比如地产战略家林中就表示：未来旭辉力争8到10年将净负债率降至30%以内！
房企逐步进入绿档，乃至更低负债的新常态，未来房企成长将更多依赖内生的产品红利，运营红利，数字化红利，人才红利和非住宅的先发优势、经营红利，规模红利，终房企将迎来真正发展的好时刻。
因为一则房企2023年都绿档之后，整个行业负债率、经营高节奏都会有一个整体下降，加上后期还将持续下降，因此未来房地产做大调控的必要性越来越少。二则经过三道红线这一轮史上之痛调控之后，未来优秀房企的经营安全度，以及非住宅航道的做大做强，终收到2023年之后调控的影响将越来越小！
10，这2年房企爆雷不断、水深火热，苟延残喘、强势洗牌。
但站在更高的格局看，这是中国房产30多年突飞猛进的一个代价，这是三高房企搅乱行业持续和良性发展的必然修复，调控不是为了把行业一锅端，而恰恰为了这个永续行业超级行业下半场进入平稳、健康、可持续、良性发展。
一周以前，老潘感叹无数30强房企纷纷暴雷，发了一句朋友圈，迎来很多地产中高层点赞。
即人或企业，怕进入振幅过大的周期性行业，因为很容易诱导人或企业不自觉进入“赌徒经营”模式，毕竟周期的投机红利远远大于产品服务的红利，这样说来，房地产更像投资行业，而非实业行业！
但往后看，这一轮史上严调控之后，随着房地产进入规模横盘下行、利润逐步修复、三高房企逐步收缩倒下，行业进入长周期、平稳发展、内生式增长的发展新阶段。这个阶段，外部红利很难再有了，也势必倒逼优秀房企加速度“刀刃向内”，内圣为王！
未来10年，是真正孵化企业、长牛企业的10年。
未来10年，将迎来“长期主义“能够安心苦修落地的10年！
一句话，没有风口时，只有靠你的真本事了！
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