坊间有一种很流行的说法——北京楼市存在五大骗局：
、认房认贷要放开；
第二、普宅标准要调整；
第三、通州楼市没有起飞是因为双限购；
第四、东坝会成为第二个三里屯；
第五、核心地段的商住公寓有较高的投资价值；
前四个不多说了，但凡有点思考能力的人应该都能想明白。今天重点讲第五个。
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近几天，有一个新盘可谓是“火”出圈了。话说到这，可能很多人已经猜到我说的是哪个项目了。
没错，它就是离故宫直线距离只有一公里的“丽苑太和”。
上周日，我在网上查了查这个楼盘的相关资料，可能是不小心点到了推广页面，十之后，一个接一个的置业顾问就开始给我打电话。口才一个比一个好，描述得要多诱人有多诱人。
在他们的盛情邀约之下，周一我去售楼处看了看。下面把我踩盘之后的看法分享给大家。
和现在市面上众多新盘不一样的是，这个项目是2000年拿的地，到现在，产权年限已经过了20多年了。
可能有人会好奇：
2000年拿的地，为什么现在才卖呢？捂地惜售为了卖高价？
非也！
实际上，这个项目是由旧楼改造而来的，前身是长租公寓——丽苑公寓。改造之后，用地性质依旧是公寓。
但，和市面上主流公寓不同的是：
它是70年大产权（产权从2000年起算）；
第二，民水民电，而且还通燃气 （个别小户型没有）；
第三、可，可入学；
▼项目详细信息
小户型为61㎡开间，开发商给出的价格参考范围为17-18万/㎡，小户型优惠完之后，总价只要862万。
862万，即可入住二环内。与故宫为临，与王府井为伴。
别的不说，就这地段，是多少人做梦都想拥有的。
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然而，这个“绝版地段的绝版豪宅”，真有传说中的那么好吗？真的值得买吗？
个人认为：完全不值得！
，从用地性质来讲，它是公寓性质。
从项目规划图、设计细节等各方面来看，也是满满的公寓基因。
建成之后，长这样：
不知道的还以为是个酒店
2014年刚来北京那会儿，我租住的就是这种形式的商住公寓，四梯二十户，早高峰等电梯等到怀疑人生。另外，由于采光通风差，楼道经常能闻到一股发霉的味道。
对门的大妈，住了不到一个月就搬走了。理由是：这根本不是小区，连狗都没地方遛
从居住体验来讲，公寓和住宅真的差太远了。只有住过的人，体会才更深刻。
第二，公寓不仅居住体验差，保值增值属性也差。
众所周知，史上严的326新政，几乎彻底把公寓拍死了。
2016年火的时候，公寓一年能有7万套的成交量，如今却跌落至一万套左右的水平。
成交量脚踝斩的背后，是价格的腰斩甚至臀斩。
著名的神盘“北京像素”，2017年价格位时，小户型loft成交价曾达到6.8万/㎡，如今只有3.4-3.5万。
2017年到现在，已经五年过去了，当年的调控政策仍未有丝毫放松。北京商住市场仍是一片死气沉沉。
而且，从目前的形势来看，后期也很难松绑。“商改租”，大概率会是以后的方向和归宿。
端午节还有一个粉丝问我，他西二环的公寓卖不掉，该不该降价尽快脱手。
所以，你现在还想投资公寓，是嫌自己兜里的钱烫手吗？
第三，从价格来看，不是一般的虚高。
17-18万，意味着什么？
西城二环内的中信城四期，据说价格才16万。那个地段，不比这个差多少。关键是，人家是根正苗红的住宅，你一个公寓，卖得比住宅还贵？
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综上，我的观点是：
如果你看中了二环内这个地段，还有配套，想买一套来投资，那我告诉你：不值当！
如果真想投资，为什么不买住宅呢？
公寓就是个鸡肋产品，不但比不了住宅，还不好卖。 因为不能加杠杆。
虽说这个项目860多万就能买，但60和102的小户型根本没多少，主推户型是110㎡以上的，总价要1500万起步。
1500万总价来投资，你买望京不香吗，买亦庄不香吗，买海淀不香吗，买西城不香吗，这些片区，有很多优质住宅都可选择，为什么非要买个公寓呢？
如果是自住，就更没必要了。这项目完全就是公寓的基因，虽说地段和配套无敌，但这是公寓，住起来会很难受。而且，这就一栋楼的mini盘，也没任何小区环境可言。
如果想买来上学，更是脑子进水了。860多万的门槛，有这个钱，还不如去更好的西城和海淀。
而且，从数据上来看，2025年，要入的适龄儿童数量会达到峰。想要学位保险，还是买住宅。用公寓上学，终还是有风险的。把公寓从入学资格中剔出去，近两年这种事不是没发生过。
置业顾问告诉你的所谓“绝版地段能带来高投资回报率”、“可可读名校”、“这个地段的房子拥有极高的收藏价值，将来会是一房一价”，完全就是一场大骗局。
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