去年北京楼市火的新房，应该就属寺三兄弟了。
连续几个月铺天盖地的宣传软文，想不“火”都难。
前几天写了国贸CBD，今天就顺带聊聊这个号称“东三环国贸南”的豪宅板块吧。
趁着它们还没清盘，希望今天的文章，能救一个粉丝算一个。
寺村原先是北京的城中村，在1996年就宣布启动拆迁，但因为种种原因拖延了20多年，在2014年终于全面启动了拆迁。
全新的板块定位为“CBD国际生态区”
总面积1.7平方公里，地块内包括18万平米的商业配套，5.8万平米的教育用地，1.2万平米的医疗用地，45万平米的城市绿海，和约3.5万平米的主题运动公园。
是继孙河板块以来，又一个先规划后开发的区域，要打造成高标准住宅区。
规划的非常好，以后想象空间非常大，因为完全靠想，看是看不到价值预期的。
目前周边地区乡土气息浓厚，甚至还有不少地方保持着城中村的原始风貌。
在建区域内除了围墙和工地，以及45万平米的城市绿海地块种上树之外（其实就是大型绿化带），基本可以算毫无配套。
这也意味着，哪怕房子建好了，在商业配套还未落地前，豪宅业主们享受的只能是周边城中村的配套。
的利好是海淀六小强之一的首师大附中九年一贯制，确定落址寺。
寺共有三个楼盘：
东叁金茂府：均价10.7万，建面125-195㎡之间，总价1350万起；
世茂天誉：均价12万，建面145-215㎡之间，总价1750万起；
合生缦云：均价13万，建面189-251㎡之间，总价2500万起。
售价那叫一个比一个贵，开发商的底气来源于哪里呢？
原因有三：东南三环稀缺的地理位置，距离国贸CBD仅6公里，全新规划的豪宅板块。
乍一听很有道理，实际却经不起推敲。
一、初看东南三环这个位置是很好，但仔细研究下来却很尴尬。
从地图上可以看出，寺属于丰台区，但却像一个口袋一样，被朝阳区三面包围。
两区交界处，往往就像爹不疼娘不养的孩子，基本会沦落为三不管地带。
朝阳不可能花钱给丰台建配套，丰台也不愿意建配套给朝阳做嫁衣。所以规划的配套能否落地，得打一个问号。
二、离国贸CBD再近，还能有“国贸后花园”之称的双井板块近？
双井不仅自身配套齐全，居住氛围浓厚，还能近距离享受国贸的配套。
11万以上这个价位，在双井次新房基本随便挑随便选，还有绝版叠墅的首府官邸、位置更佳的广渠金茂府、产品力更好的富力十号何必舍近求远，选择毫无配套的寺？
三、寺并不是纯粹的豪宅板块，目前地铁站西边已经建起了大量回迁房，后期将有5000多户回迁户居住在这里。
俗话说“百万买宅，千万买邻”，这代表了邻居的重要性，也代表了纯粹的圈层。
而回迁房大量集中的区域，往往是脏乱差的代名词。
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再联想这三块地都是合生拿的，金茂与世茂入股一同开发。
之后三个楼盘在蓄客、产品设计、宣传造势、包括开盘几乎都是同步进行。
有没有卖完房子后一起携手跑路的味道？
综合以上，这还是你理想的改善之所吗？
不可否认，无论是开发商名气、小区品质、外观或户型的定位上，三个楼盘都算属于豪宅标准。
但房产的潜力并不是楼盘品质决定的，而是由地段价值决定的
目前寺只是占了好地段，还未发挥地段应有的价值。
丰台慢工出细活的性子可谓远近闻名，以丽泽为前车之鉴。
寺想要兑现一切停留在规划图里的预期，可能需要5-10年。
现阶段如果选择买三兄弟，就是选择走一条先苦后甜的路。
终的结果可能是：
花未来的价格，买了当下的房子。
现在的楼市，已经不适用以前那套冒险激进的打法了。
如果你有2000万左右的预算，完全有更好更确定性的选择。
如望京、双井、大望路、朝阳公园、新北苑、亚奥板块等等。
这些区域都是要么自身有产业，要么属于CBD红利外溢的阵地。
也是这轮行情稳稳跑赢大盘，涨幅20-30%以上的板块。
所以，真没必要花这么高的代价，在寺赌一个未知的价值预期。
而且很大概率是配套完善之后，房价却一毛不涨，因为现在买入的价格本来就虚高。
人性的弱点就是，开发商会抓住你的预期，提前透支未来的收益，加价打包卖给你。
事实上，不管你是哪个阶层，只要认知达不到，注定也是资本收割的对象。
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