深圳零售、写字楼 | 多个“恒大”字头楼盘集中备案，商业、写字楼成交双双异动飙升！

来源：价值领地作者：世联评估 2022-05-26 13:45:32

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

商业市场

深圳

一手商业市场

一手商业市场（以商务公寓为主）：价量齐升

4月份，一手商业物业均价为71,249元/㎡，环比上升12.0%。由于两个“恒大”字头的商业楼盘大卖，全市成交面积64,591平方米，环比飙升201.3%

商务公寓主力成交在罗湖区，成交面积为2.78万平方米；其次为南山区，成交面积为2.36万平方米。

在沉寂了多年之后，*近罗湖开始频频出现异动。本月罗湖区桂园精品公寓恒大天玺公馆以成交567套（25,960平方米），成交金额16.5亿元（均价63,520元/㎡）一枝独秀勇夺全市成交套数、金额双料*。

此外，南山区明星楼盘恒裕深圳湾成交5套（959平方米），成交金额1.6亿元（均价16,5217元/㎡），依然引人注目。

其他活跃楼盘还包括建信·天宸（22套）、远洋新干线远洋广场（16套）、和昌·拾里花都（11套）、汇邦·名都花园（11套）。

商业营业用房方面，恒大天玺公馆以3,435平方米（均价81,126元/㎡）摘得全市成交面积*的桂冠。

位于龙岗区坂田恒大都会广场以2.9亿元（均价90,049元/㎡，3,166平方米）问鼎成交金额*宝座。

其他热销楼盘还包括佳兆业·壹都汇大厦（1,843平方米，均价43,518元/㎡）、佳兆业未来城（1,236平方米，均价49,090元/㎡）、深业智丰大厦（1,161平方米，均价41,777元/㎡）。

深圳发布《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》（征求意见稿），推进“商改租”试点。开展已建成的商业和办公用房按规定改建为公寓、宿舍等形式租赁住房试点，制定试点实施方案，明确试点目标和范围以及改建的条件、要求、程序和监管措施等，指导各区政府有序推进试点工作。

深圳住宅稀缺、公寓过剩的矛盾长期存在。新政策对深圳公寓市场是利好，将在一定程度保证公寓产品量价平稳。目前深圳商务公寓供应充足，增强商务公寓的居住功能有助于缓解商品住宅供应压力，是落实“房住不炒”的重要举措。

4月份，深圳公寓新增供应面积为2.96万平方米，环比下降2.6%。新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为232.0万平方米，环比下降2.8%

库存去化周期为51.0个月，库存压力山大。

4月，前海对T102-0330等5宗地规划作调整，将61,100平方米写字楼规划指标改为商务公寓，商务公寓供应增加。

存量商业物业市场

存量商业物业市场：租金平稳，空置率趋势性下降

4月份，深圳存量商业物业（以商务公寓为主）交易不活跃，成交面积15,583平方米，环比上升109.1%

因疫情冲击，2022年一季度各行各业遭受突然的“冷冻期”，对商业市场带来短暂的影响。深圳积极应对疫情防控，措施得力，有序解封，经济持续稳定恢复。一季度，主要商圈优质购物中心*优租金层平均租金并未出现下行，平均租金（初值）为758元/㎡·月，环比上涨0.1%。空置率（初值）为5.0%，环比下降0.2个百分点，总体呈趋势性下降形态。

近期将有近50万平方米的新增供应相继入市，购物中心步入数字化转型道路，新兴市场项目叠加线上零售的竞争，预计2022年核心商圈平均租金、整体空置率将继续保持在低位。

深圳尽管受皮到疫情的严重干扰，一季度，地区生产总值高达7,065亿元，同比增长2.0%。全市社会消费品零售总额2,107亿元，网上零售延续高速增长态势。根据深圳第七次人口普查数据，深圳常住人口（含深汕特别合作区）1,756万人，十年增加713.6万人，年均增长5.4%。

核心都市圈核心城市内优质资产，依旧是重要的资产配置选择。深圳良好的经济和人口基本面将继续支撑本地消费市场的发展，商品零售和餐饮收入均超疫情前水平，有利于零售物业租售的长远表现。

办公市场

深圳

一手写字楼市场

一手写字楼市场：价跌量升

4月份，新建写字楼成交均价42,173元/㎡，环比下跌9.0%。由于两个“恒大”字头写字楼项目大卖，深圳成交22,740平方米，环比上升45.3%

位于龙华区大浪的恒大时尚慧谷以10,487平方米的成交面积，2.7亿元（均价26,020元/㎡）的成交金额，勇夺全市成交面积*，同时拉低了全市均价。

与此同时，位于龙岗区坂田恒大都会广场以3.0亿元（均价58,285元/㎡，5,092平方米）问鼎全市成交金额*宝座。

其他热销楼盘还包括旭生和韵华庭（1,914平方米，均价52,356元/㎡）、乐创荟大厦（1,391平方米，均价20,318元/㎡）、合景同创·臻林天汇（1,241平方米，均价83,208元/㎡）等。

4月份，深圳新建写字楼可售面积高达157.6万平方米，库存量上升4.5%，高位供应持续。

库存去化周期达到匪夷所思的61.3个月，显示写字楼市场长期供过于求。

4月，前海对T102-0330等5宗地规划作调整，将61,100平方米写字楼规划指标改为商务公寓，以减少写字楼供应。

存量写字楼市场

存量写字楼市场：租金平稳，空置率趋势性下降

本月深圳存量写字楼销售成交8,803平方米（仅为一手成交量的39%），环比反弹85.6%，但绝对数值对于超过800万平方米的存量市场而言，买卖寥落，交易以租赁经营为主。

2022年一季度，在疫情快速有效受控的情况下，全市企业及时有序复工，各区果断决策出台疫情租金补贴政策。深圳商务区甲级写字楼平均租金（初值）为199.7元/㎡·月，环比微升0.2%。静态租赁回报率为4.1%

一季度，深圳整体经济持续复苏，地区财政继续突破千亿大关达1,055亿，是第三个在*季度财政收入破千亿的城市。TMT、金融、专业服务等行业租户需求稳定增长，供应量与吸纳量基本平衡，招商压力略有缓解。但深圳商业性办公用地供应过剩，写字楼供应持续井喷，可以满足未来十年的需求，空置率及租金跌幅位居四大一线城市之首。未来两年即将开启新一轮波澜壮阔的供应高峰，“供过于求”问题再次激化，“以价换量”仍将是未来两年租赁市场的主旋律。

一季度全民抗疫，市场活动停滞导致净吸纳量显著下降，甲级写字楼平均空置率反弹至20.1%，但总体呈趋势性下降形态。其中，福田中心区、科技园、龙华坂田市况相对较好，空置率在15%以下，而前海、后海、笋岗、深圳北、华强北、宝安中心区运营挑战压力山大。

深圳写字楼存量居大湾区城市之首，近期联想国际总部大厦（28.4万平方米）、光启未来中心（17.6万平方米）、大成基金总部大厦（7.6万平方米）、顺丰总部大厦（7.6万平方米）、招商前海国际中心（3.5万平方米）等项目近70万平方米扎堆入市，2022、2023年供应量更是超过500万平方米，将长期处于供过于求状态。预计未来一年整体租金稳中略降，空置率高位徘徊。

中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，供应高峰期过后写字楼供需才会出现逆转。

以上内容摘自世联评估《城市快报[深圳]》。

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