北京城市快报 | 住宅成交热度暂缓，成交量微降，新房二手房成交价均上涨超一成

来源：价值领地作者：世联评估 2022-05-25 13:35:26

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

新房市场

北京

新房供应分析

2022年4月，商品住宅供应套数呈现上涨趋势。从北京商品住宅新增供应套数和面积角度来看，商品住宅供应套数为15,882套，环比上涨248.9%；供应面积为174.49万/㎡，环比上涨261.19%

4月商品住宅供应市场较上月相比呈现大规模增长，各房企推盘力度明显增加，新盘供应量较上月增长显著，从区域分布来看，本月大兴区、昌平区、顺义区供应套数排名前三名，从供应项目来看，大兴区的北投如郡共有产权房供应1,508套位居供应项目首位，其次昌平区中海汇智里（指导价）供应共计1,502套位据次位、门头沟区京能西山印共有产权房供应1,230套位居三位。

4月商品住宅供应市场供应量大幅攀升，为近三年来单月供应值，政策性用房的集中供应，将拉动市场成交的攀升。

新房成交分析

2022年4月，本月新房住宅市场成交热度暂缓成交量呈现微降趋势。新房住宅成交4,412套，环比下降10.51%；成交均价为57,091元/㎡，环比上涨13.7%

从行政区域看，顺义区、通州区和大兴区成交套数为前三，分别为561套、504套和501套，分别占本月成交总套数的12.72%、11.42%和11.36%；成交项目情况来看，东城区以永定府（产权价）项目成交390套排名位、其次昌平区龙湖云璟限竞房项目成交292套排名第二位，海淀区、石景山区的天恒学院里（产权价）、首钢阳光里共有产权房项目均成交126套并列三位。

4月新房成交量虽有所下降但成交价翘首回升，同时政策环境的改善、供应量增多的影响，外加高层多次发声满足加强刚需群体住房需求，市场活跃度处于缓步回升状态，本月成交量虽有所下降，但整体市场环境向好，降准、调控松绑等一系列行动推动市场恢复，预计未来新房市场成交量将进一步提升。

新房存量及去化

我们选取北京市新房市场过去一年月均销售速度来计算，北京市新房商品住宅存量套数约需要19.4个月可去化完成，存量面积约需要21.5个月的去化时间，各区情况较上月环比有所上升。本月北京商品住宅市场存量有所增长，数量为106,535套，较上月上涨11.62%

存量套数分区域来看：大兴区、顺义区、朝阳区存量套数较多，分别为16,665套、14,413套、11,515套；去化速度上大兴区、顺义区和通州区单月去化套数，分别为1,075套/月、645套/月和511套/月；存量套数去化时间上，石景山区、东城区、海淀区快，分别为7.2个月、8.7个月和10.6个月，压力的为西城区、怀柔区和门头沟区，去化周期分别为86.6个月、70.1个月、58.9月（东、西城禁止新建商品住宅，市场成交多为二手房交易，成交量较少，去化时间上可能与实际有差异）。

存量住宅市场

北京

2022年4月存量住宅成交14,239套，较上个月环比下降9.71%，同比下降28.48%；本月存量住宅均价为53,370元/㎡，环比上涨0.28%，同比上涨4.02%

从行政区域看，朝阳区、丰台区和海淀区存量住宅成交套数为前三，分别为3,368套、1,692套和1,529套，占比分别为23.65%、11.88%和10.74%。

进入2022年初，房企政策的不断改善，大力加强居民住房合理要求，对应出台相关政策，包含利率下调、贷款额度提升等方面，外加央行再次降准，助力房企市场稳步恢复起到一定作用，但疫情的突然来袭，导致市场恢复暂缓，成交量虽有所下降，但成交价基本维持平稳微升状态，北京在持续疫情及房地产严控的大环境下，房价虽未表现出较大增长，但能够持续表现稳定并有上升趋势，也体现出了北京一线城市的综合能力较好，预计疫情有所控制后，成交量大概率恢复微升态势。

住房租赁市场

北京

北京市住房租赁市场2022年4月经过各区加权平均后的月租金为100.73元/㎡，租售比为1:530，租金处于微降阶段，各区差异显著，西城区租金145.18元/㎡，出现在平谷区30.19元/㎡，疫情反复外加人流管控力度加强，租赁市场活跃度有所下降，疫情虽对租赁市场产生影响，但在整体环境下不会造成大涨大跌，目前来看租赁市场情况基本维持稳定。

土地市场

北京

土地供应

土地成交

4月北京发布第二批次集中供地公告，供应土地23宗，其中住宅宗地17宗，分别位于朝阳区5宗，丰台区5宗，昌平区3宗，顺义区2宗，石景山区1宗，平谷区1宗，本次公告的17宗住宅用地建设用地面积共计97.71万平方米，二批次集中供地涉及竞现房销售地块高达12宗，另外本次供应地块全部为建设商品住宅，不配建保障性租赁住房，由此可见后续土拍将会掀起新一轮竞价热潮。

本月土地市场成交情况处于阶段性收紧状态，成交土地均集中在商服用地和工业用地，商服用地成交1宗5.92万平方米，工业用地成交2宗73.91万平方米，均为底价成交。与土地供应相比热度明显衰退，后续土拍仍然继续设地价上限，达上限后以“高标准方案投报”“竞现房销售面积”及“摇号”为主要竞价条件。

以上内容摘自世联评估《城市快报[北京]》。

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