估价师聊不良地产评估的未来

来源：价值领地作者：世联评估 2022-06-08 13:47:45

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

当前不良资产处置业务中，多以债权方式交易，参与评估服务的基本上都是资产评估机构，房地产估价机构参与很少。房地产估价机构参与的不良资产处置业务，多数为司法拍卖的房地产估价业务。

司法拍卖类评估业务市场趋于饱和，司法类估价为多数房地产估价机构的主要业务，行业内竞争激烈。

当前外部环境竞争也非常激烈，随着大数据的发展，阿里大数据、京东大数据、中国工商银行大数据等跨界进入房地产估价行业，占据司法估价业务“半壁江山”；另外银行、金融机构等的内评机制，也在不断挤压传统估价业务。

估价机构想要活得好，就需要不断“与时俱进”，拓展新型业务。近几年随着房地产政策的调整，出现了大量的困境地产公司及困境地产；同时银行的不良贷款率居高不下，为估价行业带来了新的业务方向。

一、当前不良地产业务类型

卖方业务

目前房地产估价机构参与的不良资产处置业务主要为司法处置、银行及资产管理公司资产包转让等业务。这些业务都是基于估价对象为正常市场条件下的房地产价值，评估是不需要考虑抵押、查封、占用等条件下的完整产权下的市场价值，也不需要考虑是否存在拖欠税费、土地出让金、物业费、水电费等相关税费。这类业务是基于卖方市场下的估价业务，目前买方类的估价业务相对较少。

买方业务

在买方为前提的估价过程中，需要考虑的因素较多。例如一套不良住宅房地产，在投资方委托的前提下，不仅要考虑抵押顺位、查封、占用、租赁等，还要调查是否拖欠物业费、水电费等；而且需要关注租赁的时间点及租期、租金支付情况，交易税费支付方式，也要关注标的物所在地区的司法环境。

对于不良资产包中的底层资产，目前在交易过程中，可能只需对各抵押物粗略的估值，但是随着将来投资市场的放开，大量投资者的进入，不良资产投资将会成为“精细的投资”，各种个性化的估价、咨询需求将会增加。

二、估价方法的选取

房地产估价的四大方法，都适用于不良地产的估价。各种方法的选取，要根据估价对象确定，有收益性的房地产一定要采用收益法；选用比较法时，一定要选取成交案例的房地产。在选用估价方法和参数时，相对正常房地产评估，需要相对保守、有依据。主要是基于对项目的历史状况、权属状况等不是充分了解；处置周期、处置税费等不确定性因素的考虑。

收益法评估过程中，不能高估未来预期收益，不可低估经营费用。需要重点确定项目的实际租金水平、经营费用、租金增长率等；报酬率或资本化率选取不可过低，需要根据估价目的，充分考虑估价对象现状情况，结合同类物业来确定。对于大宗收益性物业来说，一般确定报酬率或资本化率时，需要充分的进行调查市场，参考同类大宗交易案例。

比较法本质是以类似物业的成交价格为基础，来进行修正后的价值。重点关注选取的案例是否具有可比性、是否为成交价格、各因素的修正是否考虑全面、合理。另外多参考各法拍平台的成交价及成交量，来判断项目的活跃度。

成本法、假设开发法的估价原理基本类似，本质上是项目的各项成本相加或相减。在计算过程中，重点关注项目的土地成本、建设成本、管理费、利息、利润的合理性。

对于投资性物业估价时，重点要考虑收益价值。收益法计算过程中，需要对现执行的租赁合同、管理团队、历史成本等数据充分了解；同时要考虑买方资金的来源及资金成本等因素来确定项目价值。

不良资产评估定价难度非常的大，一个资产包往往涉及少则几十个，多则上百个资产，种类繁多，涉及各种用途，复杂的有在建工程、土地等烂尾项目。项目地域较分散，造成资料收集、定价难度非常大。对于资产包中的不良房地产评估，不仅需要关注资产的地理位置、类型、物业形态，还要重点考虑相关的司法诉讼进度、抵押查封情况等。

三、不良资产评估的业务方向

根据中房网统计数据2021年全国有343家房地产企业发布破产文书，较2020年的408家有所下降。房地产开发企业在“三道红线、房贷集中管理、集中供地政策”等的调控下，众多房地产企业出现债务违约，如中国恒大、蓝光发展、佳兆业集团、花样年等。

银保监会数据显示，2021年，银行业累计处置不良资产3.13万亿元，同比增加0.11万亿元，再创历史新高。2021年1月11日，银保监会发布《关于开展不良贷款转让试点工作的通知》，这为不良资产转让提供的良好的市场环境。

伴随着市场环境的变化，不管是困境房地产项目和困境房地产公司，还是银行、金融机构不良贷款的处置等相关经济行为，都需要房地产评估服务机构的参与。房地产估价机构可以为银行等金融机构提供合理、科学的不良资产包转让价值服务；为投资机构提供全流程的不良资产投资咨询服务；为个人投资者提供购买全流程服务。

世联●数据服务

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