今天下午，央行丢了个“核弹级”利好。
调整差别化住房信贷政策，给楼市定向降息。
首套利率降到4.4%，二套不变还是5.2%。
各地还可以因城施策，自主决定首套和二套房的加点下限。
这是一次自上而下的松绑政策，利好意义尤为明显。
为什么我说是“核弹级”利好？
因为咱们的房地产市场，一直是政策市。
领导们说涨，房价大概率就能涨。
之前各地虽然都在放松调控，但主要还是以地方自救为主。
很多政策都是以地方口径出台，公开或私下发文件。
高层只是喊话利好，对地方政策默许，并没有给出实质性的动作出来。
跟2008年的4万亿计划，和2015年的货币化棚改，力度完全不同。
所以，楼市只是表面很嗨，实际上并没有彻底回暖。
但今天的政策就不一样了，是央行直接喊话，并给出利好。
房地产市场，从来不是地方和住建说了算，而是央行说了才算。
虽然20个基点不算什么，但这至少反映了一个态度，那就是：
高层真的要正儿八经，来刺激楼市了！
你说，楼市还能再疲软么？
除了自上而下喊话外，这次政策还有个重点，就是因城施策。
这意味着：各地可以根据情况，自行调整政策。
很多城市，有机会能做到2成，贷款4.4%！
其实早在2016年，央行在《关于调整个人住房贷款政策政策有关问题的通知》中已明确规定：
在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首套个人住房款比例可以下调，允许在款比例25%的基础上向下浮动5个百分点。
之前不限购的城市，就可以做到2成。
当然，这还只是以前，明面上可以做到的。
但现在，一切都在放松。
像兰州这样限购城市，已经明确在搞2成，近期在放松限购的城市，也越来越多。
以后不排除，会有越来越多城市，搞低买房。
另外，央行都明说了，可以搞因城施策调整房贷利率。
那是不是意味着，很多城市的二套房政策，也可以因城施策？
比如搞取消认房认贷，还清之后按首套进行。
明显的例子是，郑州和贵阳，之前央行还没说话，人家就已经干了。
现在央妈话都说成这个份上了，其他城市是不是也更有信心调整？
所以，这次央行喊话，就是给下面传递了态度，要赶紧松绑。
这本身就是“核弹级”利好。
更何况，跟国外相比，咱们的房贷利率还是很高，还是有很多可以降低的空间。
且不说会不会调低和贷款，仅仅在放松利率方面，就还有很多牌可以打。
楼市坏的情况，已经在慢慢过去。
这次央行之所以急着喊话，其实也说明：
房地产，实在是太重要了。
房地产，一直就是经济的压舱石，是财政的顶梁柱。
能带动家具、家电、纺织、装修等50多个上下游行业，对gdp增长贡献率接近20%，对地方财政贡献占比超过50%。
要想搞好经济，没有理由不靠房地产。
而且，房地产业关系着地方的土地财政。
很多地方，除了卖地啥也不会，房地产再不好，那就真的快揭不开锅了。
今年上半年，咱们各地都受疫情冲击很严重。
疫情冲击，影响着方方面面，尤其是财政支出，数据会非常吓人。
有人算过一个账，如果按照高风险地区、中风险地区、低风险地区进行区分，分别采取48、72、一周一次核酸，那么总体费用支出约为6670亿元。
按照精细化管理的6670亿元支出来看，这笔费用相当于2021年全国GDP的0.58%，相当于全国财政收入的3.25%。
今年经济不好，已经是确定性共识，如果疫情再冲击，核酸15采样圈再扩大，导致政府开支扩大，那就真的是难上加难了。
房地产，可以说是的救命稻草。
当然，即使这次放松调控，对很多城市来说，也不一定是好事。
因为现在楼市的问题，不在于政策，也不在于贷款，而在于购买力和信心。
利好政策，是一把双刃剑，既意味着利好，也说明情况太差。
有的城市是越出越敢买，而有的是越出越害怕。
近，跟很多朋友都聊了一遍，直观感受是：
大家都在去杠杆，不敢背负债了。
刚需基本都在存钱，压根都不去想买房的事。
中产不敢负债，有钱也不敢再买，反而想着提前还款。
好点的，其实是有钱人，为了资金避险还在买房，不过也不像之前那么激进。
就像那句话说，很多事情，已经回不去了。
信心和预期，不是靠利好和放水，就能改变的。
所以，房地产能不能回暖，不取决于房地产本身，还是需要一个系统性的方案。
光靠一个政策，能改变的可能很有限。
我的判断是，即使有全国性利好，楼市也会是分化行情。
很多城市都会回暖，但只有二线以上的城市，才会有明显反应。
其他的，更多是止跌，让面子好看点而已。
这次央行放松，本质上还是降低买房门槛，让更多刚需上车更容易。
换句话说，就是补足买房需求的不足。
因为有一个很难改变的事实是：
从人口、经济和购买力来看，合格的接盘侠肯定越来越少。
很多房子，以后说白了，就是没啥流动性。
这个时候出政策，既是为了去库存，也是给很多人一个出货的机会。
别赚后一个铜板！
长期来看，大家的共识，还是在核心地段的稀缺产品上，有钱人喜欢的产品会继续上涨。
而有些房子，到某个节点会突然出现流动性崩塌。
如果能提前置换到好产品，总是更好的。
当然，这次央行放松利率，对刚需利好也比较明显，给了他们一个买房上车的机会。
但从政策本身来看，信心利好大于实质。
以深圳现有的房贷利率，4.9%计算，贷款300万，等额本息30年，月供要15921.8元。
但降低20个基点后，每个月也要15559.13元，就只能省362块，一年省4344块。
实际上也没多少，还只是针对新买房的朋友。
利好明显的，还是央行自上而下的喊话和整体预期的放松。
我觉得，那些有钱在手的朋友，近真的可以认真考虑入市买房。
现在政策底已经出现，市场底很快就要来临。
有钱想买的，真的别纠结别犹豫。
好好选个产品，赶紧买房上车。
毕竟政策再好，也得跟你有关，才是王道啊。
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- 央行丢出“核弹级”利好，楼市这次还能起飞么？
