今天的文章，主要针对投资群体，不适合刚需、刚改和改善。
上篇文章《》中提到：在北京，800万以下的房子几乎没前途了。这只是从大的板块方面来看。但，局部仍有一些迷你户型的低总价盘，也是能够实现保值增值的。今天我们将对这些楼盘做一个汇总。
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总价200万
在北京，若想实现保值，的总价门槛是200万。低于这个数就不要想了。
200万，优的选择是南二环边上的“世纪金色嘉园”。这个楼盘紧邻南二环，离北京南站不远。
楼盘是2003年建成的，维护的还算不错，勉强能进入“次新”行列。
2020年底我就推荐过这个盘，当时均价6.5万，如今已经7.4万了。
有关楼盘的更多信息，由于篇幅关系今天不再赘述了，感兴趣的可以查看之前的文章《》
总价200万，能买到二三十平的迷你户型：
注意：2020年底到现在，虽然这个楼盘的均价从6.5万涨到了7.4万，但这种迷你户型几乎没怎么涨。因为这种户型没燃气、没暖气，而且是一梯很多户的形式，和70年产权的商住公寓差不多。
所以，即便它是住宅，但由于居住条件限制，房价也没多大的上涨潜力。只不过：相对于五环外、六环外同等价格的房源来说，它的保值属性比较强而已。比较适合手里有少量资金，但又没有安全靠谱的理财渠道的人群。
2
总价250-300万
这个总价段，优质的选择是朝青的“炫特嘉园”。同样，也只能选择小的户型：
和南二环的“世纪金色嘉园”不同，这个楼盘，小户型也有燃气和暖气。而且，潜力还不错。
44平的北向开间，我2020年五一曾给一客户推荐过，当时他买的总价242万，如今已经涨到300万左右了。涨幅20%以上。
朝青这个片区，从角度考虑，在整个北京算是相当可以了。
2020.7-2021.5那一波行情，朝青平均涨幅在20%左右。近的这一波，平均涨幅在8%左右。
但，“炫特嘉园”这个楼盘，在朝青却算不上特别优质。一是品质不是太好，二是地理位置有点边缘化，不在朝青的中心区域。但它却是这个板块中，有超小户型的次新楼盘。
谁都知道朝青中心的“润枫水尚”、“华纺易城”、“天鹅湾”优质，但人家也贼贵啊，小体量资金，只能买炫特嘉园。
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总价350-400万
这个总价段，可以够得上主城的很多片区，比如东三环、南三环、南二环等等。
但个人认为，优质的选择还是东西海中等偏下学区。比如：西城广外、东城崇文门、海淀北太平庄。
西城，可选的基本就是广外的神盘——荣丰2008，这个楼盘均价已经站上15W了。
20-30平的开间，单价甚至能达到17W+。也正是有这些迷你开间的存在，让它成为了西城总价的。
这两波涨价之前，这里的上车门槛，应该在320-330万左右，现在要想上车，也得奔着400W左右去了。
随着后期西城教改的继续推进，这种中下等的学区，也是持续受益的。
东城崇文门，可以选择的就是“兴隆都市馨园”，这个盘之前也曾多次详细介绍过，今天不再赘述了。
值得一提的是：这个盘近一波涨了不少，大家注意观察一下后续成交量走势，先别追高了。
350-400万这个总价段，能买到的也是20-30平的开间：
另外，海淀小西天的占位也可选择，比如，志强北园的半地下室占位房。
这个盘近这一波也涨了不少。
对于东西海这三个片区的三个楼盘，我认为是不分伯仲的，如果非要选一个的话，我个人会选小西天。
，小西天地理位置优越，而且房价没那么高，即便是这一波涨过之后，也才刚刚上10W。要知道，目前西城基本没有低于10W的房子。一街之隔的西城德胜，均价已经十五六万了。
第二，随着多校划片的持续推进，这种处于中等偏下的学区，是持续受益的，而且，由于巨大的不确定性，低总价占位房会越来越受欢迎。
4
总价450-550万
这个总价段，个人认为有两个比较优质的选项。
，上面所说的海淀小西天（北太平庄）。但总价多了一百万，所对应的选择标的自然也要发生变化。
450-550万，可以选择的标的有“志强北园”、“志强南园”、“红联村”等等楼盘的小两居。
第二，亦庄。
亦庄优质的片区是河西，其次是核心区。而这个总价段，不管哪个片区，都买不到特别优质的，只能退而求其次选择次优质的，那就是：
核心区的“上海沙龙”小户型；
河西区的万科金隅东郡；
至于小西天和亦庄这两个选项该怎么选择，我个人更倾向于亦庄。
，亦庄的产业属于国家重点发展的朝阳产业；
第二，从学区来看，亦庄比海淀北太平庄有优势。
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总价600-650万
这个总价段的选择，明显比以上四个要多太多了，总结一下，主要有下面这几类：
一、东西海老破小；
西城新街口、广外、广牛、陶白等片区都有可选择的标的。
东城天永、东崇前、安交等等片区，也有很多可选择的标的。
至于海淀，可选择的就更多了。
但这个总价，只能买到70-80年代老破小，90年代的够呛，至于次新，想都不要想了（除非是个别迷你户型）。
二、亦庄次新、朝青次新
这个总价区间，如果想要次新，优的选择就是亦庄和朝青， 但只能买到小户型。
比如：润枫水尚的一居、华纺易城的一居。万科金域东郡、海梓府的小两居。
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总价700-800万
这个总价段的选择范围基本和上一个档次一样，只不过比上一类尴尬了不少。
700-800万这个区间，其实是北京尴尬的一个群体，因为比上不足，比下有余；夹在中间，不上不下。
如果东西海老破小的话，这个资金体量，一般很难看得上70-80年代的房源，因为这类房源600来万就可以拿下。但如果选择年代稍微新一点的，物业稍微新一点的90年代或者2000年以后的，大概率又买不了。因为这类房源要奔900-1000万去了。
如果投住完全分离，不在乎面积的话，还能选出来几个，怕就怕那种还要自住的，根本选不到房子。
如果考虑次新的话，这个总价段，除了亦庄、朝青之外，还能加一个望京。但800万，在望京选次新的话，也只能选小面积段的。大西洋新城、澳洲康都、北纬40度，都有房源可选。
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今天的盘点，虽然已经把总价段定位到了800万，但，根本没有触及到各个板块优质的标的。
就拿望京来说，众所周知，望京能涨的受市场认可的，是望京三杰。可你去看看望京三杰的价格及门槛：随随便便一个拿得出手的户型，起步价就1500万左右了。
再比如亦庄，亦庄能涨的板块是河西，河西能涨的楼盘是金茂悦，金茂悦的起步价，也在1000万以上了。
并且，一个扎心的问题是：按照目前财富聚集的趋势，这类高总价的资产，以后价格会越来越高。
所以，不要指望没涨起来的板块以后能完成补涨，那基本是在做梦。
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